מה החסרון הכי גדול של השקעות בנדל"ן? ואיך לינוי אשרם קשורה לכל זה?

_השקעה זו דרך שצועדים לאורכה, לא אבן שנחים עליה_

כאשר מדברים על השקעות בנדל"ן ובהשקעה בדירות למגורים, הנטיה הטבעית של רוב האנשים היא למנות את החסרונות, לרוב רשימת החסרונות תהיה מורכבת מסעיפים כמו:

  1. השוכרים לא ישלמו לך
  2. השוכרים יברחו לך
  3. יהרסו לך את הדירה
  4. תצטרך לטפל בסתימות בשרותים
  5. אתה צריך להיות חצי אינסטלטור כי תצטרך לטפל בנזילות צנרת
  6. תצטרך להחליף דוד

האמת שרשימה זו היא לא רשימה של חסרונות, זו יותר רשימה של פחדים, או אם תרצו רשימה של תרוצים, רשימה של אנשים, שכל כך מפחדים להשקיע את כספם, שהם מייצרים לעצמם נרטיב של תרוצים שהם הגיונים לכאורה.

אז לא, אלו אל באמת החסרונות של נדל"ן כל שכן אף אחד מהם אינו החסרון הגדול ביותר של השקעה בנדל"ן.

 

מה ניתן ללמוד ממחקר על 17,000 ש"ח מנכל"ים בעולם על נדל"ן ולמה זה חשוב לכם?

לפני כמה שנים פרסמו הלנה בוטלהו וקים פאוול מחקר שהתמקד על מנכל"ים בעולם, מנכל"ים מחברות של פורבס 500 ועוד ועוד.

הן גילו שם הרבה דברים מעניינים, אך מכיון וזה בלוג העוסק בנדל"ן אני רוצה לכוון את הפוקוס לשם.

אחד הדברים המדהימים שהן גילו על בסיס המחקר שניתח כ- 17,000 מנכלי"ם של חברות, שלוקח בממוצע כ- 24 שנים להפוך למנכ"ל.

קיראו שוב את המסקנה הזו:

לוקח כ- 24 שנים בממוצע בכדי להפוך למנכ"ל של חברה

מעבר למסקנת המחקר הזו, הן גם הצביעו על רשימה של תכונות ועצות מעשיות למי שרוצה לקצר את הזמן הזה.

גם בישראל, תביטו שמאלה וימינה ותגלו שלוקח לפחות 15-20 שנים להגיע לתפקידי מנכל"ות אם אתם הייתם מאוד מוצלחים יעילים וברי מזל, נכון יש כאלו שעושים את זה יותר מהר, אך אנו מדברים על הממוצע, על הרוב  המקובל.

אם נחשוב על זה, במושגי גיל, נבין שאדם בוגר המשתחרר מהצבא עושה את ההרפתקאה שלו בחו"ל, רוכש השכלה ואז נכנס לשוק העבודה, מגיע לתפקידי מנכלו"ת בסביבות גילאי ה- 45, אם נביט בעין קצת יותר רחבה, הרי שמנכל"ים הם בסופו של דבר המיעוט, מתחת למנכל"ים יש שדרת ניהול בדרג בכי רהגדולה בהרבה בהיבט הכמותי, ז"א יש הרבה מאוד אנשים, שמגיעים למעלה ההיררכיה הארגונית והעסקית ולוקח להם להגיע לשם גם 15-20 שנים ולעיתים גם להישאר שם שנים רבות.

איך זה קשור לנדל"ן? תשארו איתי זה כבר מגיע…

מה המרחק בין משקיעים של 2 דירות למשקיעים של 10 דירות ומעלה?

לפני כחצי שנה פורסמה הטבלה הזו המראה בצורה כמותית את כמות המשקיעים הפרטיים לפי כמות ההחזקות שלהם בנכסים-

הטבלה לעיל, מציגה לנו למעשה את כמות משקיעי הנדל"ן הפרטיים שיש במדינת ישראל, אך היא אינה מביאה בחשבון את כלל המחזיקים בדירה יחידה שמספרם עומד היום על סביבות 1,200,000 הכוללים את משקי בית ו/או רווקים/רווקות שמחזיקים דירה יחידה.

אם נביט על הטבלה וננסה להבין מה המרחק בין המשקיעים בעלי 2 דירות בלבד, לבין אלו המצויים בתחתית הטבלה (בקטע טוב) המחזיקים ב- 10 דירות ומעלה? או אולי במילים אחרות מה ההבדל או ה- X פאקטור בין משקיעי 2 נכסים לאלו שיש להם מעל 10 נכסים?

