אם תחזיקו מעמד בפוסט הזה אני מבטיח לכם תשובה על השאלה שבכותרת.
לפני כיומיים פורסמה תוכנית הדיור הממשלתית, את התוכנית הזו שיווקו כאילו אנו עדים לארוע שהוא בחזקת מעמד הר סיני.
לקחתי לעצמי קצת זמן ובחנתי את תוכנית הדיור כפי שהציגו אותה, ברשומה זו בחרתי להתמקד דווקא בדברים שבחרו להצניע ולא לדבר עליהם, אני כאן בכדי להצביע על מה שניתן לקרוא בין שורות התוכנית הזו.
האם עליית מחירי הדיור בישראל היא קיצונית כפי שמתארים לנו אותה?
בשנים האחרונות אנו עדים לפמפום עיתונאי מאסיבי על כך שמדינת ישראל נמצאת בבועה נדלנ"ית שעליית מחירי הדיור כאן משולחת כל רסן, וכי זו עליה שאינה בריאה אינה פרופורציונאלית, ואלו שממש אוהבים להישמע אינטליגנטים תמיד יגידו שיש ניתוק בין השכר לבין מחירי הדיור [כמות המשכורות הנדרשת לרכישת דירה ממוצעת].
אך אם נביט על מיקומה של ישראל בין כלל מדינות ה- OECD אותה נבחרת מדינות אליה נאבקנו כדי להצטרף, אנו נראה כי….
השקף הזה למעשה מציב מראה לכל נביאי הזעם שמדברים על כך שמחירי הנדל"ן בישראל משתוללים בהשוואה לשאר העולם, כאשר אנו רואים בבירור כי מבין כלל מדינות ה- OECD ישראל מזדנבת מאחור בהיבט של עלית מחירי הדיור. יש שיגידו כי צרת רבין היא נחמת טיפשים ואני מסכים עם האמירה הזו, זה שעליית המחירים במדינות אחרות קיצונית יותר, אינה מנחמת את מי שידו אינה משגת לרכוש דירה בישראל, אך עם זאת, חשוב להבין את המצב והסביבה הכלל עולמית, ישראל היא חלק מכלכלת ה- OECD ואינה יכולה להיות מנותקת ממנה, לכן ההשוואה הזו מראה לנו כי יכול להיות יותר גרוע…. הרבה יותר גרוע.
הסיבות העיקריות לעלייה במחירי הדיור-
הורגלנו לחשוב כי המשקיעים הם אלו המעלים את מחירי הנדל"ן כי הם מוכנים "לקנות" הכל. יש באמירה זו סתירה פנימית מובנית- המשקיעים מחפשים לרכוש בזול ואל ביוקר, לכן הרמיזה כאילו הם הגורמים לעליית המחיר, מצחיקה לכשלעצמה.
אם בדירות חדשות עסקינן, הרי שמשקיעים הרוכשים דירות מיזמים או אף דירות על הנייר ובשיווקי פרה-סייל, רוכשים מוצר אותו משווק היזם, מחירי השיווק של היזם נגזר ישירות מהשינויי בעליית הסחורות אותן הוא קונה במהלך תהליך הבניה, ככל ויש עליה בחומרי הבניה, עלייה זו מגולמת בתוך מחיר הדירה הסופי. בהשוואה למדינות ארופה, אנו רואים כי מדד תשומות הבניה אכן מעלה את מחירי הדיור, אך בהשוואה למדינות הארופה, המדד בישראל קטן בכמעט 50% מזה של הארופאים.
מה ניתן ללמוד מתגובת השוק והתוצאות האמיתיות של שרי האוצר?
אני חושב שהשקף הזה במצגת תוכנית הדיור הוא השקף הכי חזק, אם מביטים בו נכון כי הוא מציג לנו שחור על גבי פאוור פוינט את כשלונות של שר האוצר לשעבר כחלון והנזק העצום שהוא גרם לתחום הדיור.
עובדה היא כי שוק הדיור מגיב לאט ביחס לצעדים שנעשים בו, ז"א שכאשר נעשה מהלך עם מטרה מסויימת בשוק הדיור, הספינה הזו שטה לאט מכדי שנרגיש את אותו השינוי בצורה מיידית, לרוב יש דיליי של 2-3 שנים מביצוע החלטה ויישומה ועד למציאות בשטח. עדות אמיתית לאפקט של כחלון אנו מוצאים בשקף הבא:
את הגרף הזה מצאתי כגרף הכי מעניין במצגת של תוכנית הדיור הממשלתית, איני יודע אם זה במכוון או לא, אך אנו רואים כאן בצורה ברורה, את כשלון צעדיו של כחלון במציאות, את העליה בשיווקי יח"ד בשנים 2016-2018 הם למעשה האפקט שהגיע כתוצאה מפעילות קודמו שר האוצר לפיד (זיכרו שוק הדיור תמיד מגיב 2-3 שנים מאוחר יותר).
