נדל"ן ללא הון עצמי, גאונות או טיפשות?

לאחרונה אנו עדים לשלל פרסומים וטרגוטים ברשתות החברתיות ע"ימשווקים צעירים, המתפארים ביכולת שלהם לגלות את 'הסוד' לחבריהם משוחררי הצבא כיצד קונים דירה בישראל ללא הון עצמי.

בעבר כשתופעה זו היתה שולית לא ייחסתי לה חשיבות מרובה ולא ראיתי צורך להתמקד בכך מלבד איזו התייחסות קצרה שלי על הסיכונים שיש בהתנהלות שכזו מפעם לפעם.

לפני שנרד לפרטי פרטים- אני אומר כי עובדתית ניתן לרכוש נדל"ן- במקרה שלנו דירה למגורים ללא הון עצמי, אך זה דורש מיומנות מסויימת, זה דורש תנאי שוק מאוד ספציפיים ובעיקר זה מכיל בתוכו הרבה מאוד סיכונים, שמבחינת המשקיעים הצעירים בגילאי ה- 20 המוקדמים שלהם, הסיכוי שזה יכניס אותם לחובות בתחילת דריכהן גדול מהסיכוי שלהם להצליח.

חשוב גם לתת את הדעת, שגם במקרה של הצלחה, היא לא הצלחה של מיליונים ולא הצלחה של אקזיט בהייטק, אלא במקרה הטוב, זו הצלחה שהם שרדו את 'הארוע' ללא חובות, כך שעל אחת כמה וכמה זה לא שווה את  מכלול הסיכונים שבגישת השקעה שכזו.

מה עומד בבסיס גישת השקעה ללא הון עצמי?

אני אשמע סרקסטי אך אני חייב, עמוק עמוק מאחורי הקלעים יש גישה מאוד מתנשאת שחושבת שכל העולם "מטומטם" ורק קומץ גאונים פיצחו שיטה כיצד לרכוש דירה בלי לשים שקל.

הרי אם אפשר לרכוש דירה "בלי כלום" אז למה לא?!

גישה זו משמשת בידי המשווקים לפנות לקהלים שאין ברשותם הון עצמי ולפתוח עבורם צוהר ולאפשר להם לרכוש נדל"ן מבלי שיש להם חסכונות או כסף נזיל וזמין להשקיע, ולכן הם פונים לצורות מימון גבוהות מאוד עליהן נדון בהמשך.

מה זה אומר לרכוש דירה ללא הון עצמי?

לפני שניגשים לנתח עסקאות ללא הון עצמי, כפי שהן מוצעות ע"י משווקים, חשוב שנבין את התמונה הכללית ומסגרת התנאים שעסקאות כאלו נעשות.

פרופיל המשקיע-

פרופיל המשקיע שבוחר להשקיע בצורה זו נחלק בעיקר לשתי קבוצות עקריות:

1. משקיעים צעירים בגילאי ה- 20 המוקדמות, בד"כ אחרי שירות צבאי, ועם הרבה מוטיבציה "לטרוף את העולם", זו מוטיבציה ראויה להערכה, אך הבעיה שהיא מעורבבת עם הרבה תמימות של חוסר ניסיון. אלו חברה שאין להם חסכונות, אין להם גב כלכלי (אם היה אז יש כבר הון עצמי מההורים) או במילים אחרות 'אין להם שקל על התחת'.
2. אנשים שלא השכילו לחסוך כסף, התבגרו וראו את שוק הנדל"ן בורח להם, ואז בא מישהו ש- "ראה את האור"  ומלמד אותם שלא נורא שהם לא חסכו ואין להם כסף, אפשר לרכוש דירה ללא הון עצמי. אוכלוסיה שכזו שמה את עצמה בסיכון מאוד גבוה שכן הם צריכים לפרנס ולכלכל משפחה, הם לא נמנים על האוכלוסיה הצעירה מהסוג הראשון ,שבמקרה והם מפסידים, אז אין נזק היקפי לבן/ת הזוג או ילדים ברקע.

פרופיל בנקאי של המשקיע-

כאמור משקיעים אלו, מאחר ורובם צעירים וללא היסטוריה של התנהלות כלכלית, מה שאומר שסביר כי דרוג האשראי שלהם מאוד נמוך, כי אין לבנקים את היכולת להעריך את התנהלותם הכלכלית, הרי שמראש, הוא מדרג אותם כלווים עם רמת סיכון גבוהה יותר, כתוצאה מכך נגזרות ריביות משכנתא והלוואות גבוהות יותר, שאין להם את הכלים להבין את המשמעות שלהם, כשהם לוקים בעיוורן הפלא שקרוי 'דירה ללא הון עצמי'.

