בשנה האחרונה, אחד הנושאים החמים עליהם מדברים בכל ערוצי המדיה: בלוגים, פורומים, עיתונות, רדיו והטלויזיה, הינו ירידת מחירי הדירות שהאמירו בשנים האחרונות מאז פרוץ משבר הסאב-פריים בארה"ב. כולם מדברים על פיצוץ הבועה, על ירידת מחירים שתבוא לאחריה, על אנשים רבים שלא יוכלו לעמוד בתשלומי החובות שלהם ועוד….ועוד…
ייתכן שזה נכון…ייתכן ולא, אני ממש לא יודע ואני גם לא יכול לנבא, הרי הנבואה ניתנה לשוטים. מאחר ואיני נביא ואתם אינכם שוטים… אין כאן נבואה או בשורה מרחיקת לכת כלשהי. אולם, בשבועות האחרונים מעצם היותי חשוף לשוק הנדל"ן פתאום היתה לי התגלות לגבי ירידת המחירים בחלק מהאזורים, בעצם….אני אמור לדייק ולומר אי-ירידת מחירים באזורים מסויימים.
בזמנו כאשר המשבר היה בשיאו וכולם חששו כי אולי יקרסו גם בנקים בישראל רבים חששו, הוציאו את חסכונותיהם, קרנות ההשתלמות שלהם וכיו"ב. ונוצרה נהירת משקיעים בלתי מנוסים ממרכז הארץ לעבר ערי הפריפריה כגון: ב"ש, חיפה, דימונה, קרית שמונה ועוד… נהירה אשר כל מטרתה היתה עיגון הכסף בנכסים ריאלים לפחות לכמה שנים.
משקיעים אלו למעשה אינם משקיעים ממוקצעים, אלא ביצעו את השקעותיהם עד ישוך הזעם והנבואות האפוקליפטיות. אולם נוצר כאן מצב מעניין כי משקיעים בלתי מנוסים אלו שרובם הגיעו מהמרכז לעבר הפריפריה, משקיעים אלו שהיו רגילים למחירי דירות בסביבת המיליון ש"ח ומעלה לדירת שני חדרים, מצאו כי דירות דומות נמכרות בפריפריה במחירים "מגוכחים" של 300-500K ש"ח לדירות של 2-4 חדרים, מה גם שדירות אלו הציעו להם אלטרנטיבה לחסכונות הפיננסים בצורה של תשואה של 5-7% על כספם.
נכסים אלו אשר נתנו תשואה של 10-15% בטרם נכנסו המשקיעים מהמרכז, נמכרו ברווחים עצומים לאותם משקיעים חדשים שראו בתשואות של 5-7% כמציאה שלא תחזור. כעת בואו נבין רגע מה באמת קרה.
משקיעים מקצועים אשר היו בפריפריה הרבה לפני בוא המשקיעים מהמרכז, רכשו דירות במחירים של 170-300K ש"ח בממוצע לדירות של 2-4 חדרים. כאשר הגיעו המשקיעים מהמרכז, הראשונים העלו את המחירים בכדי לייצר רווחי הון עקב המימוש. דבר אשר גרם להעלאת רף מחירי הדירות בפריפריה ולפיכך ירידת תשואה מרמות של 10-15% לרמות של 5-7%. נוצר מצב בו כיום רוב המחזיקים בדירות להשקעה הם למעשה אותו הרוב שנהר מהמרכז לכיוון הפריפריה, אותו רוב, אשר המשקיעים הראשונים עשו עליהם את "סיבוב" רווח ההון שלהם.
כיום, נוצר מצב אשר יימשך גם בעתיד הקרוב, בו המשקיעים החדשים למעשה מרגישים בטוחים ורגועים יותר. הם נוכחו לדעת כי סוף העולם כנראה ולא יגיע והנה הם רוצים לממש את הנכסים אשר רכשו, מהסיבה שאינם משקיעי נדל"ן אלא רק רצו לאבטח את נכסיהם הפיננסיים. כעת בבואם למכור, הם אינם מעוניינים למכור בהפסד ולכן רף המחירים עומד על מינימום של מחיר הרכישה שלהם (כן יש כאלו שאין להם עניין להחזיק נדל"ן ולכן מוכנים למכור במחיר עלות הנכס עבורם).
הנכסים הללו הם נכסים מושכרים ומניבים, אשר לא ימכרו בהפסד, מאחר והמשקיעים הללו רצו לשמור ולאבטח את כספם בצורה של נכס ריאלי. מה גם שרוב נכסים אלו נרכשו במזומן או במשכנתאות נמוכות ו/או בתנאי משכנתא נוחים טרם ההגבלות. לכן, במצב שכזה אותם מוכרים, פשוט לא ימכרו אם לא יקבלו את המחיר שביקשו, חלקם אמנם לא מעונין להרויח (כי כבר ציינו מה היתה מטרתם) אבל גם אינם מוכנים לצאת בהפסד. אלו לא משקיעים מתוחכמים, אלא רק משקיעים שרצו לשמור על קופת ה- 'דן חסכן' שלהם.
לסיכום, לטעמי, באזורים שכאלו אשר היתה בהם נהירה רבתית של משקיעים, מחירי הדירות כנראה ולא ירדו. מאידך ובנוסף ראשי המועצה אשר מחפשים רק לחזק את הפריפריה ינסו לאשר בניה חדשה במשורה וכל זאת בכדי לשמור על רמת מחירים ברמה הגבוהה, בכדי למשוך אוכלוסיה חזקה. מה לעשות כאשר יש קשר סוציו-אקונומי בין רמת מחירי הדיור וטיב האוכלוסיה.
חישבו על כך……
זו לא נבואה, אלא רק מחשבה הגיונית שלי עקב הסתובבות בשטח וראיה ממשית של התעקשות של אותם משקיעים הדור השני.
קבלו החלטותיכם בתבונה, או העזרו במקצוענים שיעזרו לכם להגיע להחלטות נבונות.
