למרות הכותרת זהו אינו פוסט שיווקי, עם זאת מניסיוני בתחום ומהיותי "הזבוב על הקיר" בהרבה עסקאות במהלך השנים האחרונות חשוב לי להציג לכם אלטרנטיבה שתעשה לכם את החיים בעולם ההשקעות בנדל"ן לקלים ונוחים יותר.
מדוע צריך שמאי בכלל?
בבואכם לרכוש דירה, בין אם למגורים ובין אם להשקעה, בהנחה ותרצו לקחת משכנתא, תהיו מחוייבים לקחת שמאי, שמאי אמור להגיע לנכס ולהעריך את שוויו/מחירו.
[אני כרגע לא אכנס להבדלים בין מחיר לבין שווי, כי מטרת הרשומה היא לא קורס בשמאות, אך בקצרה כדי לא לשמור אתכם במתח: מחיר- זה סובייקטיבי לעסקה, שווי- הינו אובייקטיבי בהתאם לנתונים.]
הסיבה שיש שמאי במהלך העסקה היא שהבנק מלווה לרוכשים כסף, לרכישת הנכס ולכן אותו הנכס משמש כערובה/בטחון על אותו הכסף, לכן הבנק מחייב את הרוכשים להביא שמאי וזה ייתן את הערכתו לשווי הנכס, כדי לוודא שהבטוחה שווה יותר מקרן ההלוואה.
למעשה הבנק ממנה את השמי כגורם שיחווה את דעתו לגבי שוויו של הנכס, כדי שלא יצא מצב, שאין לבנק בטוחה ראויה כנגד הכספים שהוא מלווה לנו.
האם שמאות הינה מקצוע 'מדוייק'?
כשהייתי משקיע צעיר וחסר ניסיון, הייתי בטוח ששמאות היא מקצוע שתפקידו לקבוע את שווי הנכס במדוייק. רוצה לומר שהייתי בטוח שאם שמאי אומר שנכס מסויים שווה X, אז הנכס שווה רק X, אוי כמה שהייתי תמים.
מתברר ששמאות זהו לא מקצוע מדוייק, אלה זה מקצוע של דעות. זאת אומרת, שהשווי שהשמאי קובע מתבסס על דעתו. אני כמובן לא רוצה להפחית מחשיבות תפקיד השמאי, אלא אני רק רוצה לומר, ששמאי משקלל את הנתונים והמידע על הנכס ושאר גורמים רלוונטים ובהתאם לזה מביע את דעתו על הכתב, לגבי שוויו של הנכס.
אחת האמרות אצל המשקיעים היא:
"שמאי הוא האחרון שיודע את מחיר הנכס"
אמרה זו אינה באה להביע זלזול בשמאים, אלא באה להראות את המציאות בשטח, אנסה להסביר זאת בדוגמא:
משקיע אחראי ומיומן בבואו לבצע השקעה מבצע קודם כל מחקר עומק על השוק בו הוא רוצה להשקיע עפ"י שיטת הכרישים לביצוע חקר שוק, חקר שוק שנעשה כהלכה, מביא את המשקיע לרמת ידע ברובדים שונים.
- הוא מכיר את הבניינים השונים וההבדלים בינהן.
- הוא מכיר את טיפוסי הדירות בכל בנין.
- הוא יודע לעמוד על הדקויות וההבדלים בין הצד הזוגי של הרחוב לצד האיזוגי של הרחוב.
- הוא יודע מהו קבל השוכרים ורמת הביקושים לפי סוגי הנכסים באותו מיקרו שוק בו הוא עובד.
- הוא מכיר את השינויים וההתפתחויות באותו שוק בו הוא עובד.
למעשה המשקיע המיומן, "חי" את השטח, הוא נמצא בדמו ובנשמתו, לעומתו השמאי, הוא בחזקת אורח לרגע.
