אל תחששו מהכותרת זה לא הולך להיות פוסט משעמם על נתונים, אבל, אני כן רוצה שהפוסט הזה יעשה לכם קצת סדר בבלאגן ויגרום לכם לחשוב קצת אחרת, בעיקר אחרת ממה שהתקשורת מנסה לפמפם לכולנו ובעיקר מה שאנשים עם עודף בטחון עצמי שלא מבינים יותר מדי במתרחש מנסים לשכנע אתכם ויוצרים בלבול שהוא המקור להחלטות גרועות.
אז כמה מושגי בסיס ברמה הכי פשוטה:
ריבית- זהו למעשה אחוז הרווח שאת.ה מרוויח/משלם על כסף שאתה מלווה/לווה.
מחירי דיור- זה פשוט, מחיר של דירה [אם תרצו דירה ממוצעת לצורך הפשטות]
אינפלציה- מדד שמראה לנו בכמה עולים המחירים.
פק"מ- פקדון קצר מועד, סוג של חסכון לתקופה קצרה בד"כ עד 3 שנים.
זהו סיימתי עם ההגדרות לצורך הפוסט ברמה הכי פשוטה ובלי לבלבל לכם את המח עם מושגים אקדמיים פלצנים.
למי שרוצה קצת להבין יותר לעומק על האינפלציה כתבתי על זה ברשומה: מה מוכרים לכם ומה אתם קונים? שם אני מדבר על האינפלציה ממש בפשטות ובדוגמה חביבה על חפיסות שוקולד בסופר.
קודם כל בואו נטפל בבולשיט שמוכרים לכם-
לאחרונה אני רואה הרבה פוסטים או ססמאות בזו הלשון:
"למה להשקיע בדירה שעושה 3% תשואה שנתית, אם אפשר לקבל 5% בפק"מ"
לצערי, אני שומע יותר ויותר אנשים נותנים את העצה הזו, כאילו הם באמת מבינים מה הם אומרים, אז מבלי להאריך יותר מדי אני אכתוב בקצרה מהו חוסר ההבנה:
- דירות לא עושות תשואה של 3%, מי שאומר זאת לא מבין מהי תשואה מצרפית בנדל"ן [כנסו ללינק ועברו לתכונה 3 יש גם תרשים]
- ה- 5% בפק"מ הוא לא באמת 5%
למה ה- 5% בפק"מ זו לא הריבית שאתם עושים על הכסף?
כשאתם שמים את הכסף בפק"מ, הכסף שלכם חשוף לשחיקה אינפלציונית, אז אם שמתם 100,000 ש"ח בפק"מ של 5% אבל האינפלציה השנה היא 5% (זוכרים שהאינפלציה היא מדד בכמה הכסף שלכם נשחק?) האם באמת הרווחתם? רמז: לא!!!
אבל אם זה לא מספיק לכם, הנה עוד מכה שאתם תחטפו על בלוף הפק"מ שלכם, הרי מבחינת רשות המיסים והבנק אתם "הרווחתם" 5% על הכסף, אז יש לכם כעת 15% מס רווחי הון על הרווח שייצרתם.
אז תעשו את החישוב אם "הרווחתם" 5000 ש"ח, ושילמתם על הרווח הזה 15%, למעשה יש לכם ביד 4250 ש"ח.
אבל רגע, זה לא נגמר, הרי שמתם 100,000 ש"ח והיתה אינפלציה של 5%, אז למעשה הכסף שלכם שווה כעת רק 95,000 ש"ח.
תוסיפו לזה את ה- 4250 ש"ח "רווח" והנה יצאתם אחרי ההשקעה בפק"מ עם 99,250 ש"ח.
רגע, אבל שמתם 100.000 ש"ח בפק"מ ויצאתם עם 99,250 ש"ח, אז הרווחתם או הפסדתם?!
הנה תמונה ממש מעכשיו מאתר בנק ישראל:
נכון שהפחידו אתכם ואמרו שזו שטות לרכוש נדל"ן כי הריבית עולה?!
אז אחרי שהבנו שההצעה להשקיע את ההון האישי שלכם בפק"מ יותר מזיקה לכם מאשר מועילה לכם, בואו רגע נביט על היסטוריית ריביות הפריים.
אז הלכתי ובדקתי מה היו ריביות הפריים בתקופה של 1.10.1997-7.4.2023 למעשה בדקתי תקופה של 26 שנים, לצערי לא הגעתי לנתונים מוקדמים מאשר אוקטובר 1997, אבל יש לנו 26 שנים ואי אפשר לומר שזה לא מספיק זמן כדי להבין מה קורה לריבית בתקופה זו.
בתקופה זו הריבית הכי גבוהה היתה כ- 14.9% באוקטובר 1997 והיא ירדה מתחת ל 9% רק במרץ 2003.
אבל….. כשאנו רוכשים נדל"ן אנו רוכשים נדל"ן לתקופה ארוכה, ולכן היה לי חשוב לבדוק מה היתה הריבית הממוצעת לתקופה זו ולכן כשאנו עושים את החישוב של הריבית הממוצעת אנו רואים כי מדובר כאן על ריבית של 3.84%.
