שבוע שעבר התרחשו 2 דברים מעניינים:
הראשון- יצא דו"ח של חברת UBS על מחירי הנדל"ן בעולם לשנת 2022.
השני- סקירת מחירי הנדל"ן של הלמ"ס.
העובדה ששניהם יצאו באותו השבוע מקרית בהחלט, אך היא מאפשרת לנו הצצה לעולם הנדל"ן בהיבט המקומי, וכיצד מנתחים אותנו בהיבט העולמי.
עם עליות הריבית של התקופה האחרונה קשה להתעלם מהעליהום התקשורתי דרך כותרות על בואו של "יום הדין הנדלנ"י", שלטעמי יש להן מטרה אחת לספק את הפנטזיה של העיתונאים שטרם רכשו דירה, ומקווים שתהיה קריסת מחירים, כדי שיוכלו להרשות לעצמם אחת. מצד שני כותרות מפחידות על התמוטטות ועל קריסה תמיד מוכרות טוב יותר מכותרות אופטימיות כמו "מי שירכוש דירה, יהנה מעליית שווי עתידית", זו כותרת משעממת לטעמם.
מה אומר לנו הדו"ח של UBS?
לפי הדו"ח של UBS הם טוענים שהעיר תל אביב אליה הם מתייחסים, נכנסה לפאזה של בועת מחירים, והם מגדירים את המחירים בתל אביב כמחירים בועתיים.
לפי הדו"ח של UBS תל אביב מדורגת במקום 8 העולמי למחירי בועה, לכאורה מיקום לא מחמיא כל כך, אך אם מביטים קצת יותר לעומק בדו"ח רואים דברים מעניינים.
אני בחרתי להציג 2 דברים שבעיני הם חשובים ולא הלאה אתכם בכל התוכן של בדו"ח [זמין באינטרנט לקריאה].
באחד הניתוחים בדו"ח הם מתייחסים לשנות עבודה שנדרש בכדי לממן דירת מגורים בגודל 60 מ"ר, על בסיס משכורת של עובדי שירות (לא בעלי שכר גבוה כהייטק).
נראה כי אי שם ב- 2012 נדרשו לנו 9 שנים בכדי לרכוש דירה שכזו בת"א, בעוד וב- 2022 נדרשים לנו 11 שנות עבודה, או בחישוב פשוט קפנצנו מ 108 משכורות ל- 132 משכורות.
למה זה מענין?
זה מענין מכיוון שיש לנו קפיצה רק ב- 20% מבחינת כמות המשכורות הנדרשת לרכישה של אותה דירה בין השנים 2012 ל- 2022, עשור שלם. אך אנו יודעים, שרק ב- 3 השנים האחרונות, מחירי הדירות עלו בכ- 39%, איך יכול להיות הבדל כזה של פי-2 [וזה רק על בסיס 3 שנים ולא 10 שנים שמראים ?
בעשור הדירות בישראל הכפילו את עצמן (בתל אביב).
איך ייתכן שהדירות עלו ב- 100% בעשור ואילו כמות המשכורות הנדרשות לרכישת דירה עלו רק ב- 20%, את ההבדל הזה ניתן להסביר בקלות, בעובדה שמשנת 2012 ועד ל 2022, מתברר שהיתה עליה יפה בשכר ולכן מספר המשכורות לא עלה בצורה דרמטית בהתאמה למחיר הדירות, ז"א אנו מרוויחים יותר ולכן יכולים להשרות לעצמנו דירות יקרות יותר.
רגע אבל אמרו ב- UBS שיש בועה!
אז אמרו…
לכן מה שעניין אותי היה לראות כיצד ועל מה התבססו ההנחות של UBS והנה הדבר המעניין שאני מצאתי לגבי החישובים שלהם. ראו סימון המשפט באדום, שהוא שולי אך חשוב.
