למה כולם מתעלמים מהעובדה שמדדים אינם אנשים ולהיפך?

מילת אזהרה/בקשה לפני שתקראו את הרשומה:

מטרת הרשומה היא לא להראות למי יש יותר גדול או איזו השקעה יותר טובה בשוק ההון או שוק הנדל"ן. להשאיר את הדיון ברמה הזו לטעמי מפספס את העיקר. המטרה של כל הבלוג הזה הוא לפתוח את הראש בכיווני חשיבה שונים, להביט לא רק על איך הדברים נראים ומוצגים לנו אלא להבין גם את התהליכים האמיתיים מאחורי הקלעים בעולם ההשקעות. בין אם אתם אנשי שוק ההון או משקיעי נדל"ן, נסו לקרוא את השורות הבאות בראש פתוח ועם כמה שפחות הטיות סוביקטיביות מתיק ההשקעות שלכם.

קריאה מהנה….

לפני כמה ימים, כתבתי רשומה: האם ה- S&P 500 הוא הסוס המנצח? שעשתה סוג חזרה לאחור בזמן ובחנה את ביצועי המשקיע הלא מיומן, הפשוט, והלא ממוקצע באפשרויות ההשקעה שעמדו לפניו אי שם בשנת 2008.

האפשרויות היו:

  • השקעה במדד ה- S&P 500 הנחשב למדד חזק, טוב ומבוסס שמתאים למשקיעים שאינם מבינים יותר מדי ומייצר תשואות ממוצעות של 8-10% שנתיים בממוצע.
  • השקעה בדירה פשוטה במרכז הארץ להשכרה.

המטרה היתה להשוות בין שני אפיקי השקעה שאינם דורשים מיומנות ומקצועיות ולבחון את הטענה שאכן שוק ההון נותן תשואות עודפות על השקעה בנדל"ן.

היום אני רוצה לאתגר דוגמה נוספת בעולם ההשקעות  והיא ששוק ההון מנצח את שוק הנדל"ן.

בפודקאסט: כסף השקעות נדל"ן והתפתחות אישית, ארחתי את מר אביגדור אבני מנהל יו-בנק האחראי על ניהול ההון של המשפחות האמידות בישראל, אם יש לכם פחות מ- 5 מיליון ש"ח הון נזיל הוא פשוט לא מטפל בכם. באותו הראיון מר אבני אמר כי היתרון הכי גדול של ה- S&P 500 הוא שמי שמשקיע במדד הזה למעשה מושקע בחזית הטכנולוגיה העולמית, זהו למעשה מדד של חדשנות המבוסס על 500 החברות החזקות במשק האמריקאי ולכן, המדד מייצר תשואה טובה למשקיע וגם שומר את ההשקעה בחזית החדשנות- מאחר ודרך המדד אתם מושקעים בחברות החזקות במשק אמריקאי.

[להאזנה לפרק המעניין פשוט תקליקו על הקישורית: פרק 26- עדיף להיות עשיר ובריא מעני וחולה, ובחרו את האייקון של הפלטפורמה האהובה עליכם להאזנה].

 

מדד ה- S&P 500 משאיר אבק למדד הנדל"ן

מודה באשמה, אם אנחנו מביטים על השוואה בין המדדים העיקריים של שוק ההון והנדל"ן, אנו אכן רואים כיצד מדד ה- S&P 500 מכה ללא רחמים במדד הנדל"ן. לצורך הפשטות השוותי בין מדד ה- S&P 500 ובין מדד Case Shiller (קייס שילר) של מחירי הנדל"ן בארה"ב. בחרתי שני מדדים המקובלים כמדדים מייצגים בשוק האמריקאי.

לצורך העניין בחרתי בשתי תקופות השוואה, רק לשם הנוחות:

השוואה בשנים 2000-2021:

השוואה בין מדד הסנופי למדד קייס שילר בין השנים 2000-2021

אנו רואים כי בהשוואה של ביצועי שני מדדים אלו כי בעוד והתשואה  שעשה מדד הסנופי (S&P 500) היא 209% בשנים אלו.   מדד קייס-שילר (Case Shiller) עשה רק 165% תשואה.

