מה המציאות מלמדת אותנו על השקעות נדל"ן בחו"ל?

הנה אנו לקראת סוף שנת 2020 וזו הזדמנות לעשות חשבונות וסיכומים הרלוונטים לתחום הנדל"ן, חשבונות נפש זה בבלוג אחר :-).

את דעתי ואת הסיכונים שיש לקחת בחשבון בעת שבוחרים להשקיע בהשקעות נדל"ן בחו"ל כבר כתבתי בכמה וכמה הזדמנויות.

למי שרוצה להיזכר אני מצרף כאן לינקים לגישה מהירה:

השקעות נדל"ן בחו"ל כן? לא? למה לא?

הצד הכואב של השקעות נדל"ן בחו"ל

מהי הטעות הבסיסית של רוב משקיעי הנדל"ן בחו"ל?

את הרשומות לעיל כתבתי על בסיס נסיוני וכמובן על בסיס דעתי, היום אני רוצה לתת לכם קו נוסף של מחשבה ובשביל זה אנחנו צריכים את מנהרת הזמן של דאג וטוני (מניח שרק ילידי שנות ה- 70 יודעים על מה אני שח), כדי שנחזור לצורך הדוגמא רק 5 שנים אחורה.

מה הלמ"ס והמדד שלהם אומר לנו?

לפני שאני נכנס לעובי הקורה, בואו נביט על נתוני הלמ"ס, לצורך כך, הלכתי ישר לפרסומי הלמ"ס המרכזים את פרסומי מדד מחירי הדירות.

נכון לינואר 2015 המדד עמד על 354.8 נקודות באוקטובר 2020 המדד עמד על 427.0 נקודות.

נקודת הייחוס של המדד הינו מחירי הדירות נכון לשנת 1993 שהוגדרו כ- 100 נקודות.

בחישוב מהיר מחירי הדיור ב- 5 השנים האחרונות עלו ב 17-20% או אם תרצו בחישוב פשוט בממוצע עליה של 3.4% במחירי הדירות לשנה (יש עדין מישהו בקהל שחושב שכחלון הצליח?).

אם נביט בצורה יותר תכליתית על דירה בשווי של 1 מיליון ש"ח, הרי משקיע ישים שם הון עצמי של 500,000 ש"ח או רוכש דירה ראשונה יצטרך מינימום של 300,000 ש"ח (בהתאם למגבלות המשכנתא בהתאמה). לצורך פשטות החישוב ורק לצורך הדוגמא אני לא מתייחס למס הרכישה אם ישנו ו/או קיטו בקרן המשכנתא.

דירה של 1 מיליון ש"ח לפי העליה הזו יושבת כעת על שווי של 1,170,000 ש"ח (לפי ה- 17% שהוזכרו לעיל), ז"א עלתה בערכה ב- 170,000 ש"ח, ובמונחי תשואה על הכסף אנו מדברים כאן על 34% תשואה על אותם 500,000 ש"ח.

מה קרה בחו"ל בזמן הזה?

טוב תלוי על איזה אזור אנו מביטים, האם מביטים על ארופה או על ארה"ב.

לצורך הפשטות, אני אביט רק על ארופה, לנוכח ריבוי הפרסומים והשיווקים האגרסיבים שבוצעו בהשקעות לגרמניה, רומניה וכיו"ב. לגבי ארה"ב אתייחס ממש בקצרה כדי לא להלאות אתכם אך הרעיון זהה.

אז מה קרה למי שהשקיע בגרמניה עם הבטחות התשואה של 7% בשכירות ובהנחה ואתם לא מנפגעי הסיפור האחרון מבית היוצר של עדי קייזמן שנדון במהדורות החדשות בשנה האחרונה.

אחת הסיבות לכך שאנשים רצו להשקיע בגרמניה היו שניתן היה לרכוש שם דירות עם הון עצמי נמוך יחסית וגם קיבלו הבטחת תשואה של 7% (שהיא מצחיקה בעיני להשקעה בחו"ל, ומי שעוקב אחרי גם יודע מה הראציונל לכך).

אז ב- 2015 500,000 ש"ח שזה אותו הסכום הון עצמי מהדוגמא לעיל שהושקעו בישראל, היו שווים 106,157 יורו.

למשקיעי ברלין 5 שנים אלו היוו עדנה, המחירים עלו כמעט ב- 50%, ז"א שווי הנכס היום יעמוד על על סביבות 150,000 יורו, נשמע טוב.

אך בכדי להיות ריאליים אנחנו צריכים להתייחס לשקל, אתם זוכרים שהושקעו 500,000 ש"ח לצורך העניין?

כמה שווים היום 150,000 יורו?! אז לצער משקיעי 2015 היורו ירד בכ- 16% מערכו בינואר 2015 לערכו נכון לנומבר 2020, ז"א שבהמרה חזרה לש"ח יהיו למשקיע 598,000 ש"ח, למעשה בחישוב פשוט הרוויחו 98,000 ש"ח ובהיבט התשואה על הכסף עשו רק 19.6%.

בהתייחס לארה"ב, אני רק אציין שהדולר ירד ב 13% מ 2015, תעשו את החישוב לבד.

לסיכום:

אני לא שולל השקעות בחו"ל, כותב שורות אלו אף עשה השקעות בחו"ל, אך כפי שכתבתי והדגשתי בעבר, ולנוכח מציאות הנדל"ן בישראל, זו טעות להוציא כספים להשקעות בחו"ל כאשר מרווחי התשואה הרבה יותר בפועל מאלו של חו"ל וללא רשימת הסיכונים (סביבות ה- 30) שפרטתי ברשומה: השקעות נדל"ן בחו"ל כן? לא? למה לא?

אז רגע, אם יש לנו רק 200,000-300,000 ש"ח מה אפשר לעשות בישראל?

למעשה הנתון הזה של הון עצמי נמוך יחסית הוא שדחף אנשים רבים להשקעות נדל"ן בחו"ל, רוב האנשים חשבו ובטעות, שעם 200,000-300,000 ש"ח אין להם מה לחפש בישראל לכן הם החלו נוהרים לחו"ל והמשווקים כמובן ניצלו זאת, משכו אותם לאנגליה, לגרמניה, לבטומי גיאורגיה, יוון ועוד.

הכח של השקעה בישראל נובע מכמה גורמים שאין בחו"ל ואציינם בקצרה:

• היכולת למנף בעזרת המשכנתא
• הנכסים מהווים תעודת ביטוח ליורשים (ניקיון המשכנתא ע"י ביטוח חיים)
• תזרים נגיש
• יכולת משיכת כסף נוסף ע"י 'הכסף בקיר'
• ניטרול סך הסיכונים בהשקעות חו"ל
• מיסוי נח יחסית

ועוד…

כל זאת ועוד לאור הסיפורים הרבים על הונאות ועוקצים שאנו שומעים ערבות לבקרים במהדורות החדשות.

עולם הנדל"ן בישראל מזמן לכולנו אפשרויות מאוד מעניינות להתפתחות כספית ופיננסית ולדאוג לעתיד ילדנו, בכדי למצות את המיטב, כדאי לדעת עיצד לעשות זאת בחוכמה, בהזירות ובצורה שתדע לזהות ולהזים את הסיכונים בצורה טובה ונכונה. בדיוק לצורך כך פתחתי את תהליך הכשרת המשקיעים שלי ואני מזמין אתכם להשאיר פרטים בקישור, אשמח ליצור עמכם קשר.