משימת הבית הראשונה, ואולי הכי מאתגרת שאני נותן למשקיעים שלי בתהליך הכשרת המשקיעים שלי, היא:
להפסיק לקרוא עיתונים כלכלים, להפסיק להאזין לתוכניות רדיו כלכליות, להפסיק לראות תוכניות טלויזיה כלכליות לפחות בחצי השנה מאז הם התחילו את התהליך איתי.
להפסיק לצרוך חדשות כלכליות זה כמעט כמו להיגמל מהתמכרות או הרגל, זה פתאום להתנתק, ולכן זו משימה מאתגרת ביותר עבור האנשים.
הסיבה שאני מבקש מהמשקיעים והמשקיעות שלי להתנזר מזרם החדשות הכלכליות היא, שקודם כל רוב רובן של הכתבות תמיד יהיו שליליות, תמיד ינסו לשתול בנו פחדים, תמיד יהיו על סיפורי אימה כמו:
"האיש שעקצו לו את הפנסיה בנדל"ן"
"ההשקעה בקרן שהתבררה כשקיעה של הקרן"
"החד הורית שעקצו אותה, בפרוייקט בחו"ל"
"איפה הכסף? המוני משקיעים נעקצו בפרוייקט"
ועוד… ועוד…
הכותרות גם ינפחו לנו את הכל בהזגזמה ויבחרו רטורטיקה מאוד אגרסיבית, הם יעדפו לכתוב:
"קריסת מחירים" במקום "ירידת מחיר"
"השוק מגיב בפאניקה במקום "ירידה של 0.3% במחיר ה- XYZ"
"בועת הנדל"ן שמאיימת אפילו על גודזילה" במקום "המחירים עולים כי הממשלה לא מפשירה קרקעות"
"ההתמוטטות ממש מעבר לפינה" במקום "המדינה לא בונה כי היא נהנית מעליה מהכנסות במיסים"
יש שאפילו יתחילו להפחיד אתכם ולקשר כל מיני ארועים בעולם וינסו ליצור הקבלה למצב בארץ, כמו לדוגמא, הכותרת הזו, שמדברת על מה שקורה בסין:
כל בר דעת מבין, שהמצב בסין שונה במהותו מהמצב בישראל ובואו נתחיל מכמה עובדות:
- סין היא מדינה קומוניסטית בהגדרה.
- השלטון בסין מאוד ריכוזי ועם שליטה עמוקה בשלל מנגנוני החיים ושליטה על האזרח.
- בסין יש עידוד ממשלתי אגרסיבי לתחרות בין יזמים בכדי להגדיל תפוקות, יצור והכנסות- שיש לו גם תוצאות שליליות.
- בסין רוב הדיור הוא דיור ממשלתי, בעוד והפרוייקטים המדוברים הם פרוייקטים פרטיים.
- המשכנתא הראושנה בסין ניתנת בהטבות מאוד מאוד גדולות
- המשכנתא השניה בסין ואילך ניתנת בתנאים מאוד מאוד קשים ומגבילים, אשר רק אנשים מהמעמד הסוציואקונומי יכולים לדמיין בכלל דירה להשקעה.
חדי העין גם ישימו לב לניסיון הנדסת תודעה כאשר בכתבה על סין שמים לנו תמונה של פרוייקט בארץ, כאילו זה העתיד גם בישראל.
והכי חשוב, שכולם מתעלמים זו העובדה הכי חשובה, ששוללת כל קשר למצב בישראל, מרד המשכנתאות הזה נולד בגלל משבר בענף הבניה, לא בגלל משבר אצל הצרכנים והקונים. נוטלי המשכנתאות מאיימים למרד, לא בגלל מצבם הקשה, אלא בגלל שחברות הבניה עצרו פרוייקטים באמצע תהליך הבניה בעוד והרוכשים משלמים את השמכנתאות.
וזה הבדל חשוב ועקרוני מאוד, זה לא שלרוכשים אין כסף, אלא הם פשוט לא רוצים לשלם על מוצר שהם לא מקבלים או לא יקבלו לפי המועד המתוכנן.
למה לדעתי בישראל לא יהיה משבר משכנתאות? ניתן כשירות לאזרח
קריסת שוק המשכנתאות בישראל ובעקבותיו קריסת מחירי שוק הדיור, נראית כמשאת נפשם של אנשים רבים, המאגד את כולם הוא למעשה הייאוש וחושסר התקווה לרכישת נכס למגורים בבעלותם. הכמיהה שלהם למצב שכזה ובעת בעיקר מחוסר ידע עד כדי בורות ומחוסר הבנה של מבנה המערכת הכלכלית והבנקאית בישראל.
