הויכוח האלמותי- אז מי לעזאזל המנצח כאן?

גילוי נאות: כותב שורות אלו משקיע בנדל"ן וגם בשוק ההון, אך העדפתו האישית היא השקעות נדל"ן בצורה של החזקה ישירה בנכסים.

בעיתונות, בשיח בין אנשים, במדיות החברתיות, באתרי הכלכלה ועוד, ניתש קרב ארוך בדיון של איזו השקעה היא ההשקעה המנצחת, או ליתר דיוק, מהו אפיק ההשקעה העדיף, השקעה במניות או השקעה בנכסי נדל"ן?

גם עבדכם הנאמן, כותב שורות אלו, התייחס מדי פעם לסוגיה הזו, ונחשו מה….גם הפעם אני הולך להתייחס לסוגיה זו, בעזרת השוואה (אקסלים בהמשך).

כפי שכתבתי בעבר, רוב ההשוואות והניתוחים שנעשים, נעשים ע"י השוואה בין מדד המניות לבין מדד הנדל"ן, אך השוואת מדדים אינה דבר נכון וחוטאת למציאות, כאשר אנו באים להשוות בין ביצועיו של המשקיע הקטן, המדדים מאפשרים לנו הסתכלות ברמת המאקרו והשוואה בין שווקים שונים, וכמו תמיד כאשר מבצעים הכללות, אז יש גם פספוסים אמיתיים- כפי שהראתי ב- הטיית ההשרדות בעבר.

ביננו, מה זה משנה לנו אם שוק ההון מנצח את שוק הנדל"ן בהיבטים של תשואה, אם הלכתם והשקעתם במניה מסויימת וחטפתם הפסדים, הרי השקעתם במניה ולא במדד.

מאידך, אפשר לבוא ולומר, שאנו משווים בין המשקיעים שהם משקיעי מדדים ותעודות סל, אבל גם כאן יש לנו בעיה בהשוואה, כיצד נשווה מי שמשקיע בתעודת סל/מדדים למי שמשקיע בדירה אחת, או שניים? הרי כשמשווים אנו צריכים להשוות בין תפוזים לתפוזים ובין תפוחים לתפוחים.

ואם נשווה בין משקיעי מדדים/תעודות סל, לבין משקיעי מדדי חברות הנדל"ן, זה גם לא יהיה נכון, מאחר ושניהם משקיעי שוק ההון, רק עם חברות בענפים שונים.

בנק ישראל מפספס בגדול

מי שעוקב אחרי, יודע, שיש לי כבוד מועט לכלכלנים, הסיבה שיש לי כבוד כזה בכלל היא רק בגלל שוורן באפט הוא כלכלן בהשכלתו, בלעדיו לא היה לי שמץ של כבוד (כמשקיעים) לכלכלנים.

ב- 15 לינואר 2018 חטיבת המחקר של בנק ישראל פרסמה את המחקר הבא שלה: השקעות בדיור ובשוק ההון: השוואה מפרספקטיבה היסטורית, אני לא הלאה אתכם בכל הכתוב שם (לכן שמתי קישור) אך בקצרה אומר כי בנק ישראל מנסה לתת את הרושם, שהשקעות בנדל"ן הן לא כאלו מציאה כאשר משווים אותן להשקעות בשוק ההון (כבר כתבתי לעיל למה השוואות כאלו הן מגוחכות).

מירב ארלוזורוב, התייחסה למחקר זה של בנק ישראל בכתבתה בדה-מרקר:

אני לא יודע מה גרם לבנק ישראל לעשות מחקר קצת קיקיוני בנושא, אך אני מניח כי יש כאן גורמים אינטרסנטים שדחפו וביקשו את "מסקנות" המחקר הזה, רמז:

• המחקר פורסם ב 2018 לאחר עשור של עליות
• "מישהו" רצה להוריד את המשקיעים מהנדל"ן
• ה-"מישהו" הזה ניסה למנוע השקעות ע"י העלאת מס רכישה ל 8%
• ה-"מישהו" הזה חילק מתנות הזויות כשוחד בחירות
• ה-"מישהו" הזה הכניס את המדינה לחוב של 9 מיליארד ש"ח
• ה-"מישהו הזה העלה את הגרעון לכמעט 4%

ה- "מישהו" = כחלון.

אבל לא, עד כמה שאני "מת" עליו, זה לא פוסט לכבודו (יש עוד מזוכיסטים בקהל שמתכננים להצביע לו?).

לאחר רשימת הרמזים הללו,אנו מבינים כי סביר כי יש מניע נסתר שהזמין את המחקר הנ"ל בכדי לנסות ולהסיט משקיעים מאפיק אחד לאפיק אחר, לאחר שהוא סרב לקבל את ההפסד, בקרב הוגן וכיאה לפוליטיקאי הוא ניסה לשחק מלוכלכך.

האם אני מציע השוואה אחרת? כן!

