מניות VS נדל"ן- קרב הענקים

הויכוח האלמותי- אז מי לעזאזל המנצח כאן?


גילוי נאות: כותב שורות אלו משקיע בנדל"ן וגם בשוק ההון, אך העדפתו האישית היא השקעות נדל"ן בצורה של החזקה ישירה בנכסים.

בעיתונות, בשיח בין אנשים, במדיות החברתיות, באתרי הכלכלה ועוד, ניתש קרב ארוך בדיון של איזו השקעה היא ההשקעה המנצחת, או ליתר דיוק, מהו אפיק ההשקעה העדיף, השקעה במניות או השקעה בנכסי נדל"ן?

גם עבדכם הנאמן, כותב שורות אלו, התייחס מדי פעם לסוגיה הזו, ונחשו מה….גם הפעם אני הולך להתייחס לסוגיה זו, בעזרת השוואה (אקסלים בהמשך).

כפי שכתבתי בעבר, רוב ההשוואות והניתוחים שנעשים, נעשים ע"י השוואה בין מדד המניות לבין מדד הנדל"ן, אך השוואת מדדים אינה דבר נכון וחוטאת למציאות, כאשר אנו באים להשוות בין ביצועיו של המשקיע הקטן, המדדים מאפשרים לנו הסתכלות ברמת המאקרו והשוואה בין שווקים שונים, וכמו תמיד כאשר מבצעים הכללות, אז יש גם פספוסים אמיתיים- כפי שהראתי ב- הטיית ההשרדות בעבר.

ביננו, מה זה משנה לנו אם שוק ההון מנצח את שוק הנדל"ן בהיבטים של תשואה, אם הלכתם והשקעתם במניה מסויימת וחטפתם הפסדים, הרי השקעתם במניה ולא במדד.

מאידך, אפשר לבוא ולומר, שאנו משווים בין המשקיעים שהם משקיעי מדדים ותעודות סל, אבל גם כאן יש לנו בעיה בהשוואה, כיצד נשווה מי שמשקיע בתעודת סל/מדדים למי שמשקיע בדירה אחת, או שניים? הרי כשמשווים אנו צריכים להשוות בין תפוזים לתפוזים ובין תפוחים לתפוחים.

ואם נשווה בין משקיעי מדדים/תעודות סל, לבין משקיעי מדדי חברות הנדל"ן, זה גם לא יהיה נכון, מאחר ושניהם משקיעי שוק ההון, רק עם חברות בענפים שונים.

בנק ישראל מפספס בגדול


מי שעוקב אחרי, יודע, שיש לי כבוד מועט לכלכלנים, הסיבה שיש לי כבוד כזה בכלל היא רק בגלל שוורן באפט הוא כלכלן בהשכלתו, בלעדיו לא היה לי שמץ של כבוד (כמשקיעים) לכלכלנים.

ב- 15 לינואר 2018 חטיבת המחקר של בנק ישראל פרסמה את המחקר הבא שלה: השקעות בדיור ובשוק ההון: השוואה מפרספקטיבה היסטוריתאני לא הלאה אתכם בכל הכתוב שם (לכן שמתי קישור) אך בקצרה אומר כי בנק ישראל מנסה לתת את הרושם, שהשקעות בנדל"ן הן לא כאלו מציאה כאשר משווים אותן להשקעות בשוק ההון (כבר כתבתי לעיל למה השוואות כאלו הן מגוחכות).

מירב ארלוזורוב, התייחסה למחקר זה של בנק ישראל בכתבתה בדה-מרקר:

מכתבתה של מירב ארלוזורוב

אני לא יודע מה גרם לבנק ישראל לעשות מחקר קצת קיקיוני בנושא, אך אני מניח כי יש כאן גורמים אינטרסנטים שדחפו וביקשו את "מסקנות" המחקר הזה, רמז:

  • המחקר פורסם ב 2018 לאחר עשור של עליות
  • "מישהו" רצה להוריד את המשקיעים מהנדל"ן
  • ה-"מישהו" הזה ניסה למנוע השקעות ע"י העלאת מס רכישה ל 8%
  • ה-"מישהו" הזה חילק מתנות הזויות כשוחד בחירות
  • ה-"מישהו" הזה הכניס את המדינה לחוב של 9 מיליארד ש"ח
  • ה-"מישהו הזה העלה את הגרעון לכמעט 4%

ה- "מישהו" = כחלון.

אבל לא, עד כמה שאני "מת" עליו, זה לא פוסט לכבודו (יש עוד מזוכיסטים בקהל שמתכננים להצביע לו?).

לאחר רשימת הרמזים הללו,אנו מבינים כי סביר כי יש מניע נסתר שהזמין את המחקר הנ"ל בכדי לנסות ולהסיט משקיעים מאפיק אחד לאפיק אחר, לאחר שהוא סרב לקבל את ההפסד, בקרב הוגן וכיאה לפוליטיקאי הוא ניסה לשחק מלוכלכך.

האם אני מציע השוואה אחרת? כן!


לאחר שהראתי לכם בעבר כי השוואה של מדדים אינה נכונה עקב בעיית הטיית ההשרדות, אני רוצה הפעם לחזור ולתת עוד מסמר בארון הקבורה של ההשוואות הללו, או לפחות אחד כזה שיגרום לאנשים לחשוב בצורה שונה וביקורתית יותר.

אני מציע לבצע השוואה בין 3 אפיקי השקעה:

  1. השקעה בחסכונות/פקדונות
  2.  השקעה בשוק ההון
  3. השקעה בדירה

ואין כמו מראה עיניים של אקסלים (תודה לרפאל שוהם שנאות להכין את האקסל עבורי בהתאם למה שבקשתי).

בסיס ההשוואה הוא מאוד פשוט:

  1. בכל אפיק אנו נבחן השקעה של שני סכומים כ- 200,000 ש"ח, 500,000 ש"ח
  2. נערכו השוואות ב- 6 שנים וב- 10 שנים וגם ב- 20 שנים.
  3.  החזרי המשכנתא חושבו על בסיס ריביות למשכנתאות ל- 20 שנים (יקרות יותר)
  4. בהשקעה בנדל"ן היה שימוש במינוף- כי כך משקיעי נדל"ן עובדים!
  5. שיעור תשואה על השכרה הובא כ 5.5% (על בסיס עסקאות בפריפריה בסכומים אלו)
  6. עפ"י מדידות של  50 השנים האחרונות, ערך הנכס עולה כ- 2%  שנתי לאחר ניכוי אינפלציה!!! 
  7. שיעור התשואה השנתי הממוצע בשוק ההון הינו 8%, ונלקח במודל
  8. הריבית על הפקדונות חושבה כ- 3% למרות שהכי גבוהה הינה סביבות ה 2.2%, חוץ מאולי הפקדון סברס של מזרחי ששם מדברים אתכם על 3.3% ל- 10 שנים.
  9. עליית ערך הנכס ב- 2% לשנה בניכוי אינפלציה כפי שפורסם לא אחת.

אז בואו נתחיל, רוב האנשים (וכן הם הרוב) לא משקיעים בפקדונות ארוכי טווח, אלא יותר בפק"מ וחבריו, ואז הם עושים את הריביות ה- "פנומנאליות" הללו, ראו את התמונה ושפשפו עיניים:

ריביות בדיחה- כן יש 0, אחרי הנקודה!!! וזה עוד לפני שלוקחים להם 25% מס רווחי הון בסוף התקופה.

אז הלכתי ובדקתי מה יקרה בהשקעה ל- 6 שנים בכל אחד מהאפיקים הללו, בואו ונציץ בתוצאות:

הנדל"ן לוקח את הפקדונות בכמעט פי- 2, ולוקח את שוק ההון בכ- 30% יותר

בואו נראה מה קורה בהשקעה של 500,000 ש"ח למשך 10 שנים:

שוב פעם אנו רואים כי הנדל"ן לוקח פי-2 את הפקדונות ומראה גם כאן 30% יותר מאשר שוק ההון

ומה קורה ב- 20 שנים?