חשוב להבין, מצב בו לווה מגיע לחדלות פרעון או כשל בהחזר המשכנתא, הידוע גם כ- משכנתא דיפולט, הוא מצב קיצון שלא טוב לאף אחד, לא וב ללווה שזה משפיע עליו קשות ומכניס את חייו למערבולת, ולא טוב לבנק. יש את הגישה הנאיבית שאומרת:
"אה… יש לי נכס אז שימכרו אותו ויקחו את הכסף"
הגישה הזו לא נכונה, מכיוון שהבנק במהותו הוא לא חברת נדל"ן, לבנק אין שאיפה להתחיל ולהתעסק בדירות של חייבים, העסק של הבנק זה כסף, זו הממוחיות שלו וזהו תחום עיסוקו, הבנק רוצה להלוות כסף ולהרוויח עליו ריבית.
לכן הבנק גם אם זה לא מצב אידיאלי עבורו, הופציה של מימוש נכס תהיה האופציה האחרונה, והוא יעשה הכל בכדי לא להגיע לשם, גם הלווה לא רוצה להגיע לשם.
אז הנה כמה דברים שיש לתת עליהם את הדעת, מדוע לדעתי בלבד, לא נגיע למצב כמו בארה"ב או למצב בו יהיו כאן המונים שלא יעמדו בהחזרי המשכנתא:
1. פריסת חוב מחדש- השאיפה של הבנק היא להמשיך ולעשות כסף, על הכסף שהלווה לכם, לכן במקרה של קשיים, הבנקים יציעו לכם למחזר את המשכנתאות, ומתוקף כך להגדיל את שנות ההחזר בכדי להוריד את ההחזרים החודשיים עבורכם. זה למעשה רווחי לבנק, תבדקו אותי מה יותר רווחי על אותו סכום, משכנתא של 5% ל- 10-15 שנים, או משכנתא של 3% ל 30 שנים?
כמובן שיש מצב שהבנק יעשה הפוך ויפרוש לתקופה ארוכה יותר, אולי באותה ריבית או טיפה גבוהה יותר, ההחזרים החודשיים יקטנו אך הרווח לבנק יעלה. אני בכוונה הראתי דוגמא בה הבנק יוריד ריביות ועדין ירוויח יותר על אותה ההלוואה בהארכת התקופה. איך אומרים בקאזינו?
The House always Wins
2. אין משכנתאות נון-רקורס– בניגוד למה שהיה בארה"ב שם בהרבה מדינות יש מדיניות של נון-רקורס, מדיניות זו היא מדיניות בה הבנק מקבל רק את הבטוחה ולא נכנס לכיס הלווה. ז"א היה והלווה מפסיק לשלם, הוא נותן לבנק את הבטוחה, במקרה שלנו זה הנכס, הבנק מוכר אותו כדי לכסות את החוב. אם הבטוחה שווה פחות מהחוב [כתוצאה מירידת מחיר] הבנק למעשה יוצא מופסד, ואין לו זכות להשלמת החוב מהלווה. בארץ, אם מכירת הנכס לא מכסה את החוב, הלווה עדין חייב עד לסגירת מלוא החוב.
3. שינוי בהרגלי המגורים, מסמל סטטוס לפונקציונאליות– עם השינויים במחירי הדיור, נוצר לחץ לשינוי גם בהרגלי המגורים, השינויים הללו יכולים לבוא מכמה כיוונים. בעשור האחרון, המקום של הדירה בקרב הציבור הישראלי הפך פחות למשהו פונקציונאלי המשמש למגורים, אלא יותר למוצר צריכה שמשמש סמל סטטוס. אנשים רכשו דירות גדולות, כדי להרשים את הקולגות שלהם והמשפחה, בבניינים יש לובי ובחלקם יש שמירה, יש 2-4 מעליות במגדלים, חדר כושר, חדר תרבות או משרדים בלובי לשימוש הדיירים ועוד…
כנראה והמצב הכלכלי, יגרום לנסיגה בסטנדרט הדירות ויחזרו לבנות דירות פונקציונאליות למגורים, ואנשים יתחילו להתגורר גם בדירות שמתאימות למידותיהם, יש משפחות רבות בנות 4 נפשות המתגוררות בדירות 5 חדרים, במקום בדירות 4 חדרים, או משפחות של 3 נפשות המתגוררות בדירות 4 חדרים. אני מעריך שחלק מהאוכלוסיה תתחיל להצתמצם, לכוון של שימוש פונקציונאלי ולא כסמל סטטוס כפי שהיה בעשור האחרון.
4. שינוי בהרגלי המגורים, שכירות זו לא מילה גסה– במקביל לשינוי בסטנדרט הדירות, משפחות רבות יבינו שאולי המודל הישן של מגורים בדירה בבעלות, כבר לא רלונטי אליהם, ולכן הרעיון של מגורים בשכירות יתפוס יותר מקום בהרגלי המחיה של המשפחות בישראל, בדומה למדינות אחרות וכפי שקורה בארופה.
5. שינוי בהרגלי המגורים, לחץ מהמוסדיים– כבר היום רואים ניצנים ראשונים, הגופים המוסדיים, היושבים על כמות מזומנים עצומה, בשנים האחרונות מתחילים להשקיע או להיות בעלי קרנות קיט, הרוכשות מספר גבוה של יח"ד בתוך פרוייקטים, ודירות אלו ישמשו להשכרה לטווח רחוק, עפ"י המודל של דירה להשכיר. שימו לב לרשומת הנבואות שלי מ- 2017 (ראו את המסגרת הכחולה בתרשים שם)לנבואה השניה, על זה אני מדבר.
6. שינוי בהרגלי המגורים, הפרה המניבה ליזמים– הרבה יזמים מבינים כי לבנות למכור זה נחמד ורווחי, אך הם גם מבינים כי לבנות ולמכור חצי, ואת החצי השני להשאיר במלאי במנגנון של דירה להשכיר לשכירות ארוכת טווח, אפילו רווחי יותר, בעיקר כשמחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס, יש הכנסות מניבות ושווי הנכסים גם עולה בספרים החשבונאיים. ואם החברה ציבורית, אז בכלל זה טוב למשקיעים, כי כשהשווי וההכנסות עולות, גם שווי החברה ומניה עולה.
7. אפשרויות מימון חדשות, ממלכת החוץ בנקאים– עד לא מזמן היה טאבו בכל הקשור למתן הלוואות למגורים, שלא דרך הבנקים. כל הלוואות המשכנתא נלקחו ישירות ורק דרך הבנקים. היום עם ההגבלות והרגולציה שבנק ישראל הטיל על הבנקים, גופי אשראי ומימון חוץ בנקאים, ניצלו את ההזדמנות להכנס לשוק הזה. לכן כיום ניתן למצצוא גופי אשראי המוכנים לתת הלוואות לרכישת נכס עד ל- 80% מערכו, למשך 40 שנים. וללא קנסות של פרעון מוקדם.
8. אפשרויות מימון חדשות, שוק המשכנתאות המשני– שוק ההלוואות החוץ בנקאיות יתפתח וישתכלל ולא ירחק היום בו אנו נראה גם הלוואות ומשכנתאות מדרגות שניה ושלישית. וזה מגדיל את אפשרויות המימון והמינוף למשפחות ו/או למשקיעים.
9. משכנתאות מעבר למוות– כולכם מכירים את מקור המושג משכנתא בצרפתית שמשמעותו 'עד המוות', אז המשכנתאות הולכות להשתנות והן ימשיכו גם מעבר לנקודת זמן המוות של הלווה. איך אתם שואלים? אה…. זה לא בעיה, המשכנתא תעבור הלאה ליורשים, אם הלווה לא הספיק לכסות אותה. כמובן שזה דורש חקיקה ורגולציה, אך אנו רואים סנוניות ראשונות בעולם למבנה שכזה. ליורשים תהיה האפשרות או להמשיך עם המשכנתא או למכור את הנכס שהתקבל בירושה ולכסות את יתרת החוב.
לסיכום,
המבנה הבנקאי והכלכלי בישראל בנוי בצורה די יציבה, ולמרות כל מה שמפרסמים בחדשות עם כותרות מאיימות ונבואות זעם על אחרית הימים, ככל שנכנסים לעובי הקורה, מבינים שבנק ישראל קודם כל מגן על הבנקים והמערכת הנבקאית, או במילים אחרות דואג למדינה. הדאגה הזו בתורה עוברת לאזרח.
זעזועים כלכלים אינם טובים לאף אחד, לא למדינה ובטוח שלא לאזרחים, כי הם בסוף מקבלים את החשבון.
הייתי ממליץ לכל אלו שמפללים לקריסת מחירים, לאלו שמאחלים לאחרים להגיע למצב של חדלות פרעון ודיפולט במשכנתא, במקום להמתין ולקוות לנפילתם של אחרים, פשוט לנסות ולהבין איך השיטה עובדת, ללמוד את התחום ולהבין כיצד הם יכולים לרכוש לעצמם גם נכס להשקעה להבטחת עתידם ועתיד ילדיהם, נכס שאולי לא ישמש אותם למגורים, אך לפחות ישאיר אותם על מגרש המשחקים הפיננסי ויתן סיכוי ומקפצה טובה לעתיד להם ולילידהם.
אין ברכה, בתקוה לנפילתם של אחרים.
באהבה,
