בקצרה- לא! לא כדאי לכם לחסוך כדי לרכוש דירה!
באריכות….
[מילת אזהרה: בהמשך אני משחק קצת עם המספרים, זה עלול לבלבל אך החישוב מאוד מאוד פשוט, תעקבו אחריו.]
אז למה למעשה לא כדאי לכם לחסוך בכדי לרכוש דירה?
בחיים ובעולם ההשקעות הזמן הוא המשאב הכי יקר שיש לכם כמשקיעים.
לכן, כשאתם אומרים לעצמכם שאתם רוצים לחסוך בכדי שיהיה לכם מספיק הון עצמי כדי לרכוש דירה, אתם למעשה מבלי לדעת מדברים על זמן. הסיבה היא שעד שמצטבר לכם סכום כסף, עובר זמן.
הבעיה היא שהזמן הזה הרבה יותר יקר מהכסף שאתם חוסכים ו/או תחסכו.
מה קרה למחירי הדירות ב- 30 השנים האחרונות?
רוב השיח הציבורי היום, מתרכז בעיקר במחירי הדירות ב 10-15 השנים האחרונות, אך זו צורת הסתכלות שאינה נכונה, כי אנו לא יכולים להביט רק על שוק במצב עולה כל הזמן. כמו-כן בבואנו לגזור תשואות ממוצעות, חשוב לנו להביט על טווחי זמן ארוכים יותר, מכיוון שבטווחים אלו סביר שיש תנודות מחירים לא רק למעלה אלא גם למטה וגם אלו משפיעים על התשואה הממוצעת.
נשמע מבלבל אני יודע, אז אני רוצה להראות לכם משהו מגניב.
נניח שבשנת 1992 ירשתם מיליון ש"ח ורכשתם בכסף הזה דירה בתל אביב- כי אני מפרגן לכם.
מתברר שהיום שווי הדירה הזו, עומד סביב 5,583,000 ש"ח.
בחישוב לאחור עליית הערך מראה לנו שב- 30 השנים מאז הנכס הזה נרכש, כל שנה הוא הוסיף בממוצע 5.9% לערכו, במשך כל שנה. הדבר המופלא בזה, וכאן רוב האנשים מפספסים את העיקר, שזו עליה במנגנון של ריבית דריבית.
מה שיפה בריבית דריבית הוא שלמרות שהתשואה השנתית אינה משתנה, סכום הכסף שאתם מרוויחים משנה לשנה משתנה, ולא רק שהוא משתנה במנגנון של ריבית דריבית הוא גדל.
ומשקיעים שמכותכם אוהבים לראות שרווחים שלהם גדלים משנה לשנה.
בהמשך לאותו הנכס שנרכש אי שם ב- 1992 בתל אביב, הרווח בשנה הראשונה ב- 5.9% תשואה היה רק 59,000 ש"ח, אך המשקיע שלנו שהוא סבלני מאוד, ומבין שרווחים גבוהים עושים לטווח רחוק, גילה שבשנה האחרונה, הנכס שלו ממשיך לעבוד בתשואה של 5.9% עלה בערכו ב- 266,000 ש"ח וזה הקסם במנגנון הזה של הריבית דריבית.
ומכאן נגזרת המשמעות שהזמן שאתם חוסכים כסף, יקר יותר מהכסף שאתם מצליחים לחסוך.
מה זה אומר שהזמן יקר יותר מהחסכון עצמו?
גם במקרה זה אני רוצה לתת לכם דוגמא, וזו דווקא דוגמא שאני פוגש בה כמה פעמים בשבוע.
כידוע לכולכם, אני מכשיר ומלמד משקיעים לרכוש את הכלים להשקעה נכונה בנדל"ן. חלק גדול מהמשקיעים והמשקיעות נרשמים, וחלק לא- זה לא תמיד מתאים לכולם. אך יש חלק מסויים של מתעניינים, שהסיבה שהם מונעים מעמם להרשם זה העדר הון עצמי מספק, ואז למרות הרצון שלהם לרכוש את הכלים, הם מעדיפים לחסוך ולחזור אלי כשהם חסכו מספיק זה אכן נשמע הסבר מאוד הגיוני, אך הוא לא נכון.
בואו ונאמר שיש למישהו 100,000 ש"ח והוא רוצה לחסוך עוד 200,000 ש"ח בכדי שיהיה לו הון של 300,000 ש"ח כדח שיוכל להכנס לעולם ההשקעות בנדל"ן.
