התזמון הנוכחי, מבלבל אנשים רבים בין אם הם משקיעי נדל"ן בתחילת דרכם, משקיעי נדל"ן מנוסים, או משפחה שחושבת על רכישת בית או דירת המגורים שלה.
נכון לנקודת זמן זו אנו מצויים אחרי 15 שנים של עליות רצופות במחירי הדירות, למעשה מחירי הדירות החל מ- 2008 ועד לזמן כתיבת שורות אלו, עלו מחירי הנדל"ן בקצב של 7.8% לשנה במנגנון של ריבית דריבית, המשמעות האמיתית של הדבר הזה, היא שמי שרכש נכס ב- מיליון ש"ח בשנת 2008, כיום אותו הנכס שווה 3,085,000 ש"ח, ז"א הנכס עלה בערכו בקצת יותר מ- 2 מיליון.
אילו היה מדובר בנכס להשקעה, או סוג של "קופת חסכון" הרי שבחישוב לאחור, זה אומר שאותו משק בית עשה 11,583 ש"ח כל חודש בנוסף להכנסות שלהם מעבודה.
טרוף עליית המחירים של השנתיים האחרונות:
בשנים האחרונות נוכחנו לדעת שגם אם אנחנו מנסים לחסוך כסף בצורה אגרסיבית, הרי שקצב החסכון שלנו אינו מצליח להדביק את קצב עליית מחירי הדירות, רוצה לומר: שאין משמעות אמיתית למי שסבל וחסך 1 שקל לדירה, בזמן שבאותה התקופה מחירי הדירות עלו ב- 4-5 שקל על כל שקל חסכון.
השוק הזה משיג את היכולת שלנו כאנשים לחסוך.
בשנת 2021 עלו מחירי הדירות בקצת יותר מ- 11%
בשנת 2022 כנראה שמחירי הדירות יעברו את רף ה- 20% (נכון להיום מדברים על 19.8%)
הנסיקה המהירה הזו במחירי הדירות, לא רק בשנתיים האחרונות אלא בכלל ב 10-15 השנים האחרונות, גורמת לאנשים רבים להתכונן לירידת מחירים.
האם כדאי לקנות דירות כשהשוק בעליה? או דווקא כדאי לרכוש רק בירידות?
הנה דילמה שמציגה לנו פארדוכס.
אם פלוני רוצה לרכוש דירה והוא מצוי במצב שהשוק עולה, זה אומר שכל יום שהוא לא רוכש דירה, הוא למעשה משלם יותר, לכן הטענה ההגיונית תהיה לרכוש כמה שיותר מהר.
מאידך, במצב הפוך, אם פלוני מצוי בשוק שהוא יורד, משמע המחיר היום יקר יותר מהמחיר מחר, אז למה לו לרכוש? הוא פשוט צריך להמתין שהמחירים ירדו ואז לרכוש.
הדילמה: מתי קונים בשוק עולה או בשוק יורד?
טענה נוספת שנשמעת רבות בשנים האחרונו אומרת כך, השוק עלה כל כך הרבה בשנים האחרונות, שזו התאבדות לרכוש היום, יש להמתין לירידה. הרי מי שמעונין להמתין ולרכוש כשהמחירים ירדו, השאיפה האמיתית שלו היא לרכוש בתחתית המחירים, וכדי לרכוש בתחתית הוא חייב לדעת שהוא הגיע לתחתית.
וזה מביא אותנו לפרדוכס, הדרך היחידה לדעת שהגענו לתחתית זה רק אחרי שעברנו אותה, או במילים אחרות, רק אחרי שהמחיר עולה שוב, אנו יודעים שהיינו בתחתית.
וזה בדיוק מביא אותי לנקודה הבאה, הגישה הזו מדברת על תזמון שוק, תזמון שוק הוא דבר שבלתי אפשרי לעשות אותו בצורה עקבית ולאורך זמן, אם הצלחתם לתזמן את השוק, סביר שזה היה ממש במזל, כי אין באמת דרך לעשות זאת בצורה עקבית ולאורך זמן, אחרת אנשים היו עושים זאת קונים רק במחיר הנמוך ביותר "בתחתית".