שמאי הוא מקצוע שעובד לפי צורך ודרישת הלקוחות, ז"א ששמאי באזור מסויים, לדוגמא באזור המרכז, יכול ביום ראשון לתת שמאות לנכס במרכז תל אביב, וביום שני הוא עלול למצוא את עצמו נותן הערכת שווי לנכס בבני ברק. אנו מבינים כי שמאי נחשף להרבה מאוד סוגי נכסים, ואין לו את היכולת כמו למשקיע להכיר את השוק על כלל נכסיו ונגזרותיו. הוא לא יודע לומר מדוע באזור מסויים לנכסים על בקרקע יש יתרון עצום, בעוד ובאזור אחר ייתכן וזה חסרון גדול מאוד, הוא אינו מתייחס לחתכי האוכלוסיה הזונים בין אזור לאזור, אלא מתייחס לנכס כסוג של מוצר ומנסה לאמוד את שוויו לפי פרמטרים כאלו ואחרים.
אם נביא 2 שמאים לאותו הנכס האם הם יתנו את אותה הערכת שווי?
על פניו ההיגיון שלנו אומר, שאם מדובר במקצוע רציני ושמאים מקצועיים לעילא ולעילא, הרי שכלל המידע החשוף בפניהם אמור להביא אותם להערכות שווי די דומות, לא אמורים להיות הבדלים מהותיים.
אני רוצה לשתף אתכם בדוגמא מהשטח, שמדגישה מדוע חשוב וכדאי לכם לרכוש כלים בתהליך הכשרת המשקיעים שלי.
אני אקצר את סיפור העסקה המלא בעוקר משום שהיו לה כמה מורכבויות וכמה דברים ברקע שהתרחשו במקביל ואמקד את הסיפור רק לעניין השמאות.
כמשקיעים, כאשר אנו רוכשים נכס ואנו מעוניינים לקחת מימון בנקאי (כמשכנתא) לרוב אנו נוטים לבצע מהלך שנקרא שמאות מקדימה. הצעד הזה נועד למעשה לתת בטחון לנו כמשקיעים שאנו נקבל את המימון אותו אנו מתכננים לגבי הנכס. ז"א השמאות המקדימה מאפשרת לנו לקבל אישור שהמחיר שנקבע במו"מ מצוי בהלימה לשווי של הנכס שייקבע ע"י השמאי.
דבר זה חשוב מכיוון שאם השמאי ייתן שווי נמוך מהמחיר שנקבע, הרי שהבנק יתן מימון קטן יותר ואת היתרה יאלץ המשקיע להשלים מכיסו, ומשקיעים כידוע לא כל כך אוהבים לשהתמש בהון העצמי שלהם, אלא מעדיפים לשהתמש בו לעסקאות נוספות.
בעסקה בה המחיר במו"מ נקבע על 1,200,000 ש"ח בוצע מהלך של שמאות מקדמית, הגיע שמאי וכעבור כמה ימים שלח את הדו"ח שלו. עם קבלת הדו"ח חשכו עיניו של המשקיע, השמאי העריך את הנכס במחיר של 1,000,000 ש"ח כלומר 20% פחות משווי העסקה.
הכיצד זה ייתכן?
משקיע מבצע חקר שוק, מעריך את שוויים של הנכסים, מכיר כל עסקה על בוריה ואת ההבדלים בין הדירות ובסוף השמאי מעריך ב- 20% פחות.
באחת השיחות בפודקאסט שלי עם אחד השמאים [חפשו את הפודקאסט: כסף השקעות והתפתחות אישית הפודקאסט של גורו נדל"ן, פרק 22], כשהעלתי מקרה דומה השמאי אמר לי בחצי חיוך "שהשמאי הוא היחיד שיודע להעריך נכס" למעשה הוא בא ואמר לי: משקיעים לא מבינים ולא מכירים את מחיר הנכסים.
בנקודה זו, כאשר משקיע עושה שמאות מקדימה ומקבל שמאות המעריכה שת שווי הנכס בכ- 20% פחות, משקיע חסר בטחון או לא מיומן, עלול לוותר על העסקה, מכיוון והוא עלול לחשוב שהעסקה מתומחרת ביתר ואינה כלכלית.
טעות!!!
