למה שאול אמסטרדמסקי מתעקש לפספס כבר יותר מ- 10 שנים?

יש לי מקום מאוד חם בלב לשאול אמסטרדמסקי.

לשאול אמסטרדמסקי נחשפתי לפני בערך עשור כאשר נחשפתי לסדרת כתבות התחקיר שהוא ביצע על הפנסיה והבין שיש כאן בעיה. ב- 5.5.2013 שאול אמסטרדמסקי הוציא סדרת כתבות של 10 חלקים, אני ממש ממליץ לכם בהזדמנות לקרוא את הסדרת מאמרים הזו, דרכה אני הבנתי שהפנסיה זה אפיק מאוד מסוכן שבהנדסת תודעה מתוחכמת של המדינה והטייקונים גורמים לנו להאמין שהעתיד הפיננסי שלנו מובטח.

אך ההיפך הוא הנכון, להיות תלוי בעתיד הפיננסי שלכם  רק בפנסיה שלכם יכולה להיות דבר מסוכן, אך אני לא אדון בכך ברשומה זו…

מה אתה מתעסק עם אמסטרדמסקי? זה מסוכן אתה בלוגר והוא כתב כלכלי יש לו הרבה יותר רייטינג מ- לך!!!

האמת, זה סיכון שאני לוקח על עצמי, אני מביא בחשבון, שאמסטרדמסקי ירצה "לסגור איתי חשבון", מאידך, אני מקווה שהוא כן ידע לנהל את הדיון הזה (בהנחה ולא יתעלם באלגנטיות) בצורה עניינית ונכונה, כי אני מדבר כאן על מספרים, על אלטרנטיבות השקעה ובעיקר על המציאות מאז 2013 בה הוא כתב את סדרת הכתבות על הפנסיה ועד היום (והעתיד….לדעתי).

במאמר זה אני מביא בחשבון כמה דברים של אמסטרדמסקי ואליהם אני מתייחס:

1. מתבסס על נתונים שהוא עצמו נתן.
2. מתבסס על הפודקאסט שלו ב-כאן בשם 'חלומות גדרה' שם הוא מפרט את לבטיו על תוכנית מחיר למשתכן.
3. מתבסס על נתונים פיננסים וכספיים אליהם התייחס בפודקאסט ונתן כדוגמאות.
4. מתייחס ביחס לסרטון שלו ביוטיוב ושודר ב- כאן עם אמא שלו.
5. מתייחס לפרוייקט מחיר למשתכן בו הוא זכה (לפי מה שאמר בפודקאסט 'חלומות גדרה' של כאן).
6. מתייחס למחירי דהיום לדירות דומות לזו שהוא זכה בגדרה.
7. מתייחס למחיר הדירה בה הוא זכה (ובהמשך ויתר) במחיר למשתכן.
8. מתייחס להחזרי המשכנתה אילו היה לוקח ב- 2017-2018 לפי פרסומיו, אך את המשכנתה חישבתי מ 2020.
9. בפודקאסט הוא מבקר בדירות הבנויות ב 2021.
10. מתייחס לריביות המשכנתה שנלקחו ב- 2020 (פריים+קל"צ ל- 25 שנים).
11. מתייחס למחירי השכירות היום.
12. מתייחס לתזרים שיכול היה להיות לו מאחר והוא ציין שאינו מעונין לגור בגדרה אלא רק להשכיר שם.
13. לחשובים שמרניים לקחתי את הרף הנמוך של המחירים והשכירויות, אבל אני גם אשתמש בממוצע שחושב כפי שתראו.
14. נעשה חישוב רווחים באלטרנטיבה ששאול כל כך אוהב וזה שוק ההון כשנשתמש במדד היחוס האהוב S&P 500 וביצועיו.
15. נבצע השוואה כדי להבין האם החלטתו של שאול היתה נכונה מבחינתו בהיבט הכלכלי.

יאללה…. מתחילים…..

ההתחלה בפודקאסט 'חיות כיס' פרק 32

בפרק מספר 32 בפודקאסט חיות כיס של כאן בהנחיית שאול אמסטרדמסקי שאול מקדיש פרק שלם לאג'נדה של:

"לא משתלם לרכוש דירה, עדיף להשכיר"

המדהים הוא, שבאותו פרק מתראיין גם יועץ משכנתה שמתגאה שאין לו דירה ולא כדאי לרכוש (לפחות ברמיזה בין השורות).