הפער בתשואות גדל לטובת הסנופי אם אנו נביט בתקופה של 2008-2021:

השוואת הסנופי לקייס שילר בשנים 2008-2021

כאן אנו רואים בבירור כי הפערים בתשואה גדלים משמעותית לטובת מדד הסנופי אשר מציג לנו תשואה של 220% (עגלתי למעלה) ב- 13 השנים האחרונות, ולעומתו מדד הנדל"ן של קייס-שילר מראה לנו ביצועי תשואה של 54% בלבד. או במילים אחרות מדד הסנופי נתן נוק-אאוט רציני למדד הנדל"ן האמריקאי, על אותו סכום השקעה בתקופה של 2008-2021, איזה נוק-אאוט? זה נוקט-אאוט של פי 4.07 בתשואה. או במילים אחרות ההשקעה בשוק ההון עשתה בי"ס להשקעה בשוק הנדל"ן כאשר הציגה תשואות של פי- 4 באותה תקופת זמן על אותו הכסף.

עד לרגע זה למעשה הוכחתי עם עובדות מהשטח כי הטענה ששוק ההון הרבה יותר רווחי משוק הנדל"ן נכונה, והמדדים אכן מוכיחים זאת.

אז מה הבעיה?…

מדדים הם לא אנשים, מדדים הם לא משקיעים-

אחת התפיסות השגויות (לדעתי) היא שאנשים בטוחים שהמשקיע הפרטי, זה שפועל לבד מתנהג כמו המדד.

"במה מותר האדם מהמדד?"

בואו נבהיר כמה דברים שחשובים כנקודת מוצא להמשך הרשומה:

  • למדד אין רגשות
  • למדד אין צרכים
  • למדד אין תבונה
  • המדד אינו מושפע ממסיחים ומפיתויים
  • מדד לא צריך לקבל החלטות
  • המדד אדיש לארועים משני חיים
  • למדד אין תכונות אנושיות.

נקודות מוצא אלו חשובות ביותר בבואנו להבין באמת האם ביצועי המשקיעים הפרטיים זהים למה שמצגים לנו ביצועי המדדים על פני מסך המחשב שלנו.

בשנת 2015 כתבתי רשומה: ראש בראש נדל"ן נגד מניות בה אני מתמקד ביתרונות והחסרונות של אפיקים אלו אחד מול השני. אחד הדברים שלטעמי היה הדבר החשוב ביותר בכל אותה רשומה היה האיור של בחור בשם קארל רי'צארדס שניסה להצביע באיור פשוט אחד על ההבדל בין הביצועים האמיתיים של המשקיע לעומת ביצועי המדד, או אם נרצה לנסח זאת אחרת, הוא ניסה להראות מדוע התשואות של המשקיע הפרטי נמוכות בהרבה מהתשואות שהמדדים מראים לנו.

המרווח ההתנהגותי-

מתברר שההבדלים בין תשואות המדדים כמו הסנופי לבין התשואות האמיתיות של המשקיע הפרטי שהן נמוכות בפועל מתשואות המדד, נובעות בעיקר מהמרכיב הפסיכולוגי של המשקיעים, הקרוי המרווח ההתנהגותי, למעשה מה שפוגע בתוצאות התשואה של המשקיע- זה הוא עצמו, ע"י התנהגות לא נכונה המשקיע במו ידיו לא מצליח להשיג את תשואת המדד.

המרווח ההתנהגותי- איור של קארל ריצ'ארדס נלקח מאתר medium.com

הסיבות שאני כל כך אוהב את האיור הזה הן:

  1. הוא מאוד פשוט ואינטואיטיבי
  2. הוא מציג את הבעיה כפי שהיא.

