יש הרבה מאוד טעויות שמונעות מאנשים להגיע למצב שיש להם 13 נכסים לפחות, לפי המודל שלי לאוטונומיה.
כשאני מדבר על טעויות, אני מתכוון לטעויות שאנשים עושים (או לא עושים), למרות שהם מבינים שיש חשיבות רבה בהשקעה בנדל"ן מניב למגורים.
אז מהי למעשה הטעות השניה הכי נפוצה שמונעת ממשקיעים להגיע ל- 13 נכסים לפחות?
אתם בטח תוהים לעצמכם מהי הטעות הראשונה? אני אגיע גם אליה, בהמשך הכתוב.
בנדל"ן קיימות כמה וכמה גישות השקעה, ככלל אני חושב שכולן נכונות, בתנאי שהן מקדמות את המטרה שלכם.ן, ברגע שגישת ההשקעה אינה מקדמת את המטרה שלכם, היא פשוט לא טובה, ויש לזנוח אותה.
הטעות הנפוצה של משקיעים רבים היא התמקדות ב-"יתרונות" ההשקעה של דירה יחידה:
- יש פטור ממס רכישה (8% משווי הנכס)
- פטור ממס שבח במכירה לאחר החזקה של תקופה מסויימת (25% מהרווח)
- פטור ממס על השכרה מתחת ל- 5100 ש"ח (בהתאם לעדכוני הממדים)
ההטבות הללו שלכאורה נראות כיתרונות מאוד מאוד ברורים, למשקיעים שרוצים להנות מהם, מתבררים במהלך הזמן כחסרונות מאוד גדולים.
הבעיה הכי גדולה בהטבות המיסוי הללו, היא שבכדי להנות מהן, המשקיע תמיד מוגבל נכס אחד, הגבלה שכזו אינה מאפשרת לו להנות משלל היתרונות של ריבוי נכסים כמו:
- גידול בהכנסות משכירות, שמגיע עם ריבוי דירות
- גידול בתזרים החודשי
- ריבוי תעודות ביטוח מובנות לשארים, המגיע עם ביטוח החיים למשכנתא בכל רכישה
- רכישת ריבוי נכסים ע"י השוכרים, דרך דמי השכירות
- גידול בשווי נטו הכללי, ע"י גידול ב- % האקוויטי עם הזמן, דרך הקטנת קרן המשכנתא
- גידול בשווי נטו הכללי ע"י עלית ערך טבעית על כלל הנכסים עם הזמן
- גידור, ריבוי נכסים מגדר את הנכסים שיאנם מושכרים או שנוצרו בהם בעיות עם הזמן.
- גידול בתזרים אחת לתקופה, עם העלאות בדמי השכירות
- גידור דרך שונות בין אזורי השקעה וסוגי נכסים ואוכלוסיות
- הנאה מתזרים גדול מאוד ונקי מהתחייבויות, לעת זקנה בצורה של פנסיה נדלנ"יץ משכירות
- השארת ירושה בשווי גבוהה יותר עם מות המשקיע
אם חושבים על זה יותר לעומק כל היתרונות האמורים לעיל נמנעים ממשקיעי הדירה היחידה, ולו רק בגלל המניע הפסיכולוגית שלהם לשלם מס רכישה בעת הקניה. למעשה הדבר היחידי שמפריע להם ומונע מהם להתקדם בהיבט הפיננסי בצעדי ענק, הוא ההמנעות ממס רכישה בגובה 8% משווי הנכס.
זאת מכיוון שמשקיע מרובה נכסים, בהגדרה תמיד יקנה יותר נכסים מאשר ימכור נכסים, כך שההשפעה של מס השבח בטלה בשישים, עד שאינה מורגשת.
מהן 4 הדרכים למנוע מכם.ן את הטעות השניה בדרך ל-13 נכסים לפחות?
הראשונה- בצורה הכי פשוטה שיש, היא מקבלים את האמת שמשלמים מס רכישה של 8% בכל קניה.
עובדה זו לא אמורה להפחיד אתכם, מכיוון שאתם לא באמת מפסידים את הכסף הזה, ואת זה אני רוצה להדגים לכם בהסבר מאוד מאוד פשוט.
השניה- נניח ופלוני רכש היום דירה שניה בסכום של 1,000,000 ש"ח ונדרש לשלם עליה 8% מס, ז"א ששווי העסקה הכולל כרגע הוא 1,080,000 ש"ח.