מכאן אנו מבינים, שהנחת העבודה של שאול היא שלא כדאי לרכוש דירה בישראל, ואולי כדאי להשקיע את הכסף הזה בבורסה? הנחה אותה נבדוק בהמשך עם נתונים כמובן.

הזכיה של שאול בתוכנית  מחיר למשתכן בדירה בגדרה-

כאיש תקשורת מוצלח שאול משתמש בזכיה שלו כמקפצה לשתף את המאזינים והעוקבים בתהליך ההתלבטות שלו לגבי הזכיה שלו במחיר למשתכן בדירה בעיר גדרה.

כאשר כל זה קורה אי שם ב- 2017, הפרק הראשון פורסם בחודש ספטמבר 2017 (לפני קצת יותר מ- 6 שנים נכון לזמן כתיבת שורות אלו).

בפודקאסט הקליל והחביב הזה, שאול מתאר את מסעו בנבכי לבטיו האישיים לאחר הזכיה בתוכנית מחיר למשתכן של כחלון. הוא כמובן לא מפספס הזדמנות לרדת על העיר/המושבה גדרה, אך למרות זאת מנצל את ההזדמנות להגיע לשם ולהציץ.

דירה או השקעה בשוק ההון?

בהמשך הקריירה שלו עפ"י פרסומיו ובהזדמנויות שונות, שאול מפתח גישה ומפיץ אותה כי יהיה חכם ורווחי יותר מבחינתו במקום להתחייב למשכנתה ולרכוש דירה במושבה קטנה אי שם בשם גדרה, יהיה זה נכון יותר עבורו להשקיע בשוק ההון (בפודקאסט וגם בפרק המוצם עם אמו).

חשוב לי להבהיר, שזה מצוין!

שכל משקיע יבחר מה נכון עבורו, אך מכיוון ואני ריאליסט, חשוב לעיתים ללמוד מהחלטות של אנשים ולהבין האם בראי הזמן הנימוקים שלהם היו נכונים בקבלת החלטותיהם.

אז החלטתי לגשת לבדוק ולהבין מה ההבדלים בין שתי האלטרנטיבות שהיו לשאול באותה נקודת זמן, האם להמשיך עם תכונית מחיר למשתכן (עליה כאמור ויתר) או להשקיע באותה נקודת זמן בשוק ההון (כפי ששאול רומז שעשה).

הנתונים להשוואה:

• בתוכנית בה שאול זכה עפ"י הפרסומים היו דירות של 80-110 מ"ר
• המחירים במחיר למשתכן היו 844,000-1,130,000 ש"ח (עפ"י פרסומים שונים- תעשו גוגל כמוני)
• בפודקאסט חלומות גדרה, שאול מבקש מהיועץ משכנתה לעשות סימולציה להון עצמי של 300,000 ש"ח
• מחיר דירה של 1,200,000 ש"ח
• משכנתה של 900,000 ש"ח

חשוב לציין-

שאול זכה ב 2017 אך הבניה כנראה לא החלה מיד, אולם בהמשך הפודקאסט כבר ב- 2021 שאול מבקר בדירות בפרוייקט, אותו פרוייקט עליו ויתר. משמע אילו היה ממשיך, כנראה שסביבות 2020 כבר היה לוקח משכנתה כדי לשלם על הדירה. לכן….

נתוני המשכנתה לאותה התקופה בשנת 2020 היו:

מסלול שליש פריים, הריבית המקובלת היתה P-0.5%  נכון לכתיבת שורות אלו הריבית היום היא 5.5% במסלול זה.

ומסלול של קל"צ- ריבית קבוע לא צמודה למדד של 3.7% שהיתה  מקובלת אז.

מכאן שנכון להיום החזר המשכנתה החודשי של שאול היה עומד היום על: 4,911 ש"ח ועם ביטוחים זה סביב 5000 ש"ח לחודש.

להלן אימות נתוני ריבית הפריים וריבית בנק ישראל נכון לשנת 2020 השנה בה אני מעריך היתה נלקחת המשכנתה.

אילו שאול היה קונה את הדירה אז, כמה היא היתה שווה היום בשוק?

אז יצאתי לבדוק…

קודם היה לי חשוב לחפש מכירות מדווחות ברשות המיסים.

חשוב לציין:

לא השתמשתי בנתונים אלו, שאול בפודקאסט הדגיש שהתעניין בדירת 4 חדרים, בפרוייקט אלו דירות של 110 מ"ר ולפי הנתונים של שאול עלו 1,200,000 ש"ח. לכן לא השתמשתי בעסקאות המוצגות בתמונה לעיל, אלא רק שמתי כהמחשה למחירים שהגיעו לכדי 2.85 מיליון ואנו נשתמש במחירים נמוכים יותר כפי שתראו (הולך לרעתי כדי לא להיות אופטימי או מוטה לטובתי).

בכמה הדירות מפורסמות היום למכירה?

היה לי חשוב להבין כמה דירות של 4 חדרים נמכרות היום באזור גדרה הצעירה וגדרה מזרח (שם היה הפרוייקט מחיר למשתכן) זה ייתן לי בסיס טוב יותר להשוואה.

מהפרסום לעיל ופרסומים נוספים (לא רציתי להלאות אתכם בעוד צילומי מסך) מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים למכירה בגדרה נע סביב: 2,400,000 ש"ח. בהשוואה שלי אני מתייחס למחיר הנמוך ביותר והוא 2,200,000 ש"ח (משמע הדירה הזולה ביותר בפרסום ב- 2,290,000 תמכר ב- 2,200,000 ש"ח לאחר מו"מ).

בכמה דירות כאלו מפורסמות להשכרה היום?

מאחר ושאול הצהיר בפודקאסט שאינו מעונין להתגורר במושבה גדרה בה ביקר "בקושי פעמיים" בחייו (לדבריו), האלטרנטיבה היא השכרת הדירה. לכן היה לי חשוב להבין בכמה דירה כזו היתה מושכרת, כדי להבין האם היום היה לשאול תזרים חיובי על הדירה?

גם כאן החלטתי ללכת בסימולציה שלי ולקחת לטובת אמסטרדמסקי את השכירות הנמוכה ביותר המפורסמת והיא 5300 ש"ח, למרות שבחישוב השכירות הממוצעת תנוע סביב 5,581 ש"ח לחודש. למי שתוהה, מחירי השכירויות הם בד"כ משקפים את המציאות כי לבעל הדירה יש רצון להשכיר במהירות, שלא כמו במכירה שם המחיר טיפה גבוה יותר ממחיר הסגירה לצורכי מו"מ.

אז בואו נסכם את הנתונים כדי להבין מה יכל להיות "ביד" לשאול אמסטרדמסקי מהדירה בגדרה אילו היה בוחר לרכוש בתוכנית מחיר למשתכן (עליה ויתר).

סיכום נתוני הדירה בגדרה נכון להיום-

בחישוב הבאתי בחשבון שהמשכנתה נלקחה בינואר 2020 ועד למחצית 2021 שאול שילם אותה משמע היה בתזרים שלילי של 5000 לחודש (18 חודשים).

ממחצית 2021 עד היום הדירה היתה מושכרת והתזרים היו 300 ש"ח כפי שצוין לעיל (במשך 32 חודש מאז ועד היום).

לאחר כלל החישובים, הדירה על הון עצמי של 300,000 ש"ח עשתה בחישוב גס תשואה של 307%.

למה חישוב גס? כי הזנחתי את ירידת קרן המשכנתה במהלך 3 וחצי השנים האחרונות כי זה זניח.

רגע זה לא נגמר….

מה היו הביצועים של מדד היחוס S&P 500 כי שאול הרי בחר להשקיע בשוק ההון-

אני לא באמת יודע אם שאול השקיע בסנופי, אבל מכיוון שאני מאמין ששאול הוא משקיע אחראי, אני מסיק שהוא לא משקיע במניות בדידות ולכן להשוואה זו החלטתי להצמד לסנופי. בחישוב הזה, חישבתי את הביצועים החל מ 2017 ולא מ 2020 כמו עם הדירה, מכיוון שבנקודת הזמן 2017 לשאול היה הון עצמי של 300,000 ש"ח ולכן נתתי את הקרדיט ששאול השקיע בסנופי החל מ- 2017.

מכיוון והפודקאסט הוקלט בספטמבר 2017, החישוב בסנופי נעשה מספטמבר 2017 ועד להיום זמן כתיבת שורות אלו.

שאול ממש שיחק אותה בשוק ההון ולפי הסנופי עשה תשואות של 121% החל מספטמבר 2017 ועד היום.

האם שאול בחר נכון?

בהיבט הכלכלי, לטעמי שאול לא בחר נכון, הרי אנו רואים שאילו היה רוכש את הדירה הרי שהדירה עשתה פי 2.53 יותר תשואה מאשר שאול עשה בשוק ההון.