האיור הזה כל כך גאוני בפשטותו שהוא פשוט מראה שההשקעה יכולה להיות טובה מאוד, אך בגלל התנהגות המשקיע התשואה שלו הרבה יותר נמוכה.

או כמו שבנג'מין גרהם אמר: "האויב הכי גדול של המשקיע- זה הוא עצמו".

אחרי שהבהרנו את הנקודה שההבדל בין תשואות המשקיע לתשואות המדדים נובעות עקב התנהגותו, חשוב שנחזור ונבין היכן זה פוגש אותנו בהשוואות של המדדים לעומת ההשוואות בין המשקיעים.

התנהגות המשקיעים למול התנהגות המדדים:

הדרך הפשוטה להתייחס להשוואה בין התנהגות המשקיע להתנהגות המדדים היא פשוט להתייחס לטענות השגורות בקהילת המשקיעים, מצד אחד מועדון משקיעי שוק ההון ומצד שני מועדון משקיעי שוק הנדל"ן.

מדד ה- S&P 500 עשה תשואות גבוהות יותר ממדד הנדל"ן- נכון! כפי שהראתי בתחילת הרשומה עם ההוכחות וההשוואות בין מדד זה למדד קייס-שילר.

בטווחי הזמן הבינוניים והארוכים מדד ה- S&P 500 מראה תשואות גבוהות יותר תמיד ממדד קייס שילר- נכון! כאשר אנו מביטים על זמני השקעה של עשר, עשרים שנים ומעלה, אנו רואים בעקביות כי אכן האפקט של שוק ההון במדדים חזק יותר, הוכחות לכך גם ראינו בשני הגרפים הראשונים שהצגתי בטווחי הזמן של 2000-2021 ושל 2008-2021 לעיל.

השאלה החשובה שיש לשאול כעת היא האם המשקיע מתנהג כמו המדד?

זו נקודה שיש לתת עליה את הדעת, הרי אם מדד הסנופי מנצח את מדד הנדל"ן בקבועי זמן  ארוכים, חובה עלינו לברר מה המשקיע עושה באותם קבועי הזמן, האם המשקיע הוא עם המדד למשך שנים, או שהוא לא מחזיק מעמד ויוצא מהמדד מה שמתקשר למרווח ההתנהגותי, לכן עלינו לנסות להבין מהם זמני ההחזקה של המשקיע במדדים אלו.

לשמחתי יש מחקרים שמדדו את זמני ההחזקה של המשקיעים בשוק ההון-

זמן החזקות של מניות/מדדים לאורך השנים. קרדיט לתמונה בגוף התמונה.

אחד הדברים המעניינים שאנו רואים מניתוח זמני ההחזקה של המשקיעים בשוק ההון הוא, שבעבר סביב שנות ה- 30 ועד שנות ה- 70 זמן ההחזקה הממוצע היה סביבה- 5 שנים. סביר שרוב קוראי הבלוג הזה לא נולדו בכלל בשנים אלו, כמובן שבשנות ה- 30 אלו השנים של ההתאוששות ושנות המשבר הגדול, כך שמי שהיו לא מניות לא היה לו גם אינטרס למכור אותן כי השווי שלהן היה נמוך מאוד.

החל משנות ה- 2000 אנו רואים כי יש מגמה חזקה מאוד להקטנה בזמן ההחזקה של המשקיעים, ז"א משנת 2000, ב- 21 השנים האחרונות אנשים מחזיקים במניות/מדדים בממוצע פחות מזמן החזקה של שנה.

אם נביט בגרף נוסף לעניין זה….

גרף זמני ההחזקה של המשקיע הפרטי בשוק ההון האמריקאי. קרדיט לתמונה בגוף התמונה.

גם כאן אנו רואים בבירור יותר כי החל משנת 1997 זמן ההחזקה הממוצע עומד על שנה והחל משנת 2003 זמן ההחזקה הממוצע יורד מתחת לשנה אחת, כאשר בשנת 2020 (נראה בגרף הקודם) זמן ההחזקה הממוצע עמד על 7 חודשים, במניות/מדדים.