אם אתם משקיעים, לפחות כאלו שעשו את תהליך הכשרת המשקיעים שלי, יש לכם את מכלול הכלים לביצוע חקר שוק ולהגיע במידת בטחון מאוד גבוהה למחיר הנכס בשוק שלכם, בהנחה ובצעתם את חקר השוק לעומק ובצורה הנכונה.
במקרה כזה, משקיע מיומן, המכיר את מחיר הנכסים באזור, לא יחשוש ויזמין שמאות נוספת, ואכן כך היה, בצענו שמאות נוספת, והפלא ופלא, הערכת השווי שניתנה היתה בגובה של 1,200,000 ש"ח בדיוק בגובה העסקה.
עסקה אחת 2 שמאים, 2 הערכות:
השמאי הראשון באותה העסקה שבוצע בעיר חיפה
השמאי הראשון הגיע לנכס כחלק מהנוהל של ביצוע שמאות מקדמית וביקר בנכס ב- 19.7.2022
בסוף הדו"ח לאחר פירוט עסקאות השוואה שונות בבין עצמו, הוא הגיע למסקנה שהנכס שווה 1,000,000 ש"ח.
הערת ביניים, אני לא מצרף כאן את עסקאות ההשוואה, אך תאמינו לי, כי רק מלהביט שאותן העסקאות נראה כי השמאי העריך את הנכס בחסר לעומת העובדות בשטח ועסקאות שבוצעו.
בעקבות השמאות הזו שאינה מצאה חן בעיננו ובעיקר משום שידענו שזו הערכת חסר מאוד מאוד משמעותית, החלטנו לקחת שמאות נוספת, נכון זה גורר תשלום נוסף, אך עדיף לשלם עוד 2000-3000 ש"ח מאשר להוסיף עוד 200,000 ש"ח בגלל הערכת שמאי, או לוותר על עסקה שאנו חושבים שהיא טובה לנו.
תזכרו אתם משקיעים, לכם יש מטרה ואסטרטגיה לנכס ולא סתם החלטתם לרכוש אותו.
להלן תאור הנכס וזמן הביקור בנכס ע"י השמאי השני:
לאחר ביקור זה שלח השמאי השני את הערכת השווי שלו נכס והעריך את הנכס בדיוק כפי שאנו הערכנו וקבענו את המחיר במו"מ.
סכום השומה היה על 1,200,000 ש"ח.
מי היו 2 השמאים ומדוע חשוב לעשות את תהליך הכשרת המשקיעים?
במקרה זה שהבאתי דוגמא מהשטח, יכלו להיות כמה תוצאות:
תוצאה ראשונה- המשקיע היה מוותר על העסקה ישר עם קבלת השמאות האשונה.
תוצאה שניה- המשקיע עדין היה מעונין בנכס ומקבל את רוע הגזרה ונאלת להוסיף עוד 200,000 ש"ח מכיסו והונו האישי, מה שהיה מעכב אותו בעסקאות הבאות בהנחה והיה מעונין לרכוש עוד.
תוצאה שלישית- להבין שהוא בטוח בעצמו בטוח לא רק במחיר העסקה אלא גם בשווי שלה ולא לוותר אלא להמשיך ולהביא שמאות נוספת ולהוציא את העסקה לפועל.
ברור לכולנו, שהאפרות השלישית היא זו שנבחרה.
לאחר מקרה שכזה עולות לנו כמה שאלות:
- הכיצד ייתכן ששני אנשי מקצוע מעריכים את אותו הנכס ונותנים תוצאות עם סטיה של 20% (סטיה של 5-9% עוד יכולה להיות סבירה)?
