למה נדל"ן זה סמטוחה אחת גדולה?

"נדל"ן זה התעסקות.

נדל"ן זה כאב ראש.

דיירים זה הצקות בלתי פוסקות.

נדל"ן זה לא השקעה פאסיבית.

מי רוצה להיות אינסטלטור ולטפל  בסתימות?!"

כל אלו הם רק חלק מטיעוני הנגד שכל משקיע נדל"ן ממוצע שומע, בדיונים סביב עסקאות נדל"ן. ברשומה זו, אני לא מתכוון להתמודד עם הטענות הללו, ת'כלס זה גם לא כל כך מעניין.

הגישה שלי אומרת שכדי שהשקעה תהיה טוב הומוצלחת דבר ראשון, הרבה מעבר לרווחיות והרבה מעבר לתשואה, חשוב להתאים את ההשקעה לאופיו של המשקיע. רוב ההשקעות הלא מוצלחות ואלו שגורמות למפחי נפש אצל משקיעים או אף הפסדים, הן עסקאות שמראש לא התאימו לאופיו של המשקיע, וכאשר השקעה לא מתאימה לאופי, גם הניהול שלה כושל, לא מיטבי ולא נכון, והדרך ליצירת הפסדים מהשקעה עם אקסלים מעולים היא קצרה.

סיפור בהמשכים…

חלק א'- זוכרים את העיסקה שכיניתי 'סמטוחה של ברא השטן' העסקה המסובכת שבסוף נאלצתי להפתיע את אחת היורשות (מבין סה"כ 17) בערב ליל הסדר של פסח כדי לחתום על הסכם המכר. את הסיפור המלא אני ממליץ לקרוא בלינק, אבל זו היתה עסקה בה הייתי צריך להחתים 17 יורשים שאינם קשורים אחד לשני ואחת שמתגוררת בארה"ב.

חלק ב'- במהלך אותה עיסקה, מתברר שנכנס פולש לנכס לאחר חתימת ההסכם, וגם כאן היה לנו אתגר כיצד לפנות אותו ואיך בצעתי זאת, ברשומה בה אני מתאר את הפעולות שלי: איך דאגתי שיפנו לי פולש מהנכס.

אם חשבתם שאחרי הסאגה הזו עם הנכס, אני אנוח על זרי הדפנה…. אז טעיתם, האתגר הבא שלי עם העיסקה היה עם השיפוץ שלה.

חלק ג'- איך משפצים את הדירה של השטן?

מצב הדירה היה בכי רע מאחר ולא התגוררו בה כמה שנים והיא היתה מאוד מוזנחת.
כמו כן הדירה היתה לא מתוכננת או מנוצלת מבחינת המרחב הפנימי שלה וחלוקת החללים היתה גרועה, לכן היה צריך לפרק את הדירה ולבנות אותה מחדש.

ביצוע מכרז קבלנים:

לפני כל שיפוץ יש צורך לבצע מכרז קבלנים, אך לפני מכרז הקבלנים חשוב מאוד לדעת מה רוצים לעשות כדי לשמור על הצעות אחידות כדי שניתן יהיה להשוות בינהן. הובאו לנכס כ- 5 קבלני שיפוץ שונים והתקבלו הצעות שונות במהותך מבחינת תמחור, ההבדל היה בין ההצעות היה מאוד גדול.

לבסוף נבחר קבלן אחד שנתן הצעה מאוד מסודרת וגם אטרקטיבית, גם במעמד ההצעה ההצעה שלו נשמעה חשודה בהיבט התמחור ומה שהוא רצה להביא לדירה, כמו כן הוא הגיע אלי בעקבות המלצה של מכר שעשה עמו שיפוץ והמליץ עליו בחום לב. המחיר עדין נראה לי חשוד (בהתאם לניסיוני עם שיפוצים אחרים) אך במקום להדליק לי נורה אדומה התפתתי וסגרתי איתו.

הנוהג שלי בהתנהלות בשיפוץ היא תמיד לשלם לאחר ביצוע עבודה בהתאם לשלבים, הפעם מכיוון שרציתי ללכת לקראת הקבלן בוצע תשלום מקדמי זעום ביותר לבנית אמון ובכדי שיתחיל בעבודה.

הקבלן אכן החל בעבודות כמתוכנן, ואז התחיל בנוהל של "שנור" כסף בכדי "להזמין" חומרים ועוד כגון: חלונות, מטבח, אינסטלציה וכלים סניטרים. בהתחלה השיפוץ התקדם מאוד מהר, בכדי לייצר מצג של עבודה יעילה ומאומצת, אך ככל שהעברתי תשלומים, העבודה נהיתה יותר ויותר איטית, ככל שעבר הזמן כמות הםפועלים ירדה מ- 3 פועלים לפועל אחד שמגיע פעם באף פעם….

