מחאת הדיור? כחלון גזר עליכם קופון

לא קונים דירה במחיר בועה

זה הסלוגן של אחד מדפי המחאה הגדולים בפייסבוק, דף מחאת הדיור, דף המונה כ- 100,000 עוקבים (הלוואי ואתר/דף גורו נדל"ן היה עם כל כך הרבה עוקבים- לא אמרתי שאין עוד עבודה לעשות).

דף המחאה קם כתגובה לקושי הרב שיש לצעירים ולמשפחות הצעירות לרכוש לעצמם ולהיות בעלים של דירה למגורים, בעקרון מי שמכיר אותי יודע שיש לי תחושות מעורבות לגבי הדף הנ"ל, הבעיה שלי עם הדף הנ"ל היא שהוא מורכב בעיקר מהרבה סוציאליסטים בכיינים שכל עניינם הוא לקחת מאלו שיש להם ולתת לאלו שאין להם, עם הצורך הזה איני מזדהה.

לעומת זאת, אני כן מזדהה עם הכאב שלהם והקושי העומד בפני אלו הרוצים לרכוש דירה למגורים, אך מחירי הדיור פשוט חומקים מהם, אני כרגע לא רוצה לדון בפתרונות האפשריים שיעזרו להם לצאת ממצבם, מי שמעונין בכך יכול לקרוא כאן חלק מהפרונות שהצעתי:

  1. הצעה יעילה לשר הכי לא יעיל.
  2. מכופר למאמין (סיפור המהפך שלי).

הפעם הרשומה הזו תתמקד על המחדל וההפליה במחירי הדיור ומחירי הקרקעות, להמשפחות הצעירות המנסות לבנות את ביתם, ועל התשלומים היקרים שהם נאלצים לשלם לעומת בני דודיהם במדינה זו.

לצורך כך אני דווקא רוצה לתת דוגמאות מוחשיות, ודוגמאות כאלו ניתן למצוא לרוב, למי שיחפש.

מי שעוקב אחר מכרזי המקרקעין של רמ"י, מכרזים לבניה נמוכה/פרטית/צמודת קרקע, לא יכול שלא להבחין בפערי המחיר העצומים בין מחירי הפיתוח שניתנים על הקרקע לישובים יהודים לעומת ישובים שאינם יהודים, הבדל נוסף שקיים הוא מחירי הקרקעות שמשווקת רמ"י ביישובים יהודים ואלו שאינם יהודים.

בואו ניקח לדוגמא מכרז שנערך לפני כמעט שנתיים ב 2017 ביישוב בדרום הארץ בשם כרמית, שימו לב לתוצאות המכרז, להלן חלק מתוצאות הזכיה במכרזים:

תוצאות מכרז כרמית

תוצאות אותו המכרז המשך:

המשך תוצאות מכרז כרמית

העמודות הרלוונטיות לדיון שלנו הן שתי העמודות השמאליות, עמודת מחיר הפיתוח, ועמודת מחיר הזכיה (תשלום על המגרש), על הוצאות אלו יש להוסיף מע"מ ומס רכישה, לצורך ההשוואה אנו נתעלם מהמע"מ ומס הרכישה ונשווה רק את המספרים המוחלטים.

אם תסכמו את המספרים שבשתי עמודות אלו אתם תגיעו למחירים של 650,000-750,000 ש"ח בממוצע, עבור מגרשים בדרום הארץ בשטחים של 460-520 מ"ר.

לא רחוק משם, באותה השנה ביישוב הבדואי רהט, שהוא למעשה העיר הבדואית הגדולה ביותר שווקו לא פחות מ- 2000 מגרשים, וללא מכרז, אלא לפי קריטריונים של זכאות, שייכות ועוד.

לא הצלחתי למצוא את הפרסומים של רמ"י לגבי עלויות שיווק המגרשים ברהט, ובטלפונים שעשה עבדכם הנאמן לרמ"י הוא נתקל בתשובות מתחמקות ולעיתים ב- "אי ידיעה", כמו כן נרמז לי, כי גם אם אפנה עפ"י חוק חופש המידע לא בטוח שיספקו לי את הנתונים הנ"ל. אך לא אמרתי נואש, והחלטתי בכל זאת לחפש מידע על המגרשים ששווקו שם.