את התוצאה של מהלכי כחלון אנו רואים בבירור בשנים 2018-2020 שהן למעשה 3-5 שנים מאז תחילת כהונתו שם אנו רואים ירידה חדה בשיווקי הדירות- הבלוף של כחלון מתגלה בגרף הזה.
כאן אולי המקום לתת תשובה על החידה לעיל, האימרה "הבטחתי אך לא הבטחתתי לקיים מיוחסת ללוי אשכול, שגם הוא כיהן כשר אוצר.
הערה חשובה: כשאומרים שיווק יח"ד, לא מתכוונים לבניית יח"ד- אלא רק לשיווקן.
פיצול דירות ודירות לתיירות-
בתוכנית הנוכחית אנו שוב אורים הבטחות ורעיונות לאפשר פיצול של דירות/בתי קרקע, בכדי לייצר יותר יח"ד. השאלה המתבקשת היא, מה יקרה כשהוראת השעה תפוג, ואיזה מס על אותן דירות תטיל הממשלה.
אני בספק אם יהיו משקיעים שיעשו זאת בצורה "חוקית" הרוב כנראה יעדיפו להמשיך ולפצל מתחת לראדר.
הכרזת מלחמה נוספת, שאיני יודע אם תעמוד במבחן המציאות מגיעה מהכיוון של מאבר בדירות הנופש, תוכנית הדיור שמה לה למטרה להחזיר את דירות הנופש לשוק השכירות הרגיל. מהלך זה אני מאמין יתקל כנראה בתנגדות חוקית כלשהי דרך בג"צ, מאחר והיא דורסת בחלקה את זכות הקניין. אני מניח כי נראה את המשקיעים נאבקים כנגד החלטה שכזו, או פשוט מסגלים לעצמם פתרונות יצירתיים אחרים.
העלאת מס הרכישה ל- 8%-
לאחר שהממשלה הנוכחית זכתה לרשת בור תקציבי של 50 מיליארד שהוריש לה שר אוצר לשעבר כחלון, ובתוספת לקינוח בור נוסף הרבה יותר גדול מזה של כחלון, שנכרה בדמות המענקים לשכירים בתקופת הקורונה וחולק כמתנות ע"י ראש הממשלה ביבי נתניהו.
מהלך שכזה כבר הוכח שאינו גורם לירידה במחירי הדיור, אך הוא גורם לאפקט אחר, וזה שמשקיעים רבים יעדיפו למצוא אלטרנטיבות נוספות לכסף שלהם וזה יהיה בצורה של הזרמת כסף לחו"ל. יצירת לחץ מיסויי על משקיעים, פשוט מייצר תוצאה הפוכה לכלכלה הישראלית. ומי שנהנות מכספים אלו יהיו הממשלות ורשויות המס במדינות היעד, טור דעה בנושא, נכתב על ידי כותב שורות אלו בגלובס ופורסם בתאריך 21.10.2021.
לסיכום, תוכנית הדיור החדשה מזווית ראייתי אינה מביאה בשורה של ממש או רעיונות חדשים. מה שכן למערי נעלם מעיני, זה שקף שמדבר על שחרור קרקעות בצורה מאסיבית ליזמים וקבלנים, יש כמובן כמה ססמאות של שחרור חסמים ויצירת הקלות ביתרי בניה, אך כולנו יודעים שהמרחק בין מה שכתוב במצגת לבין הבירוקרטיה הפקידותית שהינה זכר ושריד ממשטרים סוציאליסטים המוכרים לנו ממקומות אחרים, היא זו שתוקעת את המקלות בגלגלים.
ואם אתם שואלים את המלצתי…. תפסיקו להאמין להבטחות הממשלה, כבר הבנו שהם לא הבטיחו לקיים דבר, חשוב כי תשימו את עתידכם הפיננסי בעדיפות עליונה, כבר ב- 2014 כתבתי כי אלו שלא ירכשו דירה, כל דירה בין אם למגורים או להשקעה, יהיה להם קשה עד בלתתי אפשרי לרכוש כזו ככל שעובר הזמן. אל תמתינו ואל תתנו לזמן לעבור, תתחילו ללמוד ולהשקיע.
