משברים והזדמנויות

משברים

בשנת 1984 הייתי ילד, אך עד היום אני זוכר את הטראומה, כיצד הוא נכנס בפנים חיוורות הביתה, לילות ארוכים ללא שינה, שיחות וליחשושים במטבח בזמן שאנו צפינו בטלויזיה או הכנו שיעורי בית. הכל נעשה בשקט בשקט כדי שחס וחלילה לא נדע, לא נחשף. אבי כמו רבים אחרים איבד את כל כספו וחסכונותיו מכיוון שהשקיע במניות הבנקים, לימים משבר זה נקרא משבר מניות הבנקים/משבר ויסות מניות הבנקים.

משבר מניות הבנקים הותיר חותם בצורה של טראומה לאבא שלי, מאז אותו משבר ועד היום קשה לו בכלל לחשוב על השקעה במניות, הטראומה הזו כל כך חקוקה אצלו, את אבא שלי כמו רבים אחרים המשבר דאז תפס אותם לא רק בהפתעה אלא גם לא מוכנים באף חזית.

המשבר דאז, נחשב עד היום לאחד מהמשברים החריפים שידעה מדינת ישראל.

אנשים רבים שהיו להם חסכונות בצד שהיו מיועדים לרכישת דירות מגורים, הכניסו את החסכונות הללו לשוק ההון ורבים מהם איבדו את הכסף שיועד לדירת המגורים שלהם.

בנתיים כלכלת ישראל אט אט התאוששה מזה, חברות קמו, הרבה סטראטאפים וחברות טכנולוגיה החלו להיסחר, ואז הגיע מרץ 2000, בועת הדוט קום, חברות שהיו בשווי אסטרונומי, שהיה מנותק לחלוטין מהערך האמיתי שלהן, ירדו לשווי אפס. אנשי הייטק רבים שהיו רגילים להרוויח משכורות גבוהות ויפות, התחייבו לדירות ונכסים יקרים, אך כשהבועה התפוצצה רבים מהם מיהרו להפטר מהדירות והנכסים, מכיוון שגל פיטורים ענק שטף את הענף וחברות רבות נסגרו.

קצת לפני משבר הדוט קום ובהמשך במקביל אליו, בתחילת שנות ה-90 הגיע זרם גדול של עולים מבריה"מ, דבר שיצר ביקוש לדירות מגורים, וגרם לעליית המחיר. כתגובה לשטף העולים, אריאל שרון שהיה שר הבינוי והשיכון נקט בפתרון של בניה מאסיבית בכדי לספק פתרונות מגורים לעולי מברי"המ ובהמשך לעולים מאתיופיה, הפעולות של אריק שרון היו יעילות, והתוצאה היתה שבנק' זמן מסויימת ההיצע היה גדול מהביקוש דבר שגרם לירידת מחירים עד לסביבות שנת 2008.

בשנת 2008 הגיע משבר נוסף, והפעם הוא הגיע מכיוון מערב מארה"ב ונודע בשמו כמשבר הסאב פריים, שגרם לנפילות גדולות מאוד בבורסה, פלח האוכלוסיה המבוגר יותר, ראה את החסכונות הפנסיונים שלהם יורדים ונמחקים, אחרים משכו את ההשקעות שלהם מהבורסה ככל שיכלו, והזרימו את הכספים לנדל"ן, במקביל ועקב המשבר מדיניות של הורדת מחיר כתגובה למשבר הסאב פריים, יצרו ביקוש לנדל"ן בישראל, שהיה בתחתית לאחר ירידת המחירים בעקבות הפעולות של אריק שרון לעיל.

היום אנו ב 2021 בעיצומו של משבר הקורונה שהחל לפני שנה וחצי במזרח הרחוק והגיע לכל העולם.

בעקרון לאורך חיינו אנו נפגוש במשברים, חלקם אישיים וחלקם גלובאלים פיננסים שאם נרצה או לא ישפיעו עלינו בדרך כזו או אחרת.

איך מתמודדים עם משברים?

נוכחות של משברים בחיינו היא עניין כמעט ודאי, מה שאינו ודאי הוא העיתוי בו המשברים הללו מופיעים, השאלה החשובה היא כיצד אנו צולחים אותם, הבסיס להצליחה נכונה של משבר תלויה בהרבה מאוד גורמים, בינהם גם חוסן נפשי, מוכנות נפשית ועוד, אך בכדי לפשט את הדברים אני רוצה להתמקד בשני פרמטרים חשובים:

  • מצבנו טרם המשבר
  • התנהגותנו בזמן המשבר

בואו ננסה להבין מה החשיבות של כל אחד מהפרמטרים הללו.

מצבנו טרם המשבר-

וורן באפט תמיד אומר, שהוא מתייחס להשקעה כמו מבצר, הוא תמיד חייב לוודא שמסביב להשקעה יש סוג של 'חפיר' המגן על ההשקעה, במובן של השקעות יש שקוראים לכך מרווחי שוליים, ככל שהשוליים רחבים יותר, המשקיע מוגן יותר בפני שינויים. מה שמגן על אנשים בזמן משבר הם אותם מרווחי השוליים שהוא דאג להם בהתנהלות היומיומית שלו בהשקעות.

מהו מרווח שוליים?

