מהן התכונות אותן אני מחפש בהשקעה?

בהמשך לרשומה הקודמת בנושא מטרות הבסיס בהשקעות, מעבר למטרות שאנו מציבים לעצמנו, חשוב גם לדעת לבחור את ההשקעה הנכונה.

יש הרבה פרמטרים לבחירת השקעה נכונה, אני חושב שבחירת אפיק השקעה זה משהו אישי וחשוב להתאים אותו לאופי שלנו, הבעיה היא שהרוב לא בוחרים באפיק השקעה בהתבסס על התאמה לאופי שלהם, ולכן למרות שההשקעה עצמה יכולה להיות טובה, התוצאות יכולות להתברר כעגומות כי פשוט האופי לא מתאים להשקעה.

דוגמאת קיצון להמחשת הרעיון:

משקיע המחפש תשואה גבוהה בעיר תל אביב, כאשר התשואה הממוצעת שם עומדת על 1.5-2%, יכול להגיע גם להשקעות של 6-7% אבל זה ידרוש ממנו הרבה התאמות. כמו לחלק את הנכס למספר רב של יחידות, להשכיר את הנכס לאוכלוסיה כמו פועלים זרים, או אולי בדרום העיר במתחם התחנה המרכזית למהגרי עבודה ומסתנננים. התשואה אמנם גבוהה אך זה ידרוש מהמשקיע לבוא כל חודש ולבצע גביה במזומן, כאשר משכירים לאנשים רבים, לא כולם זמינים, ויש את אלו המנסים להתחמק, לא היום תבוא מחר… ועוד כהנה וכהנה.

יש משקיעים עם אופי מסויים שסוג כזה של התעסקות מתאים להם, לעומתם, רוב המשקיעים כנראה יעדיפו שלא להתעסק עם כל "האבוג'ראס" הזה.

אז תארו לכם מה יקרה כשמשיקע שלא יודע להתמודד עם סוג השוכרים הזה, השקיע את כספו רק כי הוא רצה תשואה גבוהה? מה יקרה להשקעה שלו?

ניסיתי לחשוב איך אני נותן עקרונות מנחים שיעזרו לבחור אפיק השקעה  נכון, והחלטתי לשתף את התכונות שאני מחפש בהשקעה.

אני מחפש 4 תכונות ראשיות בהשקעה שלי:

תכונה 1-

נוכחות הערך פנימי- ההשקעה חייבת להכיל ערך פנימי. מה זה ערך פנימי? תחשבו על פרה, לפרה יש 2 שימושים עיקריים:

1. שחיטה- לתעשיית הבשר.
2. חלב- לתעשיית החלב.

ניתן לשחוט פרה רק פעם אחת, לכן במקרה הזה, מוקד הרווח מהפרה הוא חד פעמי, כמו לדוגמא במכירה של דירה, אדם יכול למכור רק פעם אחת את הדירה. לפרה הזו יש ערך/מחיר לפי המצב בשוק שוויה בשוק.

לעומת זאת, לחלוב פרה, אפשר כל יום. ולחלב הזה יש מחיר בשוק החופשי. לכן יש לנו כאן ערך פנימי ומקור הכנסות שאינו קשור למחיר הפרה, אך משפיע על מחירה, בלבלתי אתכם? אז בדיוק בשביל זה כתבתי את הרשומה על מה זה ערך פנימי?

כל עוד הפרה מניבה חלב היא מייצרת כסף, בכל נקודת זמן נוכל לשחוט את הפרה לבשר אם נבחר בזאת. ז"א אנו נרוויח גם משתי האפשרויות, כל עוד היא מניבה נרוויח מההכנסות על החלב, וכאשר נרצה נרוויח מהמכירה שלה.

