מחירי העבר אינם רלוונטים!!!

אחת מהבעיות החמורות של משקיעים מתחילים בנדל"ן ממש כמו בשוק ההון הינה מתן חשיבות יתר למחירי העבר. מי  מאיתנו לא שמע או חשב לעצמו את המשפט הבא:" אבל רק לפני חודשיים זה עלה X מה קרה שכעת זה X+15%"?

 כיום כאשר יש מידע רב הזמין באינטרנט, ניתן למעשה לקבל מידע אמיתי, לגבי עסקאות נדל"ן שנעשו. למעשה המידע הנ"ל במקרים רבים יכול לעזור ולסייע לנו בביצוע מו"מ ובכדי להבין מה קורה בשוק, ומאידך זהו מידע שאם לא עושים בו שימוש נכון, יכול למנוע מאיתנו ביצוע עסקאות נדל"ן.

כששואלים אותי, מהו סט הכלים שחשוב למשקיע הנדל"ן לרכוש אני תמיד אומר:

"קודם כל, ריכשו נעלי הליכה נוחות"

הסיבה לכך היא, שמשקיעי נדל"ן רציניים עושים עבודת שטח לפני כל השקעה, הם ממש צועדים ברחובות ובוחנים נכסים ממשיים, מידע אינטרנטי עוזר אבל הוא עדין רחוק מלסייע לנו להרגיש מה באמת קורה למטה בשטח על האספלט החם.

הפוסט הזה למעשה נכתב בעקבות דיון, שערכתי עם משקיע מתחיל בנדל"ן שלצערי התקשה לקבל את המציאות האמיתית ברחוב ובשוק הנדל"ן, דבר שגרם לו לצערי לפספס כמה עסקאות שיכלו להיות מעניינות.

בטחון עצמי הוא עוד כלי חשוב למשקיע, אולם בטחון עצמי מופרז, הוא כבר חסרון רציני. בטחון עצמי מופרז גורם למשקיע להאמין שהוא יודע הכל יותר טוב מכולם, כשתלמעשה ניתוח השטח שלו מוטעה מיסודו- חטא ההיבריס.

באותו הדיון עם המשקיע המתחיל הוא התלונן באוזניי על כך שהמתווכים אינם עושים עבודתם נאמנה!

בתור מי שעובד רבות עם מתווכים, אני יכול להבין אכזבה מחלקם, אבל הרגשתי שיש כאן משהו אחר ולכן שאלתי אותו לפשר הקביעה שלו.

אותו משקיע טען באוזניי כי המתווכים מקפיצים את מחירי הנכסים שהם משווקים בכ 50,000-100,000 ש"ח מעל למחיר השוק וזאת בכדי שיוכלו להצטייר בהמשך התהליך ככאלו אשר הצליחו "להוריד את המוכר מהעץ", אמרתי לו שזה אכן ייתכן אך לאו דווקא זו הסיבה, אלא ההתרחשויות בשוק הנדל"ן הן אולי הגורמים לעליית מחירים זו.

כששאלתיו כיצד הוא הגיע לתובנה זו?

תשובתו היתה שהוא בודק לפני כל עסקה שעלולה לעניין אותו מחירי נכסים דומים באתר של רשות המיסים, לגבי עסקאות דומות אשר נעשו באזור. כמובן שתמכתי בבדיקה זו, אך עם זאת הצבעתי על החסרונות שבהסתמכות על מחירים אלו מאחר ויש מידע אשר אינו מוצג במאגר עסקאות זה:

1. מועד פרסום- העסקאות המתפרסמות באתר רשות המיסים  מתפרסמות בסוף כל רבעון,  כך שאלו למעשה עסקאות מרבעון קודם, משמע יש לנו עיכוב בזמן של 3 חודשים ממחירי השוק הנוכחיים.
2. מצב הנכס- באתר רשות המיסים אנו למעשה רואים רק מחירים, אבל אנו לא יודעים מה מצב הנכס בעת שנרכש. אם נכס הינו הרוס לחלוטין ומצריך שיפוץ מקיף ויקר, הרי שעלות שיפוץ זה מתומחרת בזמן הרכישה, כך שלמעשה המחיר במאגר המידע רלונטי למצב הנכס לא משופץ לעומת מחיר גבוהה יותר של נכס משופץ.
3. אמינות הדיווח- כיום המוכרים משלמים מס שבח  בגובה 25% מהשבח על הנכס, בהנחה שהם מכרו את הנכס ברווח ומולם המשקיעים משלמים מס רכישה בגובה 8% מעלות העיסקה, בהנחה שזהו לא הנכס הראשון שלהם. מכאן שיתכנו מצבים אשר הן המוכר והן הרוכש עושים יד אחת ומדווחים על מחיר רכישה נמוך יותר מהמחיר האמיתי, בכדי שיוכלו לשלם פחות מס. יודגש כי זוהי העלמת מסאשר הינה עבירה פלילית.
4. עסקות מיוחדות- דירות רבות נמכרות עקב מאבקי ירושה במחיר נמוך או במקרים שאין מאבק אך אחד היורשים רוכש במחיר הנמוך ממחיר השוק, כי הוא רוכש מבני משפחה. על כן מחיר זה אינו משקף את מחירו האמיתי של הנכס.