אם ירצה למכור את הדירה הזו מחרתיים, בכמה ימכור אותה?
צדקתם, הוא לא ימכור אותה בפחות מ- 1080,000 ש"ח, כי משיקע תמיד מגלם לפחות את שווי ההשקעה האישית שלו [ואני לא מדבר על השבחה ושאר הוצאות].
לכן מבחינתכם כמשקיעים מרובי נכסים, מה הרכישה הוא לא הפסד של כספים,, אלו פשוט 'כספי שווי השקעה', הם נותנים שווי חדש לנכס שלכם, שהרי מתחת לשווי זה לא תמכרו. אני כמובן לא מדבר על מקרי קיצון של חדלות פרעון וכיו"ב, אלא על התנהלות תקינה של משקיע שמרן וסולידי.
לכן מבחינת המשקיע המיומן, נכס של 1,000,000 ש"ח הוא למעשה נכס של 1,080,000 ש"ח, כשמביטים על הדברים הללו כך, זה פתאום נראה ורגיש אחרת, מה גם שהוצאה זו גם באה בחשבון בחישוב התשואה הכללית של הנכס.
השלישית- הנה עוד צורת הסתכלות שתעזור לכם להבין, שאין מה לפחד ממס רכישה:
תארו לכם שהייתם מביטים על העסקה לא בצורה של:
1,000,000 ש"ח מחיר נכס+ 80,000 ש"ח מס רכישה= 1,080,000 ש"ח.
אלא, בצורה הפשוטה שהנכס עולה 1,080,000 ש"ח, היה לכם יותר קל לבלוע את העניין הזה.
הרביעית- להביט על עניין מס הרכישה וזו פריסה לשנים.
הרי אם האסטרטגיה שלנו היא לצבור לפחות 13 נכסים, ומהמאמרים הקודמים אנו מבינים שזו דרך שלוקחת 10-20 שנים, הרי שאלו נכסים שמוחזקים לטווחים ארוכים מאוד, כי הרי המטרה כאן היא לחשוב על הילדים ועל הנכדים [חזרו למאמר עליו אני מדבר, מדוע אני מדבר על המספר 13 נכסים], אך בואו נחשוב לטווח קצר יותרף לעוד 20 שנים כשכבר תהיה לכם האפשרות להיות בפנסיה ולהנות מהנכסים הללו, שחלקם יהיו נקיים ממשכנתא וחלקם לקראת הסוף או האמצע. הרי שאותם 80,000 ש"ח שנפרוס אותם ל- 20 שנים המשמעות שלהם קטנה לרמה של 4000 ש"ח לשנה או 333 ש"ח לחודש, ולא זה לא מקטין לכם את התשואה שוב, כי זו כבר חושבה עפ"י מחיר הנכס בתוספת מס הרכישה.
אני מוצא שמה שבעיקר מונע מהאנשים להתקדם מעבר לנכס היחיד שלהם, הוא רק האלמנט הפסיכולוגי, שהם נדרשים לשלם עוד 80,000 ש"ח למדינה על כל עסקה של מיליון. מאידך, תיווך אין לכם בעיה לשלם ואתם לא מפילים עסקה בגלל תיווך. אז תחשבו שאתם משלמים 8% תיווך למדינה ותתקדמו במטרה שלכם.
המטרה שלכם היא לסדר את הילדים ובהמשך את הנכדים, אך לפני שאתם מסדרים אותם, אתם תגלו מהר מאוד, שאתם קודם מסדרים את עצמכם.
והחוב שאני חייב לכם מתחילת המאמר קוראים יקרים,
מהי הטעות הראשונה של רוב המשקיעים המונעת מהם להגיע ל- 13 נכסים?
הטעות הראשונה של רוב האנשים, שמבינים את החשיבות בהשקות נדל"ן היא שהם לא משקיעים, הם מונעים מעצמם להכנס בגלל חששות, חוסר ידע, חוסר ניסיון….
גישת ההשקעה שלי לאוטונומיה והגעה ל- 13 נכסים לפחות, היא אמיתית, היא מציאותית והיא ברת השגה, היא מיועדת לאנשים שחושבים קצת אחרת ומוכנים לפעול קצת אחרת, הצעד הראשון שלכם, יכל להיות בתהליך הכשרת המשקיעים שלי.