תכונה 2-

תזרים חיובי- רוב ההשקעות מכילות 2 אלמנטים, הכסף שההשקעה מכניסה בצורה סדירה והפוטנציאל העתידי שלה. כאשר אנו משקיעים, מקובל להשתמש במינוף. המציאות היא שמינוף/מימון צריך להחזיר. אם מדובר בדירה ז"א שיש לנו משכנתא עם החזר חודשי.

אם רכשתם דירה, שהשכירות גבוהה יותר מהחזר המשכנתא, אזי יש לכם תזרים מזומנים, הדירה/נכס הזה הם יצרניים, הם מייצרים לכם מזומנים. במקביל לנכס יש גם שווי. אם אתם משקיעים חכמים אתם יודעים לרכוש נכס שהשווי העתידי שלו יהיה גבוהה יותר מהיום בו רכשתם אותו, ז"א במהלך ההחזקה שלו אתם נהנים מהכנסה של תזרים מזומנים, וביום בו מכרו אותו, תהנו מהפוטנציאל, שהוא עליית ערך.

רגע…. בואו נחשוב על מקרה אחר. השקעתם בנכס, שהתזרים עליו הוא תזרים שלילי והסכמתם לקחת את העיסקה הזו, כי אתם מבינים שהמחיר של התזרים השלילי לאורך הזמן שווה את ההמתנה למימוש הפוטנציאל, ואז כמובן ניתן להביט על זה כסוג של "קופת חסכון", אתם מפקידים כל חודש כסף לקופה, עד שתממש את הפוטנציאל שלה ותגזרו את הקופון.

יש נכסים שהזמן למימוש הפוטנציאל שלהם הוא ארוך ולפעמים יכול לקחת שנים, מה קורה אם במהלך זמן ההחזקה שלכם, משתנה המציאות או מצבכם ואתם כבר לא יכולים להחזיק את התזרים השלילי הזה? אתם יכולים למצוא עצמכם במצב אחרי תקופה מסויימת בו תאלצו לממש את הנכס ולא להנות בכלל מהפוטנציאל אשר לשמו רכשתם אותו.

זו בדיוק המטרה של התזרים מזומנים, יש המתייחסים לתזרים מזומנים, כמרכיב חשוב לפרישה מוקדמת וזה מעולה, אבל חשוב לזכור שתזרים מזומנים, גם נותן לכם שכבת הגנה, עד שהנכס יממש את הפוטנציאל שלו במקום רק לסמוך על הפוטנציאל שלו ולקוות לטוב.

כשיש תזרים מזומנים, אתם מרוויחים, אפילו אם הפוטנציאל לא התממש.

תכונה 3-

אפקט התשואה המצרפית- כשמשקיעים במכשיר השקעה, כל מכשיר השקעה, חשוב להבין מהיכן באה התשואה, והאם ההשקעה מגלמת בתוכה כמה מקורות לתשואה שלכם. ז"א שיש מרכיבים בהשקעה שלכם, שכל אחד נותן את "תרומתו" לתשואה, אז אתם מקבלים את אפקט התשואה המצרפית.

הנה דוגמא לתשואה מצרפית:

דירה להשקעה שנרכשת במינוף, יש לנו כמה מקורות שתורמים לנו והופכים את התשואה לתשואה מצרפית גבוהה יותר.

בדירה להשקעה מאוד נח להסביר את האפקט של התשואה המצרפית, אפרט בקצרה:

