בניגוד לתפיסה הרווחת תחום ההשקעות בנדל"ן הוא תחום מאוד צבעוני המורכב מהרבה סוגים של אפיקי השקעה:
- נדל"ן למגורים להשכרה
- נדל"ן מגורים להשבחה
- נדל"ן עסקי (משרדים)
- נדל"ן מסחרי (חנויות וכיו"ב)
- נדל"ן מרכזים לוגיסטיים
- נדל"ן תיירותי (BnB ומלונאות)
- מגרשים חקלאיים (רחמנא ליצלן)
ויש עוד הרבה סוגי נדל"ן שהיריעה קצרה מלהכיל את כולם.
ברשומה זו אני רוצה להתמקד בתחום ספציפי של השקעה בקרקעות לבניה פרטית. ואם להיות עוד יותר ספציפי בקרקעות לבניה פרטית אשר נרכשות ישירות מהמדינה דרך מנגנון המכרזים של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל).
גילוי נאות: בשנתיים האחרונות אני מקיים סדנאות נושא ממוקדות להגשה למכרזי רמ"י ולאחר קצת יותר מעשור בו אני השתתפתי במכרזים מרובים יש לי התמקצעות בנושא.
לאחר שהגילוי הנאות נכתב, הייתי רוצה לפרט קצת על אפיק השקעה זה, אך בצורה אחרת ודווקא בגישת ההשוואה לתחום השקעות פופולארי אחר בנדל"ן והוא השקעה בנדל"ן למגורים.
מהם ההבדלים בין השקעה בדירה למגורים לבין מגרש לבניה?
בכדי להבין טוב יותר את אפיק ההשקעה בקרקעות לבניה פרטית במנגנון המכרזים של רמ"י, חשבתי שיהיה מעניין לתת השקעה בדירה כנקודת ייחוס.
מיסוי-
- מס רכישה- בדירה יחידה, יש פטור ממס רכישה ולכן המשקיע לא ידרש לשלם מס שכזה. לעומת זאת במגרש ישנו מס רכישה קבוע בגובה של 6% מהעיסקה.
- מס שבח- בדירה יחידה אין תשלום של מס רכישה (בהנחה והיא נמכרת לאחר 18 חודשים), במגרש תמיד יהיה לכם חובה לשלם מס שבח בגובה 25% ללא קשר לכמות הדירות/המגרשים אשר ברשותכם.
- החזר מס רכישה- במידה והזוכה במגרש מקבל היתר לבניה תוך שנתיים מיום הרכישה, הוא מקבל החזר של 1% ממס הרכישה שלו חזרה. דבר אשר לא קיים בדירות.
זמן מימוש- לרוב זמן המימוש במכירת דירה ארוך יותר מזה של מגרש, מכמה טעמים:
- יותר קשה למכור דירה במחיר שוק מאשר מגרש במחיר שוק, וזאת מכיוון שתמיד אלו שלא זכו במכרז יהיו מעוניינים לרכוש אותו מאלו שכן.
- מגרש הוא "מוצר" פרמיום המאפשר למשפחה הבונה להגשים את הפנטזיה שלהם לבית פרטי/כפרי ועל פנטזיה תמיד מוכנים לשלם יותר ומהר יותר.
ודאות לגבי הרווח- בדירה יש הערכה גסה לגבי גובה הרווח המצופה ממנה מאחר וזה תלוי במחיר השוק של דירות דומות באזור. במכירה של מגרש הרווח המינימאלי לזוכה ידוע ממש ביום הזכיה שלו ומשם הוא יכול רק לטפס מעלה.
חקר שוק- בהשקעה בדירה חקר השוק דורש זמן ארוך יותר, אנרגיה מרובה יותר, הכרת עיר/שכונה/רחוב, הכרת האוכלוסיה ומעמדה הסוציואקונומי. במגרשים לעומת זאת חקר השוק הרבה יותר פשוט וממש לא מצריך "עבודת שטח" (ראו סעיף הבא).
עבודה מהבית- בביצוע חקר שוק לדירות להשקעה, אמנם יש אפשרות לבצע חלק מהעבודה מהבית, אך לעולם ידרש המשקיע לעבודת שטח מרובה, להכרת האזור, הרחובות, שיחות עם אנשים, שכנים, בעלי עסקים ועוד. בהתארגנות לקראת מכרז, היחס הוא הפוך 95% מהעבודה נעשית ממש מהבית מהלפטופ שלכם, אין צורך בעבודת שטח לפני ההכשה למכרז.
ניהול מו"מ- בעוד וברכישה של דירות אנו נדרשים לניהול של מו"מ מול המוכר/קונה או לעיתים בתיווכו של צד ג' כגון מתווך. במגרש אין צורך בניהול מו"מ, במידה וזכיתם, ההצעה הראשונה שלכם היא גם ההצעה האחרונה שלכם.
ניתוק רגשי- במהלך ניהול של מו"מ, הפסיכולוגיה האנושית תמיד נכנסת לפעולה ואנו נדרשים אם נרצה או לא למעורבות רגשית ברמה כזו או אחרת ולהתחשבות בנסיבות המשפיעות על האובייקטיביות שלנו. במגרש, מאחר וזה נעשה בשיטה של מכרז, מול מנגנון ולא מול אנשים, אין לרגש כל השפעה (אני מסייג: מנקודת מבטו של המשקיע).