ייתכן ושאול אינו בנוי להשקיע בנדל"ן ולכן מבחינתו להשקיע בשוק ההון זו החלטה נבונה ונכונה.

אך הנקודה בה אני חולק על שאול היא- שלבוא ולטעון שהשקעה בנדל"ן פחות טובה מהשקעה בשוק ההון ושזה יהיה ההסבר לבחירה שלו, כאן שאול במבחן התשואה והכלכליות טעה ובגדול.

נכון, ששאול יכול לבוא ולטעון שההשוואה היא של דירה ממונפת לעומת השקעה לא ממונפת, אך גם כאן הוא יטעה, מדוע?

כי אי שם ב- 2017 לשאול יש רק 300,000 ש"ח (עפ"י הסימולציה שלו) ולכן ההחלטה שלו היא שוק ההון או דירה, ודירה הוא בחן עם משכנתה. נכון, הוא יכל לרכוש במינוף גם בשוק ההון, רק שאז, הוא לא היה עושה את התשואות שחישבתי אלא הרבה פחות פשוט מהסיבה הפשוטה שבירידות של דצמבר 2018 וב-  27.3.2019 הגוף שהיה נותן לו את המינוף, היה מבצע לו מרג'ין קול על ההשקעה שלו ומבצע מימוש ושאול היה מוצא עצמו מחוץ לשוק ולכן לא מגיע לתשואות שחישבתי כאן.

מסקנות:

אני מוצא שהרבה כתבים כלכלים והרבה פרשנים עם חשיפה מאוד גבוהה וכמות עוקבים שיש להתקנא בה.

לעיתים מכניסים שיקולים לא נכונים או משאלות לב להחלטות ההשקעה שלהם.

חלקם גם לא מבינים עד הסוף את האפיק החליפי נגדו הם טוענים, הנה ראו מה שאול אומר לאמא שלו בתוכנית שצילם ב- כאן:

הוא אומר לה את המשפט שאנשים שאינם מבינים השקעות בנדל"ן נוטים לומר:

"הדירה לא שלי, היא של הבנק"

אז לא הדירה היא בראס בן אמו שלכם, הבנק הוא רק שותף מממן. אילו הדירה היתה של הבנק הייתם צריכים להתקשר לבנק ולבקש ממנו רשות כל אימת שרציתם לתקוע מסמר או לקדוח בקירות על כל מדף שברצונכם להתקין. הייתם צריכים לקבל רשות מהבנק לגבי המנורות שאתם רוצים להתקין או גוון הצבע בו אתם צובעים את הדירה. מאחר ואינכם עושים זאת, הדירה היא בהחלט שלכם, זה שהיא משועבדת לבנק לא אומר שהיא של הבנק, אלא זה אומר שהבנק הוא שותף שקט שממן לכם את הנכס והשוכרים משלמים את המשכנתה שלכם. וזו הנקודה ששאול ורבים אחרים "אוהבים" לפספס רק כדי להצדיק השקעה בשוק ההון.

"הדירה לא שלי, היא של הבנק" זה סתם עוד תרוץ מרשימת התרוצים המלאה שאנשים מתרצים לעצמם.

מה האינטרס שלי?

המצקצקים בטח יגידו, שאני מדבר מפוזיציה, ואתם יודעים מה? אני באמת מדבר מפוזציה כי אני משקיע נדל"ן, אבל תזכרו גם שאול מדבר מפוזיציה, אבל אני בניגוד לשאול עושה השוואות ומשווה נתונים.

יש לי גם פוזיציהוהיא: שחשוב לי שתבינו לפני שאתם בוחרים אפיק השקעה, כפי שכתבתי לעיל, זה בסדר לבחור כמו שאול להשקיע בשוק ההון, אבל הסיבה לא צריכה להיות "בגלל שדירה היא לא כלכלית בגלל משכנתה" כבר ראינו והוכחתי שהשקעה בדירה במקרה זה היתה טובה יותר.

העדפה להשקיע באפיק כזה או אחר צריכה לבוא קודם כל מבחינה מדוקדקת ומהבנה של מבנה האישיות שלכם כדי לא לעשות טעויות.

ומכיוון שכך, ואם מעניין אתכם השקעות בנדל"ן, אני בהחלט מציע לכם להצטרף לתהליך הכשרת המשקיעים שלי, כדי שתדעו לנתח דברים ולא להיות ושפעים מדבריהם של כתבים בעיתונות הכלכלית, מבלי שעשיתם בחינה נכונה עמוקה ומדוקדקת.