בכל נסיעה רגילה באזור המרכז אנו עדים לפרוייקטים שקמים ולעשרות מנופים באזורי הביקוש. מחירי הדירות עולים בקצב מסחרר ולאור הכמות הרבה של הבניה במרכז, עולה השאלה, אם זה כל כך "יקר" מהיכן באים הרוכשים? מהיכן מגיע הכסף?
מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בפרוייקט חדש באזור המרכז נושק לתג המחיר של ה- 3 מיליון ש"ח, בעוד והכותרות בעיתונים זועקות על המחירים הגבוהים ולכך שלזוגות הצעירים אין כסף, עולה השאלה מהאין הכסף?
רק לפני כמה ימים פורסם כי מתחם הרבה קוק בנווה צדק בת"א נמכר בץג מחיר של 200 מיליון ש"ח בו ניתן לבנות כ- 26 יח"ד, מחיר שמייצג כ- 7 מיליון ש"ח ליח"ד וזה עוד לפני עלויות הבניה והרווח היזמי.
אז אם המצב כל כך גרוע, מהיכן כל האנשים המסוגלים לרכוש נכסים ב- 3 מיליון ש"ח בממוצע?
זו שאלה נכונה, בעיקר משום שאנו עדים לכתבות רבות המתארות את היאוש והמחאה המבעבעים מתחת לפני השטח. מצד אחד יש לנו אוכלוסיה שלמה של אנשים אשר כורעים תחת הנטל, מתקשים לרכוש לעצמם דירה באזורי המרכז ומאידך אנו עדים לבניה מאסיבית של פרוייקטים רבים מתוכם לא מעט פרוייקטי יוקרה, והיזמים מדווחים במקביל על התנפלות על משרדי המכירות.
אז מי הם הרוכשים בפרוייקטים אלו?
בעקרון יש 3 פלחי אוכלוסיה אשר להם עדין קיימת היכולת לרכוש את הנכסים במחירים אלו ההולכים ועולים:
- מעמד האמידים- בישראל יש שכבה שלמה של אנשים המוגדרים כאנשים אמידים ובעלי הון, אנשי עסקים, תעשיינים ובעלי משרדים מובחרים בגזרת הצווארון הלבן. לרוב אלו גם אנשים מקושרים אשר מגיעים לפרוייקטים ע"י קשרים אישיים ומקבלים גם מידע ראשון לפני כלל השוק. לא סתם אומרים כסף הולך לכסף…..
- מתעשרי ההייטק- לשכבת מעמד האמידים בשנים האחרונות התצטרפו אלפים מעובדי ההייטק וחברות ההזנק, אשר חלקם נרכשו, בצעו אקזיט או הונפקו, שכבה זו לא רק שנהנית מדרגות שכר גבוהות במשק, אלא גם נהנות משלל הטבות ובונוסים כולל אופציות ומניות אשר ערכן עולה ככל והחברה הצליחה ושוויה עולה בשווקים. כמובן שכאן לא מזיק מזל, שהרי צריך לדעת באיזו חברה לעבוד בכדי להנות מעליות השווי הללו.
מהי הקבוצה השלישית אשר מהווה את הרוב בישראל?
בנוסף לשתי הקבוצות שהוזכרו לעיל, יש קבוצה שלישית והיא למרבה הפלא לא רק הקבוצה הגדולה מכולן אלא גם הקבוצה השקטה והכי לא מאופיינת שיש בדמוגרפיה הישראלית.
זוהי קבוצת הנהנים מהעברות הון בין דוריות.
מדינת ישראל היא מדינה צעירה במפת העולם, המדינה מצויה רק בעשור השמיני לקיומה. מקימי המדינה הגיעו לכאן בשלהי שנות ה- 20 לחייהן, יבשו את הביצות ונלחמו בקשיים של המדינה הצעירה עוד טרם הקמתה מתקופת חומה ומגדל.
בהמשך הצטרפו לאוכלוסיית המדינה ניצולי ופליטי מלחהמ"ע השניה אשר הצליחו להינצל ולשרוד את השואה, אלו הגיעו לכאן בסביבות גילאי ה- 30-40.
שתי אולוסיות אלו, המקימים ושורדי השואה התבסוס בישראל, למרות שרובן חיו בצנניעות יחסית, הרי שרבים מהם, חסכו, צברו נכסים והון לאורך השנים. תנאי המחיה ב- 5-6 העשורים האחרונים עבורם לא היו חיי מותרות וצריכה כפי שאנו מכירים. גם אלו שהיו פועלים ועובדי הצווארון הכחול, נהגו לחסוך כספים בתוכניות פנסיה וגמל, רובם נהנים עדין מפנסיה תקציבית וחסכונות אותם הם לורחים עמם לאורך השנים ללא הצורך לבזב אותם על מותגים ומוצרי סטטוס.
חלקם רכשו רכוש ונכסים בכספים אלו, מהמחשבה שצבירת נכסים תהיה הדבר הנכון עבורם ולדור היורשים שלהם.