השבחה עצמית- בעוד ואנו נדרשים להשביח את שוויה של הדירה ע"י שיפוץ, טיפול או סידור של בעיות ניירת, דבר שדורש עשיה אקטיבית מצד המשקיע, במגרשים ההשבחה היא עצמית, מעצם הביקוש למוצר זה, מצד אלו של זכו.
מימון- המימון בשני המקרים די זהה ובהתאם לשיקוליו של המשקיע, בשני המקרים ניתן לקחת משכנתא.
מוקדי רווח- בדירות לרוב מוקד הרווח מתבטא בשני דרכים ע"י השכרה ותזרים מזומנים או ע"י השבחה ומימוש הנכס או שילוב של השניים. במגרש יש לנו 3 מוקדי רווח:
- מימוש מיידי- ניתן למגרש מגרש באופן מיידי לאחר קבלת מלוא הזכויות עליו (רק במקרים מסויימים הידועים מראש יש הגבלות מסויימות).
- החזקה המתנה לעלית שווי ואז מימוש ברווח (במקרה כזה אין תזרים בזמן ההחזקה)
- יזמות- ביצוע מהלך של בניה על המגרש ובכך הגדלת הרווח בצורה משמעותית
- יזמות והשכרה- בניה של בית פרטי והשכרתו (תשואה גבוהה)
נוחות גיאוגרפית- בהמשך לביצוע חקר השוק בהשקעה בדירות כפי שהוזכר לעיל, מאחר ואין צורך בעבודת שטח, הרי שבניגוד להשקעה בדירות אין צורך לסוע למקומות רחוקים. בדירות רוב המשקיעים מנסים להגביל את אזור ההשקעה שלהם באזור נוחות הנסיעה שלהם בממוצע של עד שעה וחצי מהבית. בהשקעה במגרשים ההשקעה במגרש המצוי 5 דק' מהבית לבין זה המצוי מרחק כמה שעות נסיעה היא זהה, שניהם נעשים דרך המחשב/לפטופ בבית או במשרד.
תפעול- דירה שאינה מושכרת עדין דורשת תפעול וטיפול בנזקים ותקלות במידה וישנם, לעומת זאת מגרש לא מתקלקל אלא רק משביח את עצמו עם הזמן.
מהירות השבחה- בעוד ועליה בערכי הדירות הם די מתונים, העליה בערכי המגרשים היא גדולה וגבוהה יותר מבחינת אחוזים, שכן לעולם מגרש ממוצע לעומת דירה ממוצעת יהיה מוצר פרימיום.
הגורם האנושי- בעוד ובדירה אנו מתנהלים מול אנשים כמו: עו"ד, מתווכים, שוכרים וכיו"ב. התנהלות זו לא קיימת במגרש, כל עוד אתם לא מתכוונים לבנות עליו.
אלמנט התעשרות- במציאות של היום כאשר המעבר והגישה הממשלתית דוחפת למעבר למגורים בדירות ובבניה רוויה, וצמצום שיווקי קרקעות לבניה פרטית מפאת מגבלת קרקע בישראל. הרי שמחירם של מגרשים לבניה עצמית ו/או וילות יעלה בעשרות מונים לעומת אלו של הדירות בעתיד הבינוני והרחוק.
כמובן שיש עוד סיבות מרובות, אך היה חשוב לי לצייר את התמונה הכללית לאלו שלא הכירו תחום זה או כאלו שהתעינננו בעבר ולא הבינו בדיוק מה ההיגיון בבסיס הדברים.
האם אני ממליץ לעזוב את ההשקעה בדירות ולהשקיע רק במגרשים?
בעוד ולמגרשים יש פוטנציאל רווח נאה וקלות תפעולית ללא הצורך בהתעסקות מול הגורם האנושי כגון: שוכרים.
אני לא חושב שיהיה זה נכון להתעסק בהשקעה במגרשים בצורה בלעדית, ההשקעה במגרשים דרך מכרזים יכולה להיות כלי נוסף לאלו שמחפשים להגדיל את ההון העצמי שלהם ע"י זכיה ומימוש הרווח, או לכאלו המחפשים לגדיל את השווי נטו שלהם עם הזמן ע"י רכישה ואיסוף של מגרשים ואז ביצחע של מימוש כאשר ערכם עלה, בהתאם למוזכר לעיל.
בתהליך הכשרת המשקיעים שלי אני מתמקד ומכשיר רבים בהתמקצעות בהשקעה בדירות ונכסים מניבים למגורים, אך למשקיעים המחפשים אפיק נוסף להגדיל את ההון שלהם ו/או לגוון קצת את פורטפוליו ההשקעות הנדלנ"יות שלהם, הייתי מציע לחשוב על התחום של השקעה במגרשים דרך מנגנון המכרזים של רמ"י.
מעוניינים בפרטים נוספים על תהליך הכשרת המשקיעים שלי או על סדנת המגרשים של רמ"י? תרגישו חופשי להשאיר פרטים בבלינק ואשמח ליצור עמכם קשר.