מאפייני הנכס-

אלו בד"כ יהיו נכסים קטנים, ברמת מחיר נמוכה של מתחת ל 500,000 ש"ח לדירה, ויהיו בפריפריה הרחוקה של ישראל במקומות כגון: דימונה, ירוחם, מגדל העמק, קרית שמונה, טבריה וכיו"ב. כמובן שאין כל פגם במקומות אלו, גם שם גרים אנשים, אך מטבע הדברים הרמה הסוציו-אקונומית של מרבית האוכלוסיה שם היא נמוכה.

מאפייני השוכרים-

במקום בו רמת מחירי הנכסים נמוכה, כאמור מתחת ל- 500,000 ש"ח הרי שאוכלוסיית השוכרים שם, בהגדרה מצויה ברמה סוציואקונומית נמוכה מאוד מאחר ואין להם אפשרות לרכוש את הדירות הללו, למרות רמת המחיר הנמוכה, אלא רק לשכור אותן. ז"א בהגדרה יש להביא בחשבון כי גם הבטחונות של השוכרים שם יהיו חלשים יותר ומוסר התשלומים יהיה מאתגר יותר, עקב כושר השתכרות נמוך בשילוב עם בטחון תעסוקתי נמוך אף הוא.

שכירות-

שכירות על נכסים אלו מאוד נמוכה, הגישה אומרת שבמקום מרוחק יותר בו יש סיכונים גדולים יותר אנו אמורים לקבל תשואה גבוהה יותר, לכן אנו ננסה להתייחס לתשואה מנכסים אלו שתהיה סביב ה- 5%, אם כי אני בספק שמשקיעי 'העדר' שהולכים אחרי ססמאות אכן מגיעים לתשואות אלו.

מבנה הלוואות לרכישה-

מאחר ומבצעים רכישה ללא הון עצמי כלל, הרי שמלוא הסכום בעבור הדירה מגיע מהלוואות, ככלל רוב המשקיעים הללו הם משקיעי נכס ראשון ולכן ההרכב לרוב יהיה כזה:
משכנתא של 75% מהבנק עם השלמה של 10% נוספים בהלוואה חוץ בנקאית ואת שאר 15% הם יקחו כהלוואה מסחרית- אך אנו נגיע בהמשך לסימולציה המספרית.

חשוב להדגיש יש רק מיעוט של חברות להלוואות חוץ בנקאיות שמסכימות להשלים ולספק הלוואה לצורך רכישת נכס ולהרשם בדרגה שניה על הנכס כבטוחה, ואלו שכן מספקות כאמור רק השלמה ל- 10% נוספים שמגיעים בתמחור של ריביות מאוד גבוהות, שאר 15% מתקבלים מהלוואה מסחרית, שתמיד מגיע בריביות מאוד גבוהות ולרוב במסלול פריים פלוס פלוס, שכרגע רק מצוי בגאות ועולה מעלה.

סיכונים-

רוב המשקיעים הללו הם למעשה חולמים, רובם לא טרחו ללכת וללמוד ולהבין איך מבצעים השקעות בנדל"ן בצורה אחראית ומושכלת, שתביא אותם לתהליך קבלת החלטות זהיר ונכון בהיבט העסקי. לרובם אין הכנסות גבוהות מספיק שיספיקו הן לכיסוי ההלוואות ואין לכיסוי המחיה או לחסכון עתידי, אפילו אם אלו מתגוררים אצל ההורים. ולכן סביר כי השקעה שכזו למרות שהיא מייצרת אשליה שהם מתקדמים כלכלית, יכולה דווקא למשוך אותם אחורה בהיבט הזה. משקיע שכזה שייכנס לקשיים ולו לזמן קצר ויפגר בהחזרים, ימצא עצמו מהר מאוד בדרוג אשראי שיפגע וימנע ממנו קבלת מימון בעתיד להשקעות אחראיות יותר, וימצא את עצמו במקרה הגרוע בהליכים של כינוס ופשיטת רגל.

תזרים שלילי-

במודל השקעה שכזה, אין למשקיעים שום אפשרות להגיע למצב של תזרים חיובי משכירות הנכס. הכוונה למצב בו השכירות גבוהה מהמשכנתא, גם אם חלק מהמסלולים ילקחו במנגנון של גרייס/גרייס חלקי.

ערך הנכסים שאינו עולה-

אחד מהמנגנונים החזקים של השקעה בנדל"ן הוא הכח שבעליית ערך הנכס. נכסים קטנים שכאלו שנרכשים בפריפריה, לעולם קב עליית ערכם אינו משיג את הממוצע הארצי, הם לעולם יפגרו מאחור. לכן בעוד והמשקיע חