השנה וחצי האחרונות הם שנת קורונה, שנה מיוחדת אשרה יצרה זעזוע בהרבה שווקים ובהרבה תחומים. שוק העבודה עבר טלטלה, כאשר רבים נאלצו לצאת לחל"ת בגלל הסגרים. עבור עסקים רבים זו היתה שנה מאוד מאוד מאתגרת, חלקם נאלצו לעשות התאמות וחלקם בכלל איבדו את זכות הקיום שלהם עם כל הצער שבדבר.
חברות עשו חושבים מחדש בכמה וכמה היבטים כגון:
- מודל הנוכחות במשרדים
- עבודה מהבית
- ניהול העובדים בעבודה מהבית
- התנהלות בקפסולות
- ביצוע התאמות לשרותים מסויימים
- האצה ומעבר לשרותים דיגיטאלים
הזכרתי בעבר שפתאום משרות שהיו נראות לנו כמאוד יציבות ושתמיד יצטרכו עובדים כמו תחומי:
- המסעדנות
- מלונאות
- זבנים
פתאום מצאו עצמן כמשרות מאוד לא נחוצות, לעומתן משרות אחרות לא הרגישו בכלל בקורונה:
- סדרנים בסופרים
- קופאים/יות בסופרים
- מערכת המשטרה והבטחון
- עובדי המדינה
כל המקומות בהן העבודה כמעט ולא הופרעה, לעט הפרעה זמנית כהתאקלמות לפאניקה בתחילת המגפה.
השפעות במגזר ההשקעות-
הקורונה גם לא פסחה על תחום ההשקעות.
שוק ההון- בהתחלה כמו בכל מצב של חוסר ודאות שוקי ההון הגיבו בפאניקה והיו ירידות חדות, מאחר וזה מצב לא מוכר ובמצבים שכאלו שוק ההון נוטה להגיב במהירות ובפאניקה לכיוון השלילי, ככל שעבר הזמן שוק ההון ביצע תיקון והציג תשואות נאות, שלא לור את הקפיצה בערכי המניות של חברות פיתוח החיסונים השונות, עבורן המשבר היווה הזדמנות כבירה לגריפת רווחים והגדלת שווי.
שוק הנדל"ן המסחרי- מגזר זה נפגע בצורה די ישירה ממשבר הקורונה, כאשר עסקים וחנויות נסגרות בגלל סגרים, פאניקה ומיעוט לקוחות, הם גם מבטלים חוזי שכירות ונאלצים לסגור את העסק, שוכרים חדשים לא מביעים עניין מאחר ואף אחד לא אוהב לפתוח עסק בתקופה של חוסר יציבות. כך שמשקיעי הנדל"ן המסחרי שאין להם רזרבות או אורח רוח יכלו למצוא את עצמם בבעיה כאשר חלק מהנכסים שלהם עודים ריקים ולא מניבים שכירות- הדבר הזה בעיק נכון למי שמחזיק חנויות בודדות לדוגמא, ופחות נכון לשוק הקמעונאי.
שוק הנדל"ן העסקי- כבר לפני תקופת הקורונה, שוק המשרדים היה רווי במשקיעים קטנים, אם בימים רגילים זה היה שוק קשה למי שמחזיק משרד קטן של 40-50 מ"ר ברוטו ומתבסס על עסקים קטנים כגון: עו"ד, יועצי מס, רו"ח בתחילת דרכם, הרי שאלו האחרונים, קיפלו את העסק וחזרו לעבוד מהבית בכדי לחסוך בהוצאות, הרי אין טעם להחזיק משרד אם לא ניתן לפגוש/להרשים לקוחות. בהיבט של החברות הגדולות כגון: חברות הייטק, הרי שעליהן זה לא כל כך השפיע בתעשיה עתירת הון זו, לא השכירויות הן שיפילו אותה. כך שלמרות הסגרים ועבודה בקפסולות חברות אלו עדין שמרו על השטחים אותם הן משכירות ואולי חלקן צמצמו קצת מאופי העבודה ההיברידית בחלוקה שבין בית-למשרד.
שוק חברות הניהול- חלק מחברות הניהול מצאו את עצמן קורסות בחודשים הראשונים של הקורונה. עזיבת שוכרים את המשרדים ביטלה את הצורך בניהול ברמה גבוהה כאשר יש תנועה במגדלים, חברות ניהול רבות גם נהגו להשכיר משרדים במתכונת של סאב-לט ולהשכיר אותן לחברות ובעלי מקצועות חופשיים. חברות אלו שמצאו עצמן מחוייבות למשכיר שלהן אך ללא שוכר מהצד השני, לא עמדו בהתחייבויות וחלקן הגיעו לחדלות פרעון לצערי.
שוק הנדל"ן למגורים- תחום זה מחולק לתת שווקים קטנים יותר ומאופין בנישות כגון: דירות למשפחות או דירות לקהלי יעד מסויימים. לרוב שוק המכוון למגורי משפחות נפגע פחות מכיוון שגם אם אחד או שני המפרנסים היו בחל"ת עדין מענקי הממשלה איפשרו להם להמשיך ולהתגורר בבתים, אני מאמין שחלק מבעלי הבתים גילו גמישות גם בכדי לשמר את השוכרים. השוכרים מבחינתם לא התכוונו להתגורר ברחוב לפחות לא כמשפחות שיש להן ילדים.
בשווקים הנישתיים יותר המיועדים לקבלי יותר ספציפים כגון, שוק הסטודנטים ב:
- באר שבע
- חיפה
- ספיר
וכיו"ב, שווקים אשר מבוססים על התלות של קיום הלימודים, בשנה הראשונה פחות הרגישו זאת מכיוון שחוזים שנחתמו כובדו והשלימו את השכירות, אך הבעיה מתחילה כעת עם תחילת השנה הנוכחית….
המלכוד של הסטודנטים-
כעת שוק הסטודנטים מצוי בסוג של חוסר ודאות ובלבול. מחד המשק הכללי חזר לפעילות, מקומות הבילוי פתוחים, בתי הספר פתוחים, מרכזי הקניות פתוחים, אולמות הארועים גם פתוחים. ומאידך באוניברסיטאות יש סוג של עמימות וחוסר ודאות אשר כרגע פוגע במשקיעים, אך ככל וזה ימשך יפגע בעיקר בסטודנטים.
פגיעה רגעית במשקיעים- לרוב החודשים אוגוסט-אוקטובר עם חודשי התחלופה בין השוכרים בסביבת האוניברסיטאות. סטודנטים חדשים מגיעים ואלו שסיימו את התואר עוזבים, דבר זה מיצר מעגל טבעי של עזיבת שוכרים "ישנים" וכניסה של שוכרים "חדשים", יש תחלופה בריאה של נישות אלו.
בעיתוי הנוכחי, נראה כי עקב חוסר ההחלטה של האוניברסיטאות אם יתקיימו לימודים וכיצד, גורמת לבלבול ולחוסר קבלת החלטה אצל הסטודנטים. מטעמים מובנים, אף סטודנט המגיע מחוץ לעיר לא רוצה למצוא עצמו מחוייב לחוזה שכירות במצב בו לא יתקיימו הלימודים. שהרי אין היגיון לשכור דירה ולעבור לעיר אחרת כאשר הלימוד מתבצע בזום. לכן תופעה זו מייצרת סוג של:
"חוסר ביקוש מדומה"
מבחינתם של בעלי הדירות נוצר מצב בו אין ביקוש לשכירות, זה מתבטא בכמות הסטודנטים המועטה המגיעה לערי האוניברסיטאות ובכמות הטלפונים המועטה בתקופה זו.
כעת עומדת בפני בעלי הבתים האפשרות- להמתין או לפרסם את הדירות במחיר נמוך.
מי שיפרסם את הדירות במחיר נמוך יגלה שאין ממש הבדל בכמות המתעניינים, שהרי אם לא ידוע אם הלימודים יתחילו הרי שאין טעם מבחינת הסטודנטים לשלם גם 80-90% פחות שכירות.
האפשרות השניה היא להתפשר על השוכרים ולרוב שוכרים ממעמד סוציואקונומי נמוך יותר שמתעניינים באותם מחירים מוזלים, מביאים עמם גם סיכונים שאינם בהלימה עם שכ"ד המוזל.
לכן מניסיוני בשטח רוב בעלי הבתים פשוט מבינים את המצב וממתינים- הרי רוב המשקיעים המיומנים שמחזיקים דירות באזורים אלו, ידעו עשור של תקופה טובה ומבינים שהקורונה זה מצב נתון זמני, לכן רובם פשוט ממתינים.
הבעיה של הסטודנטים- תהיה כאשר לאחר החגים, אם תתקבל החלטה לפתוח את שנת הלימודים, אפילו במתכונת היברידית, הרי שאז תווצר התנפלות ובתקופה מאוד קצרה תהיה התנפלות של כמות גדולה של סטודנטים, שלרוב מתפרסת על החודשים יולי-אוג'-ספט'-אוק' לצוואר בקבוק שיתרכז לשבועיים הראשונים של אוקטובר, הלימודים מתחילים ב- 17.10.2021.
שטף זה של סטודנטים (כאמור באוניברסיטת ב"ג יש כ- 25,000 סטודנטים בערך, בספיר 7000 סטודנטים ובחיפה המכילה גם את האוניברסיטה וגם את הטכניון סביב ה- 35,000 סטודנטים) יצור ביקוש עצום לתקופה של אוקטובר וכולנו יודעים מה ביקוש עצום בזמן קצר עושה למחירים, דבר שיגרום ל-
"גידול עצום בביקושים בפרק זמן קצר"
פתאום ממצב של מיעוט טלפונים כל בעל בית יקבל עשרות ביום והסטודנטים יתורו ברחובות אחרי כל נכס שרק יתאפשר להם לשים עליו יד, ולו רק בגלל הלחץ של תחילת שנת הלימודים. ובסוף מי שישלם את המחיר יהיו הסטודנטים או הוריהם שיאלצו לשלם את המחיר הנ"ל.
אז מי אשם?
האם נכון יהיה להגדיר אשמים במצב שכזה? כנראה שלא, אך התוצאה כבר ידועה מראש.
לא בעלי הדירות ולא הסטודנטים אשמים במצב הקיים.
אך ראוי כי קברניטי האוניברסיטאות יקדישו קצת חשיבה על הנושא ולא יפקירו את הסטודנטים במצב זה של חוסר ודאות שסופו הוצאות גדלות על שכ"ד, ולו בגלל ההתמהמות וחוסר ההחלטה לגבי מתכונת פתיחת שנת הלימודים.
האם מצב זה מזמן הזדמנויות?
חד משמעית כן!
לצד המשקיעים הוותיקים יש משקיעים רבים שהינם משקיעי 'טרנד' כאלו שבאו להשקיע בסביבת האוניברסיטה כי אמרו להם שזה "מגניב", שזה "בטוח", שזה "יציב" ופתאום הקורונה קצת עשתה להם תרגיל בעניין זה וגרמה לחלקם לעשו חשיבה מחודשת.
אז כמו כל משבר, יש כאלו שיכנסו ללחץ וינסו למכור את הנכסים שלהם ואחרים ידעו לנצל את החולשה הזו ולהשיג נכסים במחירים אטרקטיבים.
אני מאמין שאם אתם קוראים שורות אלו, אתם שייכים לצד שמחפשים את ההזדמנויות, ובכדי להרוויח מהזדמנות צריך לדעת לזהות אותה, אלו מכם שתחום זה מענין אותם ומחפשים לרכוש ידע, מידע וניסיון אמיתי, וממש לצורך כך נבנה תהליך הכשרת המשקיעים שלי, אם תשאירו פרטים בלינק, אשמח לספר לכם קצת יותר לעומק.