עפ"י סקרים ומחקרים של כמה מהבנקים בישראל נמצא כי 40-50% מהישראלים מצויים באובר-דראפט תמידי למעשה משיכת יתר בחשבונות הבנק שלהם, או במילים אחרות, הם מצויים במינוס, הם בחובות.
אך בואו נדבר על שאר 50% שאינם מצויים במינוס, כיום למשק בית עם ילדים קשה מאוד לשים סכומים גבוהים בכל חודש בצד בכדי לחסוך, אך נצא מנקודת הנחה שתא משפחתי יכול לשים 2500 ש"ח כל חודש בצד וזה נחשב לסכום גבוה מאוד לחסכון בקרב הישראלים.
זה למעשה אומר שקצב החסכון של משפחה שכזו עומד על 30,000 ש"ח לשנה, אני אתייחס לסכום זה כסכום אבסולוטי ולא אתייחס לשחיקה אינפלציונית.
אם נביט ב- 3 השנים האחרונות בהן היתה עליית מחירים בשיעור של:
2020 – 5.4%
2021 – 11%
2022 – 19% (נכון לזמן כתיבת שורות אלו)
עליה של 39% סה"כ לפי מנגנון של ריבית דריבית.
אם נחזור לאותו תא משפחתי שהחליט "לחסוך" בכדי לצבור כסף לצורך השקעה בדירה, הרי שב- 3 שנים אלו הם חסכו סכום של 90,000 ש"ח.
נכס בשווי של מיליון ש"ח שנרכש בשנת 2020 ביום בו אותה המשפחה החלה לחסוך לצורך השקעה, שווה כיום 1.39 מיליון ש"ח, משמע הנכס עלה בערכו ב- 390,000 ש"ח בעוד והם הצליחו לחסוך 90,000 ש"ח, למעשה עם כל מאמצי החסכון שלהם הם עדין בפער של 300,000 ש"ח.
וזה המקרה המצדיק בעיננו את המשמעות שהזמן שאתם חוסכים, הרבה יותר יקר מהכסף שאתם מצליחים לחסוך.
השנתיים האחרונות היו למעשה קיצוניות ומאוד מיוחדות, לכן אני רוצה להביט על מקרה אחר, הרי אמרנו שממוצע עליית ערך הנכס ב- 30 השנים האחרונות הינו 5.9%, אז בואו נביט מה קרה ב- 3 השנים האחרונות עפ"י הממוצע הזה.
2020- 5.9%
2021- 5.9%
2022- 5.9%
המשמעות היא שנכס שנרכש במיליון ש"ח ב- 2020, שווה היום עפ"י התשואה הממוצעת הזו 1,187,000 ש"ח, ז"א גם אם נקח את החישוב של התשואה הממוצעת לאורך השנים, עדין החסכון של אותה משפחה אינו מצליח להדביק את עליית ערך הנכס, והם נמצאים בפיגור של 97,000 ש"ח.
הדוגמא הפשוטה הזו מראה לנו, באופן הפשוט והברור ביותר, שלמרות מאמצי החסכנות של אותה משפחה, וויתור על בילויים, קיצוץ בהוצאות הם לא מצליחים להדביק את קצב העליה הממוצע של דירות בישראל.
אז מה אפשר לעשות?
יוצא כי התאור לעיל יכול להלחיץ אנשים רבים, ולאבד תקווה. מאחר והם חושבים שהקרב הזה אבוד מראש. אז לא, זה לא אבוד מראש, ובהתנהלות נכונה אפשר להגיע תוך 15-20 שנים להחזקה של 13 דירות כפי שתארתי בעבר.
מהכתוב לעיל אנו מבינים שמשקיעים עם הון עצמי נמוך, חסכון אינו הפתרון המתאים עבורם, בהנחה והם רוצים להיות מסוגלים לרכוש נדל"ן.
הדרך לנצח את החסכון, הוא פשוט להצטרף לגל העליות כמאמר הביטוי באנגלית:
If you can’t beat them join them
יש מספר דרכים ופתרונות לרכוש היום דירות ולהנות מהרווחיות שהן נושאות בחובן, ללא הצורך להמתין את שנות החסכון, ולפספס את השוק.
מעניין אתכן.ם? מוזמנים להצטרף להתהליך הכשרת המשקיעים שלי, או פשוט להמשיך לחסוך ולהמתין אם אתם חושבים שזה יעבוד לכם.ן….