1. עליית ערך הנכס- עפ"י 5 העשורים האחרונים ערכי הנכסים עולים בממוצע של 2% לשנה, וזה במנגנון של ריבית דה-ריבית, אמרנו פלא שמיני נכון?
2. מינוף- הוא מגביר את האפקט של עליית ערך הנכס, לדוגמא אם רכשנו נכס של מיליון בעזרת 50% מינוף, אז הוא מגביר את התשואה על ההון העצמי באופן אוטמאטי הופכת להיות 4% בממוצע לפי המנגנון של 2% [עליה של 2% על ערך הנכס היא 20,000 ש"ח לשנה הראשונה, אך על ההון העצמי זה כבר 4%, כי הושקעו רק 500,000 ש"ח].
   אלמנט נוסף של מינוף זה שהוא מאפשר לנו שימוש יעיל יותר בכסף ובמקום לרכוש רק נכס אחד של מיליון ש"ח (בהנחה שיש לנו מיליון ש"ח) ניתן לרכוש בעזרתו 2 נכסים של מיליון ש"ח במימון של 50% לכל נכס.
3. חיסול הקרן- ההלוואה/משכנתא משולמת ע"י דמי השכירות. במילים אחרות ניתן לומר שהשוכרים למעשה משלמים את החובות שלכם, בהסתכלות אחרת- השוכרים הם אלו שרוכשים עבורכם את שאר 50% של הדירה שרכשתם. למעשה הם מגדילים את האקוויטי שלכם בנכס, וככל שהאקוויטי גדל השווי שלכם גדל ומכאן גם התשואה שלכם על ההון הראשוני.
4. תזרים מזומנים- אם עשיתם הכל כמו שצריך, אז יש מצב שאתם נהנים גם  מתזרים מזומנים חודשי, התזרים הזה הוא למעשה מצטרף גם לתשואה שלכם על ההון העצמי.

חומר למחשבה, מי שמחזיק נכסים לתקופות ארוכות של 15 שנים בממוצע ומעלה, מגלה כי התשואה המצרפית הממוצעת שלו במהלך הזמן מגיע לממוצעים של 9-11% לשנה רגילה, כעת תארו לכם מה התשואות המצרפיות שמשקיעים הגיעו אליהן עם העליות של ה- 15 השנים האחרונות?

תכונה 4-

קפיצת שווי ביום הדין- הנה נושא שקצת לא נעים לחשוב עליו, אבל מי שמגלה אחריות כן משקיע בכך חשיבה.

יום הדין הוא יום הפטירה של המשקיע, כן כן…אם נרצה ואם לא בסוף כולם להזדכות על הציוד. המטרה הראשונית בהשקעות היא כמובן לאפשר חיי רווחה נוחים ועבודה יעילה של הכסף. המטרה השניה העתידית היא לדאוג לילדים.

אחת התכונות שאני מחפש בהשקעה היא שכאשר אני אמות חס וחלילה, מקרה המוות הזה, יגרום לקפיצת השווי של ההשקעות עבור היורשים שלי.  בהשקעות נדל"ן מאוד קל להבין את זה, מכיוון שמשקיעים רוכשים נדל"ן עם משכנתאות, המשכנתאות מובנות בצורה כזו שהן באות תמיד עם ביטוח חיים, הביטוח חיים נועד לבטח את הבנק, שהלווה לכם את הכסף.

מכאן שאם חס וחלילה המשקיע נפטר בטרם עת  ויש לו משכנתאות על הנכסים שלו, חברות הביטוח, מכסות את שארית ההתחיבויות לבנק והמשכנתא נסגרת. וכשהדבר הזה קורה, יש כאן קפיצה משולשת ליורשים:

1. השווי הנקי שלהם עולה, כי אין התחייבויות על הנכס.
2. התזרים החודשי שלהם עולה, כי אין החזרי משכנתא מאחר והיא לא קיימת.
3. כשהשווי עולה, עולה גם האפשרות למינוף נוסף והגדלת ההחזקות לרכישת נכסים נוספים.

לסיכום,
בחרתי לגעת קצת בנושאים שאנשים לרוב לא מתעכבים עליהם כשהם מחפשים השקעה, כעת לאחר שאנו יודעים מה לחפש, הדבר היחיד שנותר לכם לעשות הוא רק ה- 'איך', ואם הצלחתי לעניין אתכם וממש בא לכם ללמוד איתי כיצד משקיעים בנדל"ן בצורה אחראית ונבונה, אני מזמין אתכם לקחת חלק בתהליך הכשרת המשקיעים שלי.