עבודת השיפוץ היתה אמורה להתבצע תוך חודש, אך את החודש בר ממזמן עברנו.

חשוב לברר אם יש לקבלן אשראי ולבדוק אותו ברשימת החייבים-

ככל והשיפוץ התעכב, כבר עברו כמעט 3 חודשים והשיפוץ היה אמור להסתיים תוך 3 שבועות- חודש, התחלתי לעשות בירורים.

התקשרתי לאדם שהמלית לי עליו כדי להבין מה רקע ההיכרות בינהם, מתברר שהקבלן אכן עשה אצלו שיפוץ וסיפק את העבודה, אך מה שלא ידעתי שהקבלן, מאוחר יותר יצר עמו קשרי "חברות" וביקש ממנו הלוואה, מתברר שהקבלן לקח מהממליץ הלוואה ונעלם, לא החזיר לו אותה.

הבנתי שיש לי כאן עסק עם קבלן, שמצוי בבעיה תזרימית קשה, כעת המטרה היתה לגרום לו להמשיך לעבוד, אך לא להגיע למצב שאני משלם לו את כל הכסף, הכי קל זה להתעצבן ולשרוף גשרים.

בדקתי את הקבלן (לקחתי צילום ת.ז בעת חתימת הסכם השיפוץ) ברשימת החייבים וחשבונות מוגבלים בבנק ישראל, וכמו כן השגתי את פרטי האב, מתברר שהאב מצוי ברשימת החייבים וגם הקבלן היה בעבר חייב כספים רבים. כמו כן ידעתי שהוא גרוש ומצוי במאבקים מול הגרושה.

כמו-כן הקבלן ניסה להשית עלי הוצאות של אנשי מקצוע אחרים, כגון" שקבלן החשמל, מאחר ודובר כאן בהעברת מונה החשמל מתוך הדירה החוצה, בתאום ובאישור פקחים של חברת החשמל, בהתחלה שילמתי כדי שזה לא יעכב את השיפוץ, מאחר והקבלן ניסה לנצל את עניין הדירה ההרוסה ומהלך השיפוצים הוא "כופף את ידי להסכים לשלם לקבלן בנוסף" עם הקבלן סגרתי ש 30% אשלם כשיועתק המונה ואת השאר בסוף השיפוץ שאבל מפתח, ככה נעלתי את שניהם בקומבינה שהם ניסו לתפור לי, כעת החשמלאי היה תלוי בקבלן שלי.

ניהלתי דין ודברים עם הקבלן וגרמתי לו להבין שכדאי לו לסיים את עבודת השיפוץ אחרת כל המידע על ההתנהלות הכלכלית שלו יועבר לכלל הגורמים ויפגע גם בהסדרי הראיה שלו עם הבת שלו, במאבקי הגירושין מול גרושתו.

במקביל, נשלחו כמה מכתבי התראה במקביל, אליו ישירות, לאביו ולכל הכתובות בהן הוא רשום כמתגורר. ונשלח גם מכתב בהתכתבות הוואטסאפ, כדי שיהיה אישור פתיחה וקריאה של המכתב.

הדבר הזה מאוד הלחיץ אותו וגרם לו להבין שכדאי לו לסיים את השיפוץ.

לתת תמריצים-

מאחר וכבר הייתי באיחור של חודשיים (זמן השיפוץ עמד על 3 חודשים ולא חודש אחד) החלטתי למרות הזרוע הקשה מולו, לתת לו תמריצים אמרתי לו שאני אוסיף לו בונוס של 15% על השיפוץ, אם הוא יעמוד ביעד ויסיים את כל השיפוץ תוך שבוע וחצי. הוא כמובן התלהב, אך לא עמד ביעד, למרות זאת אמרתי לו שימשיך לעבוד ולראות רציפות בעבודה.

התמריצים לא עזרו והתחלתי להפעיל לחץ דרך עורך הדין, הוא אמר שלא קיבל את המכתבים, אך אני אמרתי לו ששלחתי את המכתבים לכתובת X והוא אמר שהוא לא גר שם, עם השקר הזה אמתתי אותו כששלחתי לו תמונה שלו עומד מחוץ לבית ונכנס לשם לאחר יום עבודה [ככה זה כשיש לך חברים חוקרים פרטיים].

סוף דבר-

מניתוח של המצב הבנתי שהסיבה שהוא בתזרים מזומנים היא כי הוא בזבזן ולא יודע לנהל את התקציב שלו, הבנתי שהוא  נעלם מהשיפוץ שלי בכדי להשלים פרוייקט שיפוץ אחר שהחל לפני, ועם הכספים שלי הוא מסיים את השיפוץ הקודם. הבנתי שאני בבעיה…. המזל שלי הגיע כאשר שכנים בבנין ליד שראו אותו משפץ לי הביאו אותו לתת להם הצעת עבודה, על עניין זה שמעתי רק בדיעבד.