כמעט פי-3 יותר על פקדונות, הפער למול הבורסה צומצם לאזור ה- 15% לטובת הדירה

דברים חשובים שיש לתת עליהם את הדעת:

  • התחשבתי בהשוואות כאילו זו דירה ראשונה, של משקיע ללא 8% מס רכישה.
  • מי שיש לו בעיה עם הסעיף הקודם שיוסיף 8% מס רכישה (עדין הנדל"ן לוקח ברוורוס)
  • בהשקעה בנדל"ן לרוכש עם דירה יחידה אין מס שבח של 25% בעוד ולמשקיע בפקדונות ולשוק ההון יש 25% מס רווחי הון- זה רק מעצים את הפערים לטובת הנדל"ן.
  • אם לא מתאים לכם הסעיף הקודם שיש פטור לנדל"ן, סבבה, עדין אין לזה משמעות כי אז יש להוריד 25% מכולם, אז הפערים עדין נשמרים לטובת הנדל"ן.
  • לא הבאתי בחשבון את עלות עו"ד ומתווך….אז מי שבא לו להתחכם שיוסיף לרכישה 2.5% עדין הנדל"ן נותן לשאר האפיקים בראש.
  • אתם טוענים ש 5.5% זו לא תשואה ריאלית? אין בעיה תעשו 3% כמו בת"א, אבל אז העליה בשווי הנכס היא גדולה בהרבה מהממוצע של ה- 2%- עדין הנדל"ן נותן שם בראש יותר טוב מהאפיקים האחרים.

נכון, המודל לא מושלם, אבל הוא לוקח פעם ראשונה בצורה רצינית ומשווה סכום כסף זהה בכל האפיקים, עם הריביות והתשואות הממוצאות כולל התייחסות לחריגים.

נדל"ן וסקס, לא הגיע הזמן שתלמדו איך עושים את זה?


נדל"ן זה כמו סקס… מגניב לשמוע על זה סיפורים, מגניב ללמוד טכניקות שונות על זה מקריאה בספרים, מגניב לקרוא על זה מאמרים.

אבל תאמינו לי אין כמו לעשות את זה……

לא הגיע הזמן שתלמדו איך עושים את זה? מזמין אתכם להצטרך לתהליך הכשרת המשקיעים שלי, או לפחות לקבל מידע בסיסי ולשוחח עמי בכיף בטלפון לפני שתקבלו החלטה.

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

5 מחשבות על “מניות VS נדל"ן- קרב הענקים”

  1. כתוב מבריק, תענוג לקרוא.
    לא התייחסת לעניין שרוב האנשים לא מצליחים להחזיק מעמד בתוך שוק ההון לאורך זמן רב. יש לזה תיעוד? למה זה קורה?

    • הי קובי,
      תודה רבה על הקריאה בבלוג וכמובן על תגובתך.
      האמת שבעבר התייחסתי לעניין זה וכתבתי עליו כמה הזדמנויות, אני לא חושב שמישהו עשה מחקר ממש מעמיק ומסודר על התנהגות המשקיע הקטין, לרוב הכי קל להביט על מדדים, ולכן אין מי שמרים את הכפפה ועורך מחקר מקיף על התנהגות המשקיע הקטן.

      יש את הרשומה הזו (שנכתבה באותו נושא ושם אני נוגע בהבדלים הללו): ראש בראש נדל"ן נגד מניות- כל החסרונות הם יתרונות.

      למה זה קורה?
      אני חושב שזה בעיקר עקב המרווח ההתנהגותי, שנובע מהפסיכולוגי של המשקיעים (זה מוזכר בקישור שנתתי).

      • השווית בין תפוזים לתפוחים.
        1. השקעה נומינלית במדדים מביאה היסטורית 10% ולא 8.
        בנדל"ן מינפת ובשוק ההון לא, גם בשוק ההון ניתן למנף דרך המוסדיים, וחזק.

        • הי משה,
          תודה על תגובתך.
          גם אם ניקח 10% מדדים, אנו יודעים שרוב המשקיעים (הקטנים) לא נמצאים בשוק לאורך זמן כמו בנדל"ן.
          בנדל"ן בהחלט מינפתי, נכון שתאורטית אתה יכול למנף בשוק ההון, שווה לך לבדוק מה התוצאות למשקיע הקטן בד"כ.
          ותעשה ניסוי קטן, גש לבנק ובקש ממנו הלוואה של 1,000,000 ש"ח על השקעה בשוק ההון של 2,000,000 ש"ח, ספר לי מה תגובתו.

          וכן אני מודע לאופציות מינוף אחרות….. ספר לי על הריביות שלהם…;-)

כתוב/כתבי תגובה