משיחות רבות התשובה "ההגיונית" ביותר תהיה, 'כסף', באופן טבעי אנשים יחשבו שמי שיש לו יותר כסף, צובר יותר דירות. זו בהחלט יכולה להיות מסקנה הגיונית לאור העובדה שמחיר דירה ממוצעת בישראל עומד על 1.7 מיליון. ובואו לא נתבלבל תמיד טוב שיש יותר כסף.

יש רק בעיה אחת עם החשיבה הזו, שיש הרבה מאוד דוגמאות בשטח של אנשים, שלא היינו מגדירים אותם כאנשים עשירים או כאלו שמרוויחים שכר גבוה מאוד, שיש להם יותר דירות, מאשר לחבריהם אשר מרוויחים לעיתים משכורות גבוהות יותר ולפעמים במכפלות.

אז איך מיישבים את הסתירה הזו?

התשובה להבדל בין אלו שיש להם 2 דירות לאלו שיש להם מעל 10 דירות היא 'זמן'-

ההבדל בין ראשית הטבלה לתחתית הטבלה עומד על 15-20 שנים, ואם זה נשמע לכם מוכר, אז כן זה אותו פרק זמן עליו אני מדבר בגישת 13 הנכסים שלי.

אחת הבעיות הקשות ביותר שיש למשקיעים בכל אפיק השקעה ולא רק בנדל"ן: שוק ההון, קריפטו, סחורות ועוד….

היא שרובם לא מחזיקים מספיק זמן בכדי להתקדם ולגדול עם ההשקעה, הם מבצעים השקעה אחת או כמה השקעות בודדות וכעבור 1-3 שנים כשהם רואים שהדברים מתקדמים בקצב איטי, ולא מהר כפי שחשבו או כפי שסיפרו להם, הם פשוט מוותרים. הם זונחים את ההשקעה. במקרה הטוב הם מושכים את הכסף החוצה ויוצאים מה- "פוזיציה" או במקרה הרע מדלגים לטרנד הבא, וכך שוחקים את הכסף שלהם עם כל מעבר שכזה.

נכון, כסף ומשכורות גבוהות, יכולים להיות קטליזטורים נפלאים בכדי לקצר את הזמן שבין 2 נכסים ל- 10 נכסים, אך אלו לא יעזרו למשקיע אם אין לו את כושר ההתמדה ולהבין שגם אז המהלך הזה ייקח בממוצע כ- 15 שנים.

מה אנו יכולים ללמוד מלינוי אשרם על השקעות בנדל"ן?

כמה זמן לוקח להיות מנכ"ל?

בכדי להיות מנכ"ל אנו מבינים שאנו צריכים להקדיש לפחות כ- 15-20 שנים בעבודה ובקריירה שלנו, לדעת לנווט את עצמנו בפוליטיקה הארגונית, להתחבר לפעמים לאנשים שאנחנו פחות אוהבים כי זה יכול לשרת אותנו בהמשך, לפעמים לדעת לזוז הצידה בהיררכיה ולא רק להתקדם למעלה, אך ההתמדה הזו בסוף משתלמת ואיך שלא נהפוך את זה המחיר עליה הוא זמן, והזמן הזה לוקח כ- 15-20 שנים.

כמה זמן לוקח להיות מנהל מחלקה בביה"ח?

לא רק שללמוד רפואה לוקח יחסית די הרבה זמן, תקופה של 7 שנים עד שהופכים לרופאים, אך מי שרוצה להמשיך ולהתקדם עד למשרה של מנהל מחלקה, יגלה שהוא צריך לבצע עוד התמחות או שניים בדרך, כשבדרך כלל על התמחות נעה סביב ה- 5 שנים, וגם שם יש להתקדם בהיררכיה והפוליטיקה הארגונית. בדרך כלל מהרגע שאדם נהיה רופא, ייקח לו גם פרק זמן ממוצע של 15-20 שנים עד להיותו מנהל מחלקה.

בשבועות האחרונים המתעמלת האולימפית ומדליסטית הזהב לינוי אשרם הודיעה על פרישתה מתחרויות, הדבר שעורר אצלי הכי הרבה השראה, היו 2 פסקאות מנאום הפרישה שלה.

 

אחד המסרים החזקים העולה מדבריה של לינוי אשרם הוא ההתמדה והמשמעת באומרה: "לאט לאט מתעמלות פרשו ואני עליתי ועליתי"

כמה זמן לוקח להיות מדליסטית אולימפית?

ניחשתם נכון גם 15 שנים של אימונים מפרכים התמדה והתמודדות עם כאבים, עייפות ולחצים.

כמה מנכל"ים מרוויחים, וכמה אתם יכולים להרוויח כמשקיעי נדל"ן?

מהצצה מהירה באתר אולג'ובס ובאתרי השמה נוספים, עולה כי שכר מנכ"ל.ית ממוצע עומד על 30,000 ש"ח, אך אם נרחיב את ההסתכלות ונכניס פנחמה את ההייטק וכלל התעשיות בהם מדרגות השכר גבוהות יותר, אנו מבינים כי שכר מנכ"ל נושק לאזור ה- 50,000 ש"ח.

לאחר שהבנו כי הדרך לדרגות שכר אלו, נובעת הרבה מהתמדה ומשמעת לאורך זמן של 15-20 שנים.

הרי שגם אם אתם.ן תתמידו ותפעלו בצורה שקולה, ממושמעת תוך כדי התמדה, אתם תגלו שבאותה תקופת זמן, בה אתם מתקדמים בקריירה שלכם, אתם גם צוברים נכסים, שיספקו לכם לא רק הכנסה של שכר מנכ"ל, אלא גם שווי עצמי גבוה בהרבה.

השאלה שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא למה לעבוד ולהיות ממוקד בקריירה שלכם למשך 15-20 שנים נשמע לכם הרבה יותר הגיוני, מאשר לעשות השקעות למשך אותו פרק זמן.

האבסורד הוא, שלאורך הקריירה שלכם, יש סיכוי שלא תגיעו למנכלו"ת או למשרות בכירות, כי יהיו שינויים בדרך, צמצומים, פיטורים, משברים, החלפת שדרת ניהול שפתאום לא תהיו הפייבוריט שלהם, ולעומת זאת, השינוים בנדל"ן לפחות רובם תלויים בכם ויש לכם אפשרות לנהל ולשלוט בהם מבלי לאבד את היכולת להגיע לשכר מנכ"ל כעבור אותו פרק זמן.

פסקה למטיבי לכת, כמה ירוויח משקיע נדל"ן שיתמיד לאורך הזמן ויאסוף נכסים?

גישת 13 הנכסים, הינה מסגרת עבודה שמטרתה לתכנן השקעות בנדל"ן לטווח רחוק. גישה זו גם מדברת על מסגרת זמן ריאלית של 15-20 שנים.

לכן בכדי לעשות עבורכם את סימולציית ההכנסות הצפויה לכם בצעתי חישוב למשקיעים אשר בוחרים להשקיע בפריפריה, מאחר ורוב המשקיעים מהמעמד הבינוני הם משקיעים עם תקציבים מוגבלים ולכן החישוב הינו סביב הפרמטרים הבאים:

  1. שווי נכס ברכישה 800,000 ש"ח
  2. תחילת שכירות ברכישה 2500 ש"ח לחודש
  3. השכירות זוחלת מעלה עם הזמן, בד"כ ב 60% לעשור, בסימולציה הרמתי את השכירות רק ב- 1000 ש"ח כעבור 20 שנים.
  4. עליית ערך הנכסים חושבה עפ"י 3.5% לשנה [ולא לפי 5.9% לשנה של ה- 30 השנים האחרונות]
  5. לפי תקופות של 20,30,35 שנים מרגע רכישת הנכס הראשון ועם ירידת החוב לאורך הזמן.
  6. הנכס ה- 13 הינו נכס 'למגורים' של המשקיע וחושב כנכס היקר לפי 3 מיליון ש"ח תחת ההנחה שבשלב מסויים המשקיע יתפנק בבית.
  7. הנכסים אמנם נרכשו בדרוג, מה שמקשה על החישוב, לכן נלקחו כלל הפרמטרים כמו עליית השכירות ועליית הערך  בערכים הנמוכים שלהם.
  8. סביר כי משקיע כזה לאורך הזמן, גם "יפגע" בחלק מהנכסים בהתחדשות עירונית בטווח של 35 שנים והם יכפילו/ישלשו את ערכם, גם זה לא הובא בחשבון בהמשך לסעיף 7.
סיכום הכנסות חודשיות ושווי נכסים בטווחי זמן של משקיע אשר מתמיד בדרך לאורך שנים, ורוכש נכס אחת לתקופה. הטבלה מנתחת את התוצאות על פני 20-35 שנים.

 

עפ"י הטבלה אנו יכולים לראות כי, משקיע פשוט, שאינו חייב להיות המשקיע המתוחכם, אלא פשוט מתנהל לאורך 15-20 השנים הראשונות ועוסק בצבירה סולידית של נכסים בפריפריה, בעלות של 800,000 ש"ח לנכס, מגיע לגובה הכנסות חודשי מרשים ולשווי נכסים אשר יכול לבסס את ילדיו עפ"י מנגנון של העברת ההון הבין דורית בבוא היום.

מהם המאפיינים של אותו מועדון של 511 המשקיעים המחזיקים ביותר מ 10 דירות?

כפי שוודאי הבנתם לכל אורך הרשומה הנוכחית, האלמנטים החשובים שמאפיינים את המשקיעים הללו הם:

  1. זמן- הם יודעים ומודעים שהתוצאות ממתינות להם בעוד 15-20 שנים.
  2. סולידיות- הם לא מחפשים הרפתקאות, או עסקאות מאתגרות אלא פשוט צוברים עסקאות "רגילות".
  3. התמדה– דברים שלוקחים זמן יכולים להיות משעממים, רוב האנשים פשוט לא מתמידים "מהשעמום" של ההשקעה.

השאלה שכל משקיע ומשקיעה צריכים לשאול את עצמם היא מה הדרך שלהם, להכנס למסלול הזה, האם ניתן ללמוד את זה? הכוונה בללמוד היא לא רק בהיבט הפרקטי, אלא גם בהיבט האסטרטגי, בניית אסטרטגיה תעזור לכם לשמור על מסלול יציב, תעזור לכם לשמור על התמדה, ולהחזיק בגישה עקבית אשר בתורה תגרום לכם להמשיך ולצעוד בדרך הזו למרות רעשי רקע רבים שיש בדרך, למרות כל מיני פחדים, חששות ותרוצים שהאנשים על ידכם ישמיעו באוזניכם.

זו בדיוק הסיבה שאתם תצליחו בעוד והם ימשיכו לספר לעצמם תרוצים, בדיוק כפי שלינוי אשרם ציינה, זה לא דורש כשרון, אך זה דורש התמדה, בעוד והרבה פורשים בדרך, אתם תדאגו פשוט להמשיך ולהיות על המסלול.

אם אתם רואים את עצמכם, כבעלים פוטנציאלים של מעל 10 דירות ב 15-20 השנים הקרובות, אני מזמין אתכם להשקיע קודם כל בעצמכם דרך תהליך הכשרת המשקיעים, במקביל לזמן שאתם משקיעים בעבודה שלכם, משכורת המנכ"ל מחכה למי שמוכן ללכת את הדרך.

 

כעת תקראו את דבריה של לינוי אשרם, ומצאו את ההבדלים עם קצת מיקוד נדלנ"י:

אתם עוד כאן? יאללה לכו ללמוד ולהשקיע

 

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

4 מחשבות על “מה החסרון הכי גדול של השקעות בנדל"ן? ואיך לינוי אשרם קשורה לכל זה?”

  1. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/809909
    מוזמן לקרא ולהיות בהלם
    רק השורה האחרונה מסבירה הכל
    מדובר באדם שמנהל של מיטב דש….
    הכי מקומם ההשואה בין מניות של דמרי לדירה בתל אביב בשנת 2005
    האדון המלומד שכח מינוף, שכירויות של 17 שנה, שכח שתל אביב עלתה הרבה פחות ביחס מערים אחרות, שכח התחדשות עירונית, ושכח מינוף חוזר תוך כדי, בקיצור, זורים חול בעיני הציבור, אני קורא להם ,שאוליסטים', זוכר את אמסטרדמסקי? אגב, ברור לי שהאדון ספטק מחזיק הרבה דירות, רק יש לו אינטרס שאנחנו נשקיע בשוק ההון, בקיצור, כולם מדברים מאינטרסים ופוזיציה, אגב, כולל אתה, רק כל אחד צריך לבדוק אותו מה הוא בעצמו עשה, וזה ההוכחה
    בהצלחה

    • תודה על תגובתך, היא מאוד נכונה וגם מאוד חשובה.

      אני אתחיל מהמשםט האחרון שלך, אני לא מדבר מאינטרס אלא מדבר מפוזיציה.
      אני בהחלט חסיד גדול של השקעה ישירה בנדל"ן מאשר השקעה בשוק ההון ואני כותב על כך רבות, אך חשוב להדגיש זוהי ראיית עולמי והיא מתאימה לי.
      בהחלט הפוזיציה שלי ה=בעדיפות לנדל"ן ואני לא חושב שאני מסתיר זאת.

      לגבי צבי סטפק,
      צבי סטפק הוא איש יקר, ולשמחתי יצא לי לפגוש בו והוא אף התראיין לפודקאסט שלי בפרק 25: https://pod.link/1509676581/episode/0cd3520ffc80dc6a4f532144e93daadd
      הגישה שלו בהחלט שונה מגישת משקיעי הנדל"ן וגם הפוזיציה שלו שונה.

      לדעתי, הוא לא משקיע בנדל"ן לפחות לא בצורה ישירה, אלא רק דרך שוק ההון או דרך פרוייקטים של הגוף המוסדי אותו הקים.
      דעתי חלוקה עליו בהרבה נושאים, בעיקר כי אני חושב שהוא לא מכיר את שוק הנדל"ן בהיבט של המשקיע הקטן, זה שמחזיק בדירות ולכן גם הניתוח שלו אינו נכון.
      מהניסיון שלי בהחזקה ארוכת טווח, המשקיע הפרטי בנדל"ן מגיע לתשואות ממוצעות של 9-11% לשנה בממוצע, אך זה בתאני שהוא מחזיק לאורך זמן של בערך 15 שנים ומעלה.

      אנשי שוק ההון מפספסים את היבט התשואה המצרפית שיש בנדל"ן:
      1. מינוף
      2. עליית ערכי הנכס
      3. שחיקת המשכנתא ע"י השוכרים [למעשה השוכר רוכש עבורך את הנכס]
      4. תזרים מזומנים אם ישנו
      5. עליה במחירי השכירות שעולה בממוצע ב- 60% לכל עשור

      יש גם היבטים נוספים בנדל"ן וזה הקושי והאטיות בשיצירת עסקה, זה נשמע כחסרון, אך זה יתרון גדול מאוד מאחר ובשוק ההון קלות הפעולה היא זו שבסוף גורמת לאנשים לממש בזמן ובעיצתוי הלא נכון כשיש זעזוע בשווקים.

      לצבי יש ניסיון רב כאיש שוק ההון, ואני חושב שהוא בסגנון של 'וורן באפט' הישראלי, הוא מאוד מחושב, מאוד ממוקד ומאוד מאוד ממושמע בעולם הזה.
      יש לו איכויות שאין להרבה אנשי שוק ההון.
      והכי חשוב הוא בנאדם נפלא, גם הבן שלו אגב, שניהם אנשים שאני מאחל לכל אחד שיהיו בסביבתם אנשים כאלו, לא בהיבט הכלכלי אלא בעיקר באופו ובאיכות האנשים.
      אבנר בנו התארח בפרק 9 בפודקאסט.

      ושוב תודה על תגובתך היא נכונה וחשובה.

  2. צודק בכל מילה
    כמובן התנצלותי בפני ספטק ואמסטרדמסקי
    כולם אנשים נפלאים וכל אחד רשאי להחזיק בראיית עולם פיננסית כפי החלטתו
    לדעתי הצנועה, כל אדם יקרא וילמד גישות שונות מהטובים בתחום (לדו’ ספטק או אמסטרדמסקי שהם משכילים ומבינים)
    ויבחר איזו גישה מתאימה לו יותר
    משאיר לך ולקוראים לנחש מה אני בחרתי
    אגב, תודה רבה על הבלוג, תמיד נהנה לקרא אותך
    בהצלחה לכולנו, גם לאלו שבחרו בנדלן וגם לאלו שבחרו בשוק ההון.

    • אני חושב שיש הבדל גדול בין סטפק לאמסטרדמסקי, ומצחיק לשים אותם באותו משפט כמבינים.
      רק אחד מהם מומחה בתחומו ומצליח וזה סטפק.

      שאול לטעמי פספס את רכבת הנדל"ן טיפס על העץ הלא נכון (הימר על שוק ההון) והמשיך לטפס גבוה מדי ולא השכיל לרדת ממנו.
      עדיף היה שהיה מודה בטעותו במקום לדבוק בססמא : "לא קונים מדירה"

כתוב/כתבי תגובה

דילוג לתוכן