אלו רק כמה סיבות, בכדי להמחיש ולהראות שיכולה להיות אי תאימות בין העסקאות שדווחו לבין המחיר האמיתי בשטח.

בכדי להבהיר את הנקודה שלי יותר לעומק, אתאר עיסקה אמיתית אשר מראה עליה של יותר מ- 200K ש"ח במחיר הנכס תוך 4-5 חודשים.

בסביבות חודש פברואר נרכשה דירה בת 3 חדרים, במצב סביר אך דורש שיפוץ במחיר של 590,000 ש"ח. דירה זו היתה ניתנת להשכרה במחיר של 2000-2200 ש"ח לחודש בשיא העונה, דבר המראה תשואה של 4-4.5%.

הדירה נרכשה במטרה לעבור שיפוץ מקיף להפוך את הסדר הפנימי של הדירה תחת מגבלות קונסטרוקטיביות ולהסב את חלל המטבח ופינת האוכל לחדר שינה נוסף, ואת הסלון להרחיב ולהעביר את המטבח החדש למרפסת הישנה.

סך כל עלויות העיסקה הכוללות: שיפוץ, שמאי, עו"ד, מתווכים, ניהול שיפוץ, רכישת ציוד, התקנת מזגנים, רכישת ריהוט וכו' הגיע לכדי 710K ש"ח.

משמע אילו המשקיע היה מוכר את דירתו כעת הוא לא היה מבקש עליה 590K ש"ח אלא מינימום 710K בכדי לא לצאת מופסד מהעיסקה (למתקדמים שבינינו, הוא כן היה יוצא מופסד, אך אני מפשט את העניין) וכל זאת מבלי לתמחר את הרווח היזמי שלו. משמע תוך 5 חודשים מחיר הנכס עלה ב- 120K ש"ח.

אך כאן לא תם הסיפור שלנו….

המשקיע הצליח להשכיר את הדירה לשלושה סטודנטים ממש בתום השיפוץ במחיר של 1200 ש"ח לחדר דבר המשקף שכירות של 3600 ש"ח עבור הדירה, מה שכעת הרים את התשואה ל- 6.1% תשואה, הנחשבת לתשואה מעולה היום.

אבל התשואה המקובלת באזור היא סביב ה- 4.5%, משמע שהנכס כעת מגלם  מחיר של 960,000 ש"ח. אך המשקיע יודע שכיום הוא לא יקבל את המחיר הזה כי הוא גבוהה לאזור. בכדי לבצע מכירה במחיר המשקף תשואה אטרקטיבית, הנכס יכול להימכר בתשואה של 5%, מה שמביא אותנו למחיר של 864,000 ש"ח, מחיר שהוא כבר מחיר רחוונטי לדירה ולאזור במשקפים שכירות ברמה שכזו.

לכן, אם נחזור כעת להשקפה של המשקיע אשר הביעה פליאה שהמחירים קופצים במהירות ושזו למעשה הקפצה מלאכותית של מחירים, נראה כי המציאות בשטח היא שונה וכי הכסף והמספרים מדברים בעד עצמם.

בדוגמא אמיתית זו ראינו כיצד בתוך 5 חודשים נכס שנרכש ב 590,000 ש"ח וזהו סכום העיסקה שיופיע באתר רשות המיסים, בשטח מחירו הינו 864,000 ש"ח דבר המשקף עליה של 274,000 ש"ח, או לאוהבי המספרים בינינו 54,800 ש"ח לכל חודש מיום ביצוע העיסקה.

לסיכום:
כמו בשוק ההון למחירי העבר של הנכס אין מש משמעות להחלטתנו לרכוש או לא. מה שאמור לעזור לנו לקבוע אם נרכוש נכס או לא, היא הרווחיות שאנו יכולים להוציא ממנו, בין אם זה בהשבחה, בתשואה, בשינוי הנכס ועוד….

לא סתם וורן באפט נוהג לומר: את הרווח עושים ברכישה.

המשקיעים החכמים רואים ברכישה את הרווח שאחרים לא רואים…