להלן צילום מסך מאתר משרד האוצר, כן מ- האתר של שר האוצר כחלון יקיר העם, שלכם מושיע הזוגות הצעירים (עאלק):

צילום העמוד הרלונטי לשיווק היחידות המדוברות ברהט

ושימו לב למחירים, זה אשכרה יגניב אתכם (תהיו קלילים עם הסלנג, זה בלוג בכיף…):

מחירי מגרשים, שימו לב לשטח

אז בואו רגע נחזור על העובדות, בכמה הבני דודים רוכשים קרקעות שהמדינה משווקת להם, ובכמה היהודים והמשפחות הצעירות קונות קרקעות שאותה המדינה ואותו המשרד ואותו רמ"י משווקים להם.

כשהמספרים מדברים בעד עצמם


מחיר שטח ממוצע של 500 מ"ר (חצי דונם) בכרמית: 650,000 ש"ח

מחיר דונם ברהט ( פי 2 בשטח וניתן לבנות עליו 2 בתים 'דו משפחתי'): 100,000 ש"ח, למגרש מפותח (דמי הפיתוח כלולים בעיסקה).

בואו נעשה חישוב כדי שנבין מה ההפרשים במחירים, בכדי להשוות את המחיר אנו צריכים להשוות שטחים בגדלים זהים, מכאן שאת הדונם נחלק לחצי, נקבל כ- 50,000 ש"ח לחצי דונם ברהט, לעומת 650,000 ש"ח לחצי דונם בכרמית.

מחיר חצי דונם ברהט הוא פי 13 יותר נמוך ממחיר אותו חצי דונם שמשווק למשפחה בכרמית.

לא די בכך, הרי שבעוד ובכרמית המשפחות נאלצו לתת הצעות גבוהות, בכדי לזכות במכרז, ברהט בכלל לא היה מכרז, אלא המכרזים חולקו לפי קירטריונים, זאת ועוד בעוד והיהודים לא יכולים לקבל מגרשים ברהט (תאורטי- אילו רצו), תושבי רהט אינם מנועים מלהשתתף במכרזים בכרמית מנגד והם עושים זאת בכרמית, במיתר ובלהבים.

הביקורת: גורו אתה מפספס משהו, מי רוצה לגור ברהט?
ולמה זה רלוונטי לך?


אז לא אני לא באמת רוצה לגור ברהט, גם המשפחות שניגשות למכרזים בכרמית אינן רוצות לגור ברהט, כי תמהיל האוכלוסיה, התרבות, השפה והמנהגים אינם רלוונטים.

טענה נוספת יכולה לבוא ולומר, שערך המגרשים נקבע לפי שומת שמאי, ושומת שמאי נקבעת לפי המחירים באזור, וגם לפי הביקוש, מי שיחקור קצת לעומק יראה כי הביקושים ברהט גבוהים לפחות כמו הביקושים בכרמית/מיתר, מאחר ורהט הינה עיר בדואית, בדואים רבים מעוניינים להתגורר שם לכן הביקוש רב, דבר שאמור להשליך על מחיר הקרקע. אבל למה שמחיר הקרקע יעלה אם אין מכרז והם ניתנים במחירי חצי חינם?

שימו לב, הביקוש ברהט ובכרמית/מיתר זהה, רק האוכלוסיות המיצרות את הביקוש שונות, זה לא אמור לשנות את המחיר.

העוקץ של כחלון


אז בעוד וכחלון מנסה להצטייר כרובין הוד, כזה אשר יוריד לכם את מחירי הדיור, משרדו הוא זה שמוביל ומנחה את מכרזי המקרקעין, משרדו הוא זה אשר קובע את מחירי המינימום במכרזים לקרקעות ואת מחירי הפיתוח, בעוד והוא מוכר לכם את הלוקש של הוזלה, הוא דואג שתשלמו יותר ותתחרו במכרזי המקרקעין ובמקביל מחלק חצי חינם, לתושבי הפזורה מגרשים בזיל הזול וללא מכרז.

אז כעת אני שואל, כחלון באמת רוצה להוזיל לכם את מחירי הדיור?

ומי שיעקוב אחר היסטוריית המכרזים יראה, כי כל מכרז מתייקר בהשוואה למכרז שלפניו,  הרי כפי שכחלון יודע, פראיירים לא מתים הם רק מתחלפים.