הבעיה העקרית עם האנשים שממתינים לירידות, היא, שהם מביטים על החיים בציר זמן מאוד מאוד קצר ומצומצמם, הם מביטים על טווחים קצרים של שנה-שנתיים.
בנקודת השוק היום, שאנו מרגישים שהשוק מחליף מגמה, משוק של מוכרים, ז"א ממצב בו למוכרים היה את הכח להחליט מה יהיה המחיר, השוק הפך להיות יותר שוק של קונים, ז"א המוכרים מתפשרים יותר ומגלים גמישות רבה יותר במחיר.
העצה שלי למשפחות או למשקיעים, היא לא לתזמן את השוק, המציאות לאורך השנים מראה לנו, שגם בסביבת שוק עולה וגם בסביבת שוק יורד יש עסקאות נפלאות, ביצוע החישוב של רווח/פספוס בטווח של שנתיים אינה נכונה, את התוצאות רואים לאורך 10-15 שנים.
לכן בשוק של מדינת ישראל, כאשר זמן ההחזקה הממוצע עומד על 15 שנים בפריפריה ו 29 שנים במרכז, זו טעות לנסות ולתזמן את השוק, בעיקר אם אנו יודעים שבטווחי הזמן הללו החל מרגע תעוד המחירים הראשון אי שם בשנות ה- 60-70 מראה לנו שמגמת המחירים כלפי מעלה בצורה עקבית, כאשר אנו מביטים החל משנות ה- 70 ועד לימינו, יש לנו 50 שנים שמתוכן היו 22 שנים של ירידות ואף על פי כן, מחירי הדירות עלו. משנות ה- 70 הן עלו ביותר מפי 10 (בעיקר משום שבשנות ה- 70-85 עוד דיברו במושגים של לירות ושקל ישן).
התקופה הקרובה תביא הזדמנויות נפלאות:
אחרי ראלי מטורף של השנתיים האחרונות, אני צופה שתהיה עצירה מסויימת בשוק, כפי שאמרתי אנו כבר רואים את זה שהשוק משנה את פניו משוק של מוכרים לשוק של קונים.
עליית הריבית גם מסייעת, מאחר ואנשים חושבים טוב טוב האם להתחייב לתשלומי המשכנתא בריביות גבוהות יותר שכנראה וימישכו לעלות בטווח הקרוב.
עם זאת, אל לנו להתעלם מנתוני הדמוגרפיה, עד שנת 2059 מדינת ישראל תכיל כ- 21 מיליון אנשים עפ"י ההערכות.
הקבלנים נכון לעת הזו הורידו את קצבי הבניה ב- 20%, בעיקר משום החשש של ירידה בביקושים עקב חשש המשפחות לקחת משכנתא.
הדבר הזה יביא לעליה בשני מישורים:
- עליה בשכירות– מאחר ורבים יעדיפו שלא לרכוש מפאת הפחד להתחייב למשכנתא שתעלה עם הזמן, יעלה הביקוש לשכירות, וכשהביקוש עולה המחיר עולה איתו.
- עליה במחירי הדירות– בעוד וכעת הקבלנים מורידים את קצבי הבניה ב- 20% אנו מבינים שבעתיד הבינוני רחוק זה מייצר מחסור. גם כך אנו מצויים במצב של ביקוש גבוה מההיצע, אז כעת המצב מחמיר עוד יותר, כאשר ההיצע העתידי מצתמצם.
סוף הסיפור יהיה כנראה גם מחירים גבוהים יותר וגם שכירות גבוהה יותר, השאלה אם אתם בוחרים להיות מחוץ למשחק וסומכים על המזל ביכולת שלכם לתזמן את השוק, או שאתם מתחילים לחשוב לטווח רחוק ועל הילדים שלכם ורוכשים דירות להשקעה/מגורים.
אם הצלחתי לעניין אתכם ואתם שוקלים ללמוד להשקיע בנדל"ן בצורה זהירה וחכמה, אני מזמין אתכם לקרוא קצת על תהליך הכשרת המשקיעים שלי.