אני גם נוהג להחמיר ולומר שמבחינתי כמשקיע הריבית הממוצעת לאורך תקופות משכנתה של 25-30 שנים היא 5%, כזה אני שמרן, תמיד מחשב לרעתי.
רגע מה אני רוצה לומר כאן?
אז הנה מסקנת ביניים ראשונה:
הריבית היא משתנה ולא קבועה, היא עולה והיא יורדת, יש תקופות של ריביות גבוהות ויש תקופות של ריביות נמוכות, אך הריבית הממוצעת הכללית לאורך 26 שנים שנבדקו עומדת על 5% [זוכרים שאני עובד לרעתי!]
מה קרה למחירי הנדל"ן בתקופה זו?
בניתוח המקיף שעשיתי בפברואר ופרטיו נמצאים ברשומה: האם באמת יש בועת מחירים בישראל? הראתי לכם כי ערכי הנכסים משנת 1973 ועד ל- 2023 הנכסים הכפילו את ערכם פי 8.
אך ברשומה זו אנו מדברים על התקופה של 1997-2023 ולכן נורא קל לראות בכמה הנכסים עלו בתקופה זו של הריביות אליה אנו מתייחסים:
נתון זה עלול לבלבל מאחר ואנו יודעים שהם עלו באותו שיעור החל מ- 2010.
ולכן בצפיה מעמיקה יותר בגרף, אנו רואים כי בין 1997-2008 היתה ירידת מחיר ורק ב- 2010 המחיר חזר למחירי 1997.
במהלך התקופה של 26 השנים שבין 1997-2023, מחירי הנדל"ן עלו פי 2.9.
ז"א דירה שנרכשה במיליון ש"ח בשנת 1997 שווה היום כ- 3 מיליון ש"ח.
וזה מביא אותי למסקנה הבאה….
מסקנת ביניים שניה:
מחירי הנדל"ן כמו הריביות עולים ויורדים, אך בעוד ושיעור הריבית נשאר בממוצע סביב ה- 5% כפי שתואר לעיל.
מגמת מחירי הדיור ארוכת הטווח מראה באופן ברור כי היא עולה מעלה.
וזה משפט ששוה להתעכב עליו, אני לא טוען שמחירי הדיור תמיד עולים, אנו יודעים עובדתית שהם יורדים, אך עם כל זאת אנו יודעים שהמגמה שלהם תמיד מעלה.
אז מה עושים מכאן?
אם אנו מבינים שלאורך תקופות של 20-30 שנים ריביות המשכנתא/בנק ישראל עומדות סביב אותו שיעור ממוצע לאורך התקופה, אך בתקופה זו מחירי הנדל"ן מראים לנו מגמה של עליה.
אין מה לחשוב יותר מדי, אנו מבינים שהריבית לא אמורה להיות החסם שלנו להשקעה בנדל"ן.
ההבנה שמחירי הנדל"ן עולים בערכם הרבה מעבר למה שתצטרכו לשלם על שיעורי הריבית בתקופה זו, מצדיקה ומחזקת את ההנחה שיש להתמיד ברכישת נדל"ן והגדלת ההחזקות שלכם.
זאת ועוד, שאתם בוודאי יודעים, שדמי השכירות משמשים אתכם לשלם את המשכנתה על כל המשמעויות בהיבטי הקרן והריבית שאתם משלמים, או לפחות את רובה הגדול (במקרה ואתם בתזרים שלילי בחלק מהתקופה).
מה ההמלצה שלי?
אחת הסיבות העקריות שאני כותב עבורכם בתשוקה שכזו על נדל"ן ומנסה לפרוש בפניכם כמה שיותר נתונים ועובדות, היא להטמיע בכם את ההבנה שיש להביט על השוק כמכלול.
יש אינטרסים מאוד גדולים בחוץ שלוחצים על הכתבות בעיתון בכדי שיזרעו פאניקה כשזה מתאים להם או שמפמפמים נדל"ן בתקופה אחרת.
אתם חייבים לדעת ולהביט על התמונה בצורה מלאה ובעיניים פקוחות.
בפוסט פשוט שכזה היה לי חשוב להבהיר לכם, כי הפאניקה והפחד שמנסים לייצר סביב הריבית או מוגזם ולא נכון עד כדי זניח, ברגע שתדעו כיצד:
- לבצע עסקת נדל"ן
- לבצע חקר שוק
- להבין את אופי המימון והרכבו
- להבין את המטרות של העסקה [תזרים/עליית ערך]
- להבין לבצע ניתוח עמוק על מידע צופה פני עתיד והיכן הנכס שלכם יעשה יותר במקום X או ב- Y
או אז אתם תבינו שכל הפרסומים הם רק רעשי רקע ותו לא.
מעניין אתכם ואתם רוצים להעמיק בידע הזה למען העתיד הפיננסי שלכם ושל ילדיכם השאירו פרטים וקבלו מידע על המחזור הקרוב של תהליך הכשרת המשקיעים שלי.
