מהי יעילות פיננסית? והאם תוכנית חסכון בבנק ב- 3.5% טובה יותר מדירה בתשואה של 3%?

מהי יעילות פיננסית והאם היא קיימת?

יעילות זהו מושג חמקמק, נניח שיואל הוא קוטף תפוזים מוכשר והוא קוטף 50 ק"ג תפוזים ביום. האם הוא יעיל?

קצת קשה לענות על זה מכיוון שיעילות צריכה להיות ביחס למשהו, ננסה להוסיף נתון- אם דוד קוטף 37 ק"ג תפוזים, אז יואל מאוד יעיל, מאידך, אם יאיר קוטף 90 ק"ג ליום פתאום יואל לא נראה לנו יעיל כל כך.

ולאחר כל אלו, מה אומרת היעילות שלהם בקטיפת תפוזים על היעילות שלהם בקטיף סברסים ללא כפפות?

מה הקשר בין תפוזים למה שאני רוצה לכתוב עליו כעת?

אין קשר- רק רציתי לתת המחשה כללית למושג היעילות.

ההמחשה הזו חשובה להשוואה עליה אני הולך לדון בפוסט זה.

באחת הקבוצות נשאלה השאלה:

מה ההיגיון להשקיע בדירה, אם דירה ממוצעת נותנת 3% תשואה שנתית וחסכון בבנק נותן 3.5% ריבית?

ברוב הפעמים שאלות מסוג זה, נובעות מחוסר הבנת המורכבות באחד או שני אפיקי ההשקעה, אם ניתן לקרוא לחסכון בבנק אפיק השקעה.

לצורך הדוגמא בואו נדמיין שיש לנו שני אחים תאומים עם כ- 500,000 ש"ח לכל אחד.

האח הראשון מחליט "להשקיע" בתוכנית חסכון, בעוד והאח השני מחליט להשקיע בדירה להשקעה.

ננסה לבצע קפיצת זמן ונבדוק מה קרה להשקעות הללו כעבור 20 שנים, כי ביצועים בעולם ההשקעות מודדים לאורך שנים.

כעבור 20 שנים, יהיו לו בחסכון סה"כ 994,894 ש"ח, ז"א רווח של 494,894 ש"ח,

לא מדוייק, כי יש מס רווחי הון בגובה 15% לכן הרווח האמיתי הוא: 371,170 ש"ח.

האח השני החליט לרכוש דירה להשקעה ורכש דירה ב- 500,000 ש"ח, ללא מינוף, אלא בכסף מלא.

לפי החישוב על תשואת השכירות שלו בגובה 3% יש לנו הכנסה לחודש של:1250 ש"ח.

*דירות בסכומים אלו מושכרות ב 2000-2500 ש"ח לחודש, אך אני זורם עם הטענה המקורית לפי תשואה של 3%.

כעבור 20 שנים הצטברו לנו סה"כ דמי שכירות בסכום של 300,000 ש"ח.

לכאורה נראה שאכן החסכון בבנק מנצח, אך רק לכאורה, יש עוד עובדה קטנה שיש לקחת בחשבון, והיא עליית ערך הנכס.

עפ"י נתונים הלמ"ס שפורסמו ב- 2017 המנתחת עליה בערכי הנכסים לאורך 5 עשורים [החל משנות ה- 70] נראה כי העליה הממוצעת עד ל- 2017 היתה כ- 2% לשנה בניכוי אינפלציה. לכן נחשב מה יהיה ערכו של הנכס עפ"י נתון זה, לאורך 20 השנים הבאות [זהו חישוב שמרני מאוד לרעת ההשקעה בנדל"ן ראו סעיפים 6-7 בהמשך]. כעבור 20 שנים הדירה תהיה שווה 742,973 ש"ח, ז"א רווח של 242,973 ש"ח נוספים.

אם זו דירה יחידה ובהנחה והיא נמכרת אז סה"כ הרווח הוא: 542,973 ש"ח מהשקעה בדירה.

אם מדובר במשקיע וזו אינה דירה יחידה והיא נמכרת הרווח יהיה 482,230 ש"ח.

אנו מבינים כי גם במקרה של משקיע מרובה נכסים עם המיסים המושתים עליו (מס רכישה בקניה ושבח במכירה) הוא עדין מוביל ב- 111,000 ש"ח על תוכנית החסכון בבנק.

הערה חשובה: השתמשתי בדוגמא ב- 500,000 ש"ח כסכום אבסולוטי, ז"א במקרה והיה נדרש לשלם 8% מס רכישה, הנכס היה פחות מ 500,000 ש"ח כך שמחיר הנכס+מס הרכישה=500,000 ש"ח.

כמה דברים שיש להתייחס אליהם בנוגע להשוואה לעיל:

1. אין תוכנית חסכון ל- 20 שנים, לפחות לא שאני מצאתי בחיפוש באתרי הבנקים.
2. בתוכנית חסכון משלמים  15% מס רווחי הון במקרה שלנו זה יוצא 74,234 ש"ח [הרווח נטו הוא 420,666 ש"ח]
3. דירה לא חייבים לפדות, נהנים מהשכירות ללא הצורך בפידיון
4. דמי השכירות עולים לאורך השנים
5. דירות בסכומים אלו עושות יותר מ- 3% תשואה אך זרמתי עם זה כדי להצמד לטענה המקורית.
6. עליית ערך הנכס ב- 30 השנים האחרונות עומדת על 5.7% לשנה

   

7. בעקבות הסעיף הקודם, ב5 העשורים האחרונים, עליית ערך הנכס הממוצעת קרובה יותר ל 3.5% שנתי ולא 2% כפי שחושב.

זו כמובן השוואה מאוד מאוד פשוטה, ההשוואה הבאמת מעניינת היא מה קורה כאשר אנו מדברים על השקעות עם משכנתא [מינוף], אז מצטרפים לחישוב הכולל, גם הקטנת קרן המשכנתא ועל כך ארחיב בפוסט ההמשך, שם אכניס גם את חישובי המינוף והגורמים הנוספים במנגנון התשואה המצרפית.

זו הדוגמא הפשוטה ביותר המבהירה את היעילות הפיננסית של השקעה בדירה למשקיע שאינו מיומן ואינו מקצועי, קל להבין כי המשקיע המיומן, עם הידע והכלים הנכונים, מיעל את התוצאות לאורך הזמן, לרכישת כלים מסוג זה, אני מזמין אתכם.ן לתהליך הכשרת המשקיעים שלי.