צריך לזכור, השמאי הוא קודם כל בנאדם. מקצע המשאות למרות היותו מתבסס על נתונים מהשטח, בסופו של דבר מתבטא כחוות דעת ולא כדברי אלוהים חיים. זאת אומרת ששיקול דעתו של השמאי מביאה לעיתים בחשבון גורמים שלא תמיד רלוונטים לעסקה הספציפית. לדוגמא: "חששות" שהם עניין סובייקטיבי לחלוטין, בגלל ששמאי למעשה חשוף בפני הבנק, חלק שחוששים יותר מתנודות השוקף יעדיפו לקחת מרווחי בטיחות בהערכה שלהם, לטובת הלקוח, כדי לא להיות חשופים לתביעה מצד הבנק אם יירד ערכו של הנכס.שוק תנודתי/שוק מופרע- יכול גם לפגוע בשיקול דעתו של השמאי, כאשר יש שוק יציב והמחירי עסקאות די יציבות, לשמאי יש יותר בטחון לפעול בסביבה שכזו, אך בסביבה בה יש עליות מחיר מאוד מאוד מהירות, או הפוך ירידות מחיר מאוד מהירות, חלקם יעדיפו להיות מאוד מאוד זהירים ולהחמיר בשמאות.
- האם השמאי קובע אם תבצעו את העסקה?
חשוב לזכור, שמאי הוא איש מקצוע, הוא נותן לכם שרות ברמה הכי פשוטה שיש. אתם משלמים לו על השירות והשירות זו השומה וההערכה שעליו לתת. השמאי הוא למעשה עוד שחקן בנבחרת החלומות שלכם כחלק משאר השחקנים: מתווכים, עו"ד, קבלן, יועץ משכנתא ואחרים. הוא שחקן בנבחרת אך אתם הקפטן של הנבחרת. אתם אלו שקובעים עד כמה אתם רוצים את העסקה ועד כמה תהפכו את העולם כדי להוציא אותה לפועל. אתם אלו שקובעים את ביצוע העסקה. - איך מחליטים לצאת לעסקה כנגד הערכת השמאי?
כמשקיעים אתם אלו שרוכשים את הנכסים, אתם אלו שמשקיעים את הזמן, את האנרגיה ואת הכסף כדי להוציא עסקה אל הפועל. וככאלו יש לכם את האחריות להיות טובים במה שאתם עושים, זה לא מקום לעגל פינות, זה לא מקום להלך רוח של "יהיה בסדר", אתם חייבים לדעת יותר טוב מכולם מה השווי של הנכס ברמת הדיוק הכי גבוהה ולא רק זה אלא להיות בטוחים בזה.
כשאתם בטוחים בכך, אף הערכה של שמאי מלא "חששות" לא אמורה לבטל לכם את העסקה או לסגת ממנה, לפחות לא כזו שמגלה ליקויים או דברים חמורים- אני מדבר על עסקה סטנדרטית.הדרך לעשות זאת, היא לרכוש את הכלים הנכונים, את המקצועיות, את הידע והשלבים כיצד לבצע חקר שוק מעמיק וממוקד מאוד, כיצד להיות הכי מקצוענים באותו תא שטח בו אתם עובדים, ובדיוק לצורך כך תוכנן תהליך הכשרת המשקיעים שלי. הוא יועד כדי לתת לכם בצורה מאוד מתודית ומסודרת, את ארגז הכלים שיגרום לכם לעשות את העסקאות הטובות ביותר ולקבל את ההחלטות על בסיס עובדות ולא על בסיס "חששות" של אנשי מקצוע כאלו ואחרים. בדיוק כפי שתואר לכם במקרה לעיל.
מי היו 2 השמאים?
זה לא באמת רלוונטי, במקרים שונים שמאי שנתן הערכה נמוכה בנכס אחד יכול לתת הערכה גבוה בנכס שני, זה רק מעיד על הסובייקטיביות של הענף. האחריות שלכם כמשקיעים היא לדעת בדיוק מה אתם קונים, טוב יותר מהשמאי.
עולם ההשקעות הוא עולם של הערכות, עולם של מידע, ועולם של נתונים ועובדות, כל אלו משמשים את המשקיע לגבש את דעתו לגבי הנכסים שהוא רוכש. זה מתבסס על בסיס הערכות נוכחיות של המשקיע ועל בסיס הערכות צופות פני עתיד הבאות לידי ביטוי כעליי הבערך הנכס לאורך הזמן והפוטנציאל שלו. בכדי לעשות את ההשקעות הטובות ביותר, חובה עליכם לעשות את העסקאות הנכונות והטובות ביותר וללמוד מהטובים ביותר 😉