בנדל"ן מרווח שכזה יכול להתבטא בכמה אופנים:

  1. הפער בין תשלומי המשכנתא לשכירות הנכס- ככל והפער בין השכירות למשכנתא הינו גבוהה לטובת השכירות, הרי שיש למשקיע תזרים מזומנים גבוה יותר, דבר זה יכול לשמש כסוג של הגנה תזרימית, כך שבימי משבר גם אם דרושה ונחוצה התחשבות בשוכרים או הורדה של שכ"ד, אמנם התזרים קטן, אך המשקיע עדין בפוזיציה של תזרים חיובי.
  2. חישוב ותכנון נכון של מינוף/משכנתא- משקיעים רבים מתפתים להשתמש במינוף המקסימאלי אבסולוטית, אך החלטה זו בעוד ויכולה להיות נכונה לזמנים רגועים, עלולה להתברר כגרוע בזמנים מאתגרים יותר. מה הכוונה?
    תארו לכם מצב, שמשקיע לקח משכנתא גבוהה מאוד, כך שכל עוד הנכס מושכר מצבו תקין, אך מה קורה כאשר הנכס אינו מושכר, עד כמה תשלומי המשכנתא חושפים אותו לאי יציבות כלכלית ומלחיצים אותו?במשבר הנוכחי, ניתן היה לראות משקיעים רבים שנכנסו למשבר עם הרבה מאוד נכסים ממונפים, חלקם אף נכנסו לעסקאות ללא הון עצמי, ומצאו עצמם בבבעיה כאשר  האבטלה עלתה, אנשים החלו משנמכים את הדירות שלהם או עוברים חזרה להורים. משקיעים כאלו ביש להם החזרי משכנתא גבוהים, יכולים למצוא את עצמם בבעיה תזרימית.
    לכן חשוב מאוד בזמן לקיחת המשכנתא לנסות, להבין ולהכונן למצב בו התסריט הגרוע מכל מתממש, מה יכולת העמידה של המשקיע עם המשכנתא כאשר הנכס לא מושכר לדוגמא.

משקיע שקול, אשר יודע לתכנן את צעדיו בימים כתיקונם, אינו לוקח סיכונים או מינופים מיותרים, אלא משתדל לעבוד במסגרת הסיכונים המחושבים שלו, ומנסה לבצע מהלכים רווחיים אך שקולים ולא עם סיכונים גבוהים, ימצא את עצמו אולי נפגע מהמשבר כמו כולם כי כאשר הגשם יורד כולם נרטבים, אך הוא ידע לשרוד אותו ללא הצורך לבצע מהלכים דרסטיים.

התנהגות בזמן משבר-

בזמנים של משבר, אנשים רבים נוטים להיכנס למגננה, להקפיא החלטות, לעצור תהליכים ועוד. בעוד וחלק מצעדים אלו יכולים להתברר כנכונים, חשוב למשקיעים להבין כי התנהגות שקולה בזמן משבר יכולה להתברר כרווחית מאוד. רוב האנשים יעדיפו להמתין לתקופות בהן ההווה והעתיד ברורים יותר, הטלטלות של המשבר גדולות עליהם ולכן הם יקבלו החלטה לא לעשות כלום. אך המשקיע בתקופות אלו ינסה למקד את האנרגיה שלו לנסות ולחפש את העסקאות של אלו אשר משברים מכניסים אותם ללחץ ומקבלים החלטות פזיזות שתוצואתיהן הן לפעמים "זריקה" של נכסים/הזדמנויות לשוק, ואתם צריכים להשתדל להיות שם.

משקיע בתוך משבר צריך לנהוג כמו שחיין בתוך סערה, השחיין הלחוץ ינסה לשחות ליבשה ככל והוא יכול גם אם זה אומר לשחות כנגד הזרם, רובם שוחים מתוך לחץ עד למצב אפיסת כוחות והים (השוק) מנצח אותם. השחיין השקול לעומת זאת יודע שמיותר ואף מסוכן עבורו להאבק בזרם ובים, הוא ידע לתת לזרם לסחוף אותו ובנקודה מסויימת יחתור לצד ויצא ממנו.

התכונה הטובה של משברים-

תמיד לאחר משבר יש תקופה של עדנה ופריחה הבעיה היא שרוב האנשים מפספסים אותה מכיוון שבהיבט הפיסכולוגי הם עדין שרויים במשבר ולכן  מפחדים לקבל החלטות. כמו אבא שלי בפסקה הראשונה לעיל, כך אנשים רבים נוטים להתנהגות  מאוד חששנית הנובעת מהטראומה שהם חוו במשבר. החוכמה היא לדעת לאסוף את עצמנו ולהבין, שמשברים הם כמו שריפות יער, לאחר שריפות יער היעד מתחדש בפריחה נפלאה, צריך להביט קדימה לפוטנציאל ולא להרס והחורבן מאחור.

ההשקעות שלי-

אחד המשפטים החזקים של וורן באפט הוא:

"לא צריך לעשות דברים נפלאים כדי להגיע לתוצאות נפלאות"

כשהתחלתי להשקיע, הבנתי שלוקח הרבה זמן לבנות עמודת נכסים/השקעות יציבה, מתוך הבנה זו הגעתי להחלטה שאסור לי להתמהמה, אך מאידך גם אסור לי למהר ולהיות פזיז. המטרה שלי היתה לצבור השקעות שיהיו טובות, שלא ילחיצו אותי בעתות משבר אלא נהפוך הוא שיהיו לי למשענת יציבה.

ברוח הדברים הללו, חשוב לי לומר, שגם בתהליך הכשרת המשקיעים שלי (מוזמנים להשאיר פרטים אם בא לכם לשמוע/ללמוד), אני מפציר במשקיעים החדשים להיות זהירים, להיות אחראים על ההחלטות והפעולות שלם ולהבין, שכסף ורווחים גדולים מגיעים מעשיה נכונה, בצעדים נכונים והתמדה, תוך תכנון נכון וקפדני צופה פני עתיד.

 

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

כתוב/כתבי תגובה