וזה עוד ניתוח שעשיתי ללא אלמנט של בניה רוויה, אך רוח הדברים ברורה והובהרה אני חושב…

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

3 מחשבות על “מחאת הדיור? כחלון גזר עליכם קופון”

  1. אכן, אני בהחלט מסכים שכחלון מספסר בקרקעות המדינה, ומדובר בעבודה בעיניים כלפי הזוגות הצעירים במדינה.
    אבל מה הבעיה עם הבלוג הזה?
    שהוא מתעלם מהסיבה האמיתית למחירי הקרקעות (המקוממת) של כחלון.
    הרי למה הקרקעות כל כל יקרות? כי הורדה אמיתית של מחירי הקרקעות תוריד את מחירי הדיור, וזה משהו שהקבלנים והמשקיעים החברים של כחלון לא מוכנים לקבל.
    כחלון דואג למשקיעי הנדל״ן בניגוד לאינטרס המדינה.

    ברי השאלה העיקרית היא מי םבכלל העלה את מחיר הקרקעות בישראל?
    לפני כעשור, מחירי הדירות בישראל היו פחות מחצי מהיום, עם אותו רמ״י.
    ההבדל הוא שלפני תקופתו של כחלון היו מכרזים פתוחים שבהם הקבלנים השתתפו במכרז שבו ההצעה הגבוהה ביותר זוכה בשטח, והקבלנים בעצמם הציעו גם פי 5!! ממחירי המינימום של המכרזים, כי ידעו שהם יוכלו לגלגל את העלות על הצרכנים (וגם להרוויח רווחים מופרכים על כל דירה). וגם כי זיהו ופעלו באופן אקטיבי להלל את שבחו של הנדל״ן שבאופן טבעי היה פופולרי כי עלות הריבית הייתה זולה מהתשואה.
    לשיטה הזאת של הצעות גבוהות במכרזים הייתה תופעת לוואי קשה של עליית מחירי הדירות בישראל, אפילו של דירות מתפוררות בשיכוני רכבת של שנות ה 50 שלא ראויים למגורי חיות.
    כמובן שכחלון צריך להוריד את מחירי הקרקעות לאפס, ולמעשה היה חייב לעשות את זה כחלק מהפתרון, לפחות במקומות שמעבר לגוש דן,

    כחלון מעדיף את טובתם של בסך הכל 50,000 המשקיעים בעלי דירות מרובות במדינה, מאשר את טובתם של 50,000 זוגות צעירים מדי שנה.

    • תודה על התגובה.

      דבר ראשון ברוך הבא, ואיזו מחמאה שאחד מראשי המחאה בכבודו ובעצמו מגיע להגיב כאן בבלוג האיזוטרי שלי.

      אני אשמח להתייחס לכל אשר כתבת, אך נראה לי שיתפתח כאן דיון מעניין, על כן אתאפק בנתיים ומבטיח להתייחס בהמשך.

  2. ראשית אשמח לשים את כל הציניות בצד ולברך על ההבנה שהמדינה מספסרת בדיור מתוך בחירה (מפעילות לטובת אינטרסים של בנקים ועד הגדלת ההכנסות שיאפשרו לפוליטיקאים לכסות על הבזבוזים הפופוליסטיים וההפקרות).

    הבעיה, שמסת הוכחות לבדה לא עזרה בהסברים – נדרשו מעל 3 שנים של "עוד מאותו הדבר" עד השלמה חלקית שאולי המדינה מרמה אותנו…

    אז אני מתלבט אם כניסה לדיון תעזור כעת.
    למשל, המכרז עצמו הוא לא מקור היוקר. כמו שמכזרים במוצרים אחרים, לא גורמים להצעות גבוהות – אלא רק להצעות משתנות. לפעמים במכירה פומבית מוצר נמכר בהפסד, לפעמים ברווח מוגזם.
    – כאשר כמות המוצרים במכרזים נמוכה מן הביקוש, ממוצע ההצעות עולה וליהפך.
    – הביקוש הוא נגזרת כיוונית של מחיר (שבעצמו נגזרת של הון זמין) ושל צורך… *הצורך במקרה הדיור יותר קשיח (לוקח הרבה זמן לצעירים להשלים עם העובדה שהם לא יכולים להקים משפחה ועליהם לגור עם ההורים עוד כמה שנים).

    * יש עוד קשיים באספקת קרקעות שקשורות לקצב ההספק ולצורך בתכנון מקיף (אפשר לבנות דירות במצפה רמון, אבל בלי תוכנית שתספק שם גם עבודה זה דיור שלא נחשב בהיצע הריאלי)

כתוב/כתבי תגובה