בכוונה הדגשתי לכם את ההערה הלכאורה שולית הזו של UBS, ממנה עולה כי הם מסתמכים על הרבה נתונים ממקורות חיצונים שיש בינהם שונות רבה ואין להם את היכולת לבצע ניתוח מדוקדק ומדוייק יותר.
עדות לחסרון זה ראינו בתגובתה של הכלכלנית הראשית באוצר, שהתייחסה להטיית המחירים שיש בניתוח של UBS מאחר והעסקה של משפחת אירני, במגדל מאיר בת"א על סך של 145 מיליון ש"ח, יכולה להטות את השוק כולו בעיר כמו תל אביב, לכן נתון אחד שמסית את הסטטיסטיקה למעשה מייצר הטעיה.
עסקה זו היא דוגמא נפלאה להטיה ממנה הניתוח של UBS יכול להיות קצת מוטעה לגבי המחירים בתל אביב.
מה מראים נתוני הלמ"ס לגבי מדד מחירי הדיור?
כמו בכל חודש, הלמ"ס מפרסם את המדדים שלו ואחד מהם מתייחס למחירי הדיור, החודש הזה מתברר, כי יש לנו בהשוואה לשנה שעברה עלו מחירי הדיור בלא פחות ב- 19% תוך שנה.
נתוני הלמ"ס מראים לנו כי מאוגוסט 2021 ועד לאוגוסט 2022 עלו מחירי הדירות בממוצע בכ- 19%, או אם תרצו להשתמש במדד המיליון החביב שלי, זה אומר בפשטות, שאם משקיע ממוצע רכש דירה במיליון ש"ל באוגוסט 2021, כיום הוא כבר מורווח עליה 190,000 ש"ח על הנייר. הדבר המופלא בכך שזה לא דרש ממנו להיות משקיע מתוחכם או לגדול על ברכיו של וורן באפט, אלא לבצע פעולה פשוטה של רכישת דירה להשקעה.
אם תרצו להביט על הדברים קצת אחרת, הרי שאילו אותו משיקע רכש את הדירה במימון של 50%, הרי שתשואתו על ההון העצמי היא 38% רק בשנה אחת.
לאלו מכם שאוהבים לבדוק כמה היה מרוויח משקיע צעיר שזו דירתו היחידה והוא השקיע רק 25% הון עצמי וכל השאר במימון, הרי שהוא ניצח את כלל המשקיעים, אולי זה מזל של מתחילים אך לפי מדד המיליון העובדות מראות לנו שהוא עשה תשואה של 76% על ההון העצמי שלו ואם זו לא השקעה נבונה אז אני לא יודע מה כן?
מה אנשים עוד לא הפנימו?
רוב האנשים חושבים שבכדי להרוויח יש להיות משקיע מאוד מתוחכם, יש צורך בקשרים, יש צורך בנבחרת מנצחת, הם חושבים כך בצדק, אך כל אלו לא יכולים להחליף דבר פשוט אחד והוא נקיטת פעולה. אותו משקיע שהשקיע לפי מדד המיליון, גם ללא קשרים, ללא תחכום וללא נבחרת של אנשי מקצוע עדין הצליח בגדול רק מעצם ביצוע רכישה של נכס במיליון ש"ח ב אוגוסט 2021 וכעת נהנה מעליית המחיר ותשואה מטורפת.
תזכרו, צריך לפעול, לפעול היום כדי להנות מהרווחיות האפשרית בעתיד בשנים העומדות לבוא, נדל"ן אמנם לא תמיד עולה, אך לאורך הזמן מחירי הנדל"ן תמיד במגמת עליה [תחשבו קצת לעומק על המשפט המסובך הזה].
להיות משקיע מתוחכם זה עוזר, להיות משקיע מיומן עוזר מאוד, בכדי להפוך לכאלו ולמקסם ולהבין את המצבים והמציאות בשוק של היום, תמיד כדי ללמוד ולעבור את תהליך של הכשרת המשקיעים שלי, כדי שתוכלו להיות בחוד החנית של ההשקעות בנדל"ן.