כיום אנו מצויים בנוקדת מעבר במדינה בה רוב האנשים הללו מצויים בגיאי זקנה והם אט אט נפטרים שכן אין מי שחי לנצח, הנכסים הונים והחסכונות שהם צברו מועברים לדור הבא, דור היורשים. כך נוצר מצב שלכאורה גם משפחות צעירות שלכאורה אין להם כי הם עובדים בעבודה ממוצעת עם משכורת ממוצעת או אולי אפילו עם משכורת חציונית ומעלה, מתחילים לקבל "זריקת עידוד" בצורה של ירושות כאלו ואחרות.
נכון, הירושות הללו מתחלקות לרוב בין כמה יורשים, אך בהתחשב בעליות המחירים של הנכסים לאורך הדורות, ובעיקר מי שהשכילו לרכוש נכסים במרכז הארץ בגבולות גדרה-חדרה, גם אם פעם נחשבו למקומות "שכוחי אל" הרי שהיום, המציאות היא אחרת וכל שדה בור שנקנה בגבולות גזרה אלו, נחשב להיום לפריים-לוקיישן ושווה כמה מיליוני ש"ח.
חלק ירשו חורבה או בית קרקע ישן בערים שפעם היו זניחות כגון: פ"ת, חולון, ראשל"צ, ק. אונו וכיו"ב ופתאום מגלים שעם גל האורבניזציה והתחדשות עירונית שוויים עלה פלאים לעיתים במכפלות, בתי וקרקעות שנרכשו עוד בתקופת הלירה מתומחרים היום במיליוני ש"ח.
הכסף הזה אשר מחליף ידים בין דורות, הוא זה אשר יתדלק את הביקושים לפחות ב- 5-15 השנים הבאות.
נכון לא כולם הופכים למיליונרים עם הירושות הללו, אך רוב הירושות הללו מהוות בדיוק את המינימום האפשרי אשר מאפשר לאותן משפחות לצרף אל חסכונותיהן את כספי הירושה הללו ויחד עם משכנתא ארוכת שנים בכדי להגשים את חלום המגורים בדירה במרכז.
מה יהיה על מחירי הדירות בישראל?
אני כמובן אתחיל בקלישאה:
"אנו יודעים למי ניתנה הנבואה…"
לכן אני לא חושב שיהיה זה נכון להתנבא, אך אני כן רואה לנכון לפרוס את הערכותי בנושא.
נכון למציאות הנוכחית אני לא רואה כיצד מחירי הנדל"ן מתייצבים שלא לומר יורדים, אין לנו איזו מגמה או תוכנית ממשלתית ארוכת טווח, בד בבד, המשפחות גדלות, אנשים מתחתנים, אנשים מתגרשים, יותר ויותר אנשים בוחרים לחיות לבד ואין להם רצון להקים משפחה, כל אלו לצד האיטיות המאפיינת את הבירוקרטיה הישראלית במתן אישורי ותוכניות ארוכות טווח, גורמים למצב שההיצע אינו מדביק את הביקוש דבר אשר מייצר עליית מחירים.
אלו מבין קוראי הבלוג הזה, אשר כן רואים לנכון למצוא את מקומם בתחרות הפיננסית הזו, של אלו שיש להם מול אלו שאין להם, אני מציע כי יעשו בדק בית ויראו כיצד הם יכולים לאפשר לעצמם רכישה של נכס, בין אם למגורים ובין אם להשקעה. כל אלו אשר בוחרים ובחרו להמתין, יודעים מה היתה התוצאה וגם על כך כתבתי לא מעט מבעוד מועד עוד ב- 2014 (היכנסו ללינק בתחילת המשפט).
האם אתם דורגים לעתידכם ולהעברת ההון הבין דורית?
רוב האנשים (לא אתם) לא משקיעים חשיבה במרווחי זמן של 10-15 שנים קדימה, זה נראה להם רחוק מדי, מעטים יותר משקיעים בכלל חשיבה קדימה לגיל הפנסיה ומדחיקים את החשיבה הזו העוסקת בעתיד הרחוק כל כך בעוד הם נאבקים בטרדות היומיומיות.
אתם, אלו שדואגים לעצמם ולילדיהם, אלו שעוקבים בשקיקה אחרי הבלוג הזה, יודעים שכל הנכתב כאן נכתב מתוך אמונה ודאגה ישירה לכם ולעתידכם, אלו מכם הבוחרים לעשות בעצמם, אני שמח לעזור ולסייע, אלו אשר רוצים ללמוד ולעשות את הדברים בצורה ממוקדת יסודית ונכונה יותר עם הפנים קדימה, אני מזכיר כי תהליך הכשרת המשקיעים נועד בדיוק עבורכם, אם מעניין אתכם אשמח לשוחח עמכם על כך.
עשו עלו והצליחו…. שוק הנדל"ן לא ממתין לחוששים….