שתי התמונות האחרונות מראות לנו בבירור כי יש ניתוק בין התקופות בהן נוהגים להשוות בין המדדים, אשר שם נהוג להשוות בתקופות של שנים, לבין ההימצאות וההתנהגות של המשקיע הפרטי בשוק ההון שעומד על פרקי זמן הקצרים משנה.

כעת זה המקום לשאול אתכם:

מה הרלוונטיות של ההשוואה בין מדדים, אם התנהגות המשקיעים שונה במציאות ממה שהמדדים מראים בפועל?

הרי שלטענת מצדדי שוק ההון בויכוח הישן של שוק ההון ושוק הנדל"ן אין בכלל רלוונטיות, זה שהמדדים  מצליחים זה נחמד, אך המשקיעים בכלל לא שם כדי לרכב על ההצלחה הזו ולבטא אותה במציאות.

לפני שאני אתן את הפאנצ' הכי חזק של הרשומה הזו, אני רוצה לרגע לסטות ולהשוות בין מי שהשקיע בקרן ואנגארד באפיק קרנות סל נדלנ"יות, שגם שם לא צריך להיות חכם גדול אלא פשוט לשים כסף ולהמתין, לעומת השקעה זהה ב- S&P 500.

השוואה בין ביצועי קרן ואנגרד באפיק הנדלנ"י לביצועי מדד S&P 500 לפי אורך תקופות ההשקעה. התמונה מאתר Millionacres.com

מוכנים לפאנצ' הגדול שיעיף את משקיעי הנדל"ן וגם את משקיעי שוק ההון חסידי ה- S&P 500?

חברת ניתוח הנתונים Preqin , עשתה מחקר בה היא בדקה את היעילות והתשואות של השקעות אלטרנטיביות לעומת מדד ה- S&P 500, אחד הניתוחים המעניינים שלהם הוא שהם ניתחו ביצועים של משקיעי נדל"ן פרטיים כמו קוראי הבלוג הזה- אתם קוראי היקרים. ומצאו תוצאות שהפתעיו אותי כאשר נתקלתי בהן.

הם עשו ניתוח על השקעה של 100,000$ של משקיע פרטי בארה"ב לעומת השקעה של 100,000$  במדד ה- S&P 500 בין השנים 2001 ועד ל 2017.

לפני שאתם מעלים טענה שהתקופה נבחרה, אז זהו שלא, המאמר והמקור ממנו נלקחו הנתונים הללו נכתב לפני קצת יותר מ- 3 שנים, ז"א שהניתוח הזה נעשה נכון ליום כתיבתו 2017 ולכן הוא רלוונטי (לא מצאתי משהו דומה לשנת 2021, לצערי). התוצאות הראו שהשקעה הנדלנית, ב- 2017 היתה שווה 380,000$ בעוד ומדד ה- S&P 500 הניב למשקיעיו שווי השקעה של 255,000$, או אם תרצו המשקיע הפרטי בנדל"ן ניצח את המדד ב- יותר מ 49% הפרש.

טוב מראה עיניים…

תוצאות הניתוח של חברת המחקר PERQIN בהשוואה בין ביצועי משקיעי נדל"ן פרטיים לביצועי מדד ה- S&P 500. נתונים מאתר Perqin , תמונה מהבלוג Bigger Pockets

חשוב להבהיר שבניתוח הנ"ל חברת המחקר השוותה בין ביצועי משקיעים פרטיים לביצועי המדד, אך כפי שכבר הבהרתי לכם, ביצועי המשקיעים בשוק ההון, אינם ביצועי המדדים בעקבות המקווח ההתנהגותי, בעוד והתקופה מדברת על 16 שנים בניתוח של החברה, אנו יודעים שהחל משנת 2000 המשקיעים בשוק ההון הראו זמני החזקה ממוצעים של שנה ופחות מכך, כך שבפועל, התשואות שלהם כנראה היו הרבה יותר נמוכות מהמדד מה שמטיל את הכף עוד יותר לכיוון החזקה ישירה בנדל"ן.