היו לי מחשבות האם להזהיר אותם או לא, אך החלטתי שלא, הבנתי כי אם יכנס שם לעבודה הוא יסיים את העבודה שלי עם הכסף שלהם.

לכן המטרה שלי היתה ללחוץ עליו שיסיים כמה שיותר מהר, ולקבל ממנו מפתח.

זה עבד, הוא אכן סיים, ואז החשמלאי הגיע אלי לדרוש תשלום, אמרתי לחשמלאי שקודם כל את יתרת התשלום הוא לא יקבל ממני והוא מוזמן לתבוע אותי בבית המשפט, באופן ישיר הודעתי להם שהקומבינה שלהם עבדה כשהדירה היתה הרוסה, אך כעת הם לא רלוונטים.

לקבלן שרצה את ה- 15% בונוס עשיתי חישוב לפי החוזה על כל יום איחור הוא היה חייב לי 250 ש"ח על 90 יום איחור, שזה יוצא 22,500 ש"ח.

שאלתי אותו אם הוא באמת רוצה להתחשבן איתי ואם זה כדאי לו.

הם כמובן התחפפו מהדירה במהירות.

כמובן שלאחר גמר החשבון החלפתי צילינדר, ועליתי למשקיעים בבנין השכן שהיו רק בתחילת העבודה והזהרתי אותם, אמרתי להם שהוא עושה עבודה טובה אך ידפוק אותם בזמנים ובהתנהלות השיפוץ, הם לקחו זאת לתשומת לבם.

השיפוץ היה מאוד זול וכלל:

1. הריסה של כל הדירה
2. בניה של הדירה מחדש
3. ביצוע חלונות חדשים
4. ביצוע סורגים לכל החלונות
5. הריסת התוספת ובניתה מחדש
6. ביצוע פרגולה
7. ביצוע גינה וגדר במבוק
8. החלפת כלל האינסטלציה
9. אספקה והתקנת מזגנים
10. ביצוע פרגולה
11. ביצע איטום
12. ביצוע טיח חוץ
13. אספקת כל גופי התאורה
14. העתקת מונה
15. ביצוע חשמל וחיווט מחדש בכל הדירה
16. כלים סניטרים
17. ריצוף וחיפוי
18. אספקת מטבח
19. אספקת ברזים
20. החלפת דלת פלדלת חדשה
21. ביצוע ארון חשמל חדש

אני לא אומר כמה זה עלה, אך המחיר באמת מאוד נמוך ומגוחך לכל העבודות.

ניתן לבוא ולטעון שהפסדתי 3 חודשי שכירות, וזה נכון, אך עלות השיפוץ היתה כל כך נמוכה שההפרש בינה לבין ההצעה הבאה אחריה היה יותר משנה של שכירות, כך שבסיכומו של דבר גם בהיבט הכלכלי השיפוץ הזה השתלם.

כיום הדירה הזו מושכרת ומכניסה 8.5% בתשואת מזומן על מזומן.

הדירה שווה פי- 3 מהסכום בו נרכשה.

וכמו כן בוצע מימון מהדירה לטובת רכישה של נכס נוסף בהמשך הדרך…. כך שכל האתגרים שהנכס הזה נתן לי הוא גם נתן לי בחזרה בריבית דריבית.

מה הלקחים והטיפים?

• הדבש והעוקץ– כל עיסקה שמביאה עמה אתגרים, מתברר שמביאה איתה גם רווחים וסיפוק רב. אל תתיאשו פשוט תעשו, על כל אתגר בדרך אתם פשוט תתוגמלו.
• בירור מקדים– אמנם זו פעם ראשונה שהיתה לי סאגה כזו עם קבלן שיפוץ, אך למדתי כמה חשוב לבדוק את נתוני האשראי של הקבלן, ובחשבונות המוגבלים של בנק ישראל.
• ניסיון– ההתמודדות מול הקבלן והחמשלאי והניסיונות שלהם "לקמבן" אותי עלו בתוהו בזכות הניסיון הרב שרכשתי ושאני חולק עם אחרים, בתהליך הכשרת המשקיעים שלי. אילולא ניסיון זה סביר שהיה פיצוץ באמצע הדרך ולהכניס קבלן חדש היה גם סיוט וגם עולה הרבה כסף.
• לא לקח אבל טיפ…. אם יש לכם.ן רצון להשקיע בנדל"ן ולעות זאת על הצורה הטובה ביותר, שווה לכם לשקול את תהליך הכשרת המשקיעים שלי, הוא מתבסס על הרבה מקרים ודוגמאות כמו זו מהשטח.
• אם בא לכם לקבל ממני מייל שבועי + להוריד את חוברת 18 הטעויות שלי.