לאחר שהראתי לכם בעבר כי השוואה של מדדים אינה נכונה עקב בעיית הטיית ההשרדות, אני רוצה הפעם לחזור ולתת עוד מסמר בארון הקבורה של ההשוואות הללו, או לפחות אחד כזה שיגרום לאנשים לחשוב בצורה שונה וביקורתית יותר.

אני מציע לבצע השוואה בין 3 אפיקי השקעה:

1. השקעה בחסכונות/פקדונות
2.  השקעה בשוק ההון
3. השקעה בדירה

ואין כמו מראה עיניים של אקסלים (תודה לרפאל שוהם שנאות להכין את האקסל עבורי בהתאם למה שבקשתי).

בסיס ההשוואה הוא מאוד פשוט:

1. בכל אפיק אנו נבחן השקעה של שני סכומים כ- 200,000 ש"ח, 500,000 ש"ח
2. נערכו השוואות ב- 6 שנים וב- 10 שנים וגם ב- 20 שנים.
3.  החזרי המשכנתא חושבו על בסיס ריביות למשכנתאות ל- 20 שנים (יקרות יותר)
4. בהשקעה בנדל"ן היה שימוש במינוף- כי כך משקיעי נדל"ן עובדים!
5. שיעור תשואה על השכרה הובא כ 5.5% (על בסיס עסקאות בפריפריה בסכומים אלו)
6. עפ"י מדידות של  50 השנים האחרונות, ערך הנכס עולה כ- 2%  שנתי לאחר ניכוי אינפלציה!!! 
7. שיעור התשואה השנתי הממוצע בשוק ההון הינו 8%, ונלקח במודל
8. הריבית על הפקדונות חושבה כ- 3% למרות שהכי גבוהה הינה סביבות ה 2.2%, חוץ מאולי הפקדון סברס של מזרחי ששם מדברים אתכם על 3.3% ל- 10 שנים.
9. עליית ערך הנכס ב- 2% לשנה בניכוי אינפלציה כפי שפורסם לא אחת.

אז בואו נתחיל, רוב האנשים (וכן הם הרוב) לא משקיעים בפקדונות ארוכי טווח, אלא יותר בפק"מ וחבריו, ואז הם עושים את הריביות ה- "פנומנאליות" הללו, ראו את התמונה ושפשפו עיניים:

אז הלכתי ובדקתי מה יקרה בהשקעה ל- 6 שנים בכל אחד מהאפיקים הללו, בואו ונציץ בתוצאות:

בואו נראה מה קורה בהשקעה של 500,000 ש"ח למשך 10 שנים:

ומה קורה ב- 20 שנים?

דברים חשובים שיש לתת עליהם את הדעת:

• התחשבתי בהשוואות כאילו זו דירה ראשונה, של משקיע ללא 8% מס רכישה.
• מי שיש לו בעיה עם הסעיף הקודם שיוסיף 8% מס רכישה (עדין הנדל"ן לוקח ברוורוס)
• בהשקעה בנדל"ן לרוכש עם דירה יחידה אין מס שבח של 25% בעוד ולמשקיע בפקדונות ולשוק ההון יש 25% מס רווחי הון- זה רק מעצים את הפערים לטובת הנדל"ן.
• אם לא מתאים לכם הסעיף הקודם שיש פטור לנדל"ן, סבבה, עדין אין לזה משמעות כי אז יש להוריד 25% מכולם, אז הפערים עדין נשמרים לטובת הנדל"ן.
• לא הבאתי בחשבון את עלות עו"ד ומתווך….אז מי שבא לו להתחכם שיוסיף לרכישה 2.5% עדין הנדל"ן נותן לשאר האפיקים בראש.
• אתם טוענים ש 5.5% זו לא תשואה ריאלית? אין בעיה תעשו 3% כמו בת"א, אבל אז העליה בשווי הנכס היא גדולה בהרבה מהממוצע של ה- 2%- עדין הנדל"ן נותן שם בראש יותר טוב מהאפיקים האחרים.

נכון, המודל לא מושלם, אבל הוא לוקח פעם ראשונה בצורה רצינית ומשווה סכום כסף זהה בכל האפיקים, עם הריביות והתשואות הממוצאות כולל התייחסות לחריגים.

נדל"ן וסקס, לא הגיע הזמן שתלמדו איך עושים את זה?

נדל"ן זה כמו סקס… מגניב לשמוע על זה סיפורים, מגניב ללמוד טכניקות שונות על זה מקריאה בספרים, מגניב לקרוא על זה מאמרים.

אבל תאמינו לי אין כמו לעשות את זה……

לא הגיע הזמן שתלמדו איך עושים את זה? מזמין אתכם להצטרך לתהליך הכשרת המשקיעים שלי, או לפחות לקבל מידע בסיסי ולשוחח עמי בכיף בטלפון לפני שתקבלו החלטה.