כמה הערות לסיום:

  • מטרת הרשומה היא לא להראות מה יותר טוב!
  • המטרה היא לפתוח עיניים וקווי חשיבה שמדדים אינם ביצועי משקיעים
  • יש משקיעים טובים ויש משקיעים גרועים בכל אפיקי ההשקעה
  • דאגו להיות משקיעים טובים ולא הגרועים
  • כשאתם מעלים טיעון, דאגו שהוא יהיה בקורלציה למציאות, אחרת לנתונים אין באמת משמעות, לנצח בויכוח/דיון אין משמעותו לנצח בביצועים.

נתתי את ההשוואות לארה"ב, ולא לישראל כי פשוט כל הנתונים היו שם, לא  מצאתי נתונים על השוואת ביצועי משקיעים פרטיים בישראל לעומת מדד הסנופי. אבל אם זה מעניין אתכם, שוק הנדל"ן בישראל שילש את עצמו בעשור וחצי האחרון, זמן ההחזקה של דירה במרכז הארץ עומד על 29 שנים לפי הלמ"ס, ברשומות קודמות שלי בהן דנתי האם יש בועת נדל"ן בישראל (ופורסמה גם כטור דעה בגלובס), התייחסתי לזמני החזקה של 15 שנים, בכדי להטות ממוצע לכיוון החזקות של משקיעים.

אלו מכם שמעוניינים ללמוד לעומק, ורוצים להיות משקיעי נדל"ן שהם הרבה מעבר למשקיע הממוצע (כפי שהוצג ברשומה זו ורשומות קודמות) אני מזמין אתכם להחשף לתהליך הכשרת המשקיעים שלי, ולהכניס אתכם תוך לימוד פרקטי ומעמיק על תחום הנדל"ן ולעשות עסקאות של מקצוענים ועדיף להכות את מדד ה- S&P 500 כי מתברר שהוא הבאנצ' מארק של המשקיעים. מוזמנים להצטרף להכשרת- מכים את מדד ה- S&P 500.

 

 

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

3 מחשבות על “למה כולם מתעלמים מהעובדה שמדדים אינם אנשים ולהיפך?”

  1. ואם כבר מדברים על ההבט ההתנהגותי של המשקיע, אז גם למשקיע בנדלן יש ״התנהגות״. משקיע נדלן טוב לא קונה דירה ממוצעת. אם הוא חכם, הוא מחפש דירה עם פוטנציאל להשבחה עקב שיפוץ, חיזוק מבנה, הרחבתו, התחדשות עירונית, הגדלת אחוזי בניה וכו. כך, הדירה הספציפית תעלה הרבה מעבר למדד הנדלן.

    • כן ולא.
      זה תלוי אסטרטגיה.
      בעשור האחרון לדוגמא מי שרכש דירות להשבחה עם שיפוץ ומכירה (אקזיט) עשה פחות כסף במצטבר מכאלו שצברו נדל"ן.
      החסרון באקזיט הוא שאתה מוכר את הקירות כדי לקבל את הרווח.
      לעומת זאת מי שמשאיר את הקירות ומוציא מהם את הרווח מגדיל את שוויו בטווח הרחוק.

      אני יכול לומר כי באופן אישי 80-90% שעשיתי הן היו עסקאות ממוצעות במחיר שוק, ללא שום ניסיון להתחכם, פשוט רכשתי דירות במיקום טוב ואמרתי שהזמן יעשה את העבודה….. ואכן הזמן עשה.
      ניתן לטעון שזה קרה בכל הארץ וזו הערה נכונה, אך היתרון הוא בבחירת המיקום כך שהעליה תהיה הרבה מעל מה שקרה בכל הארץ.

כתוב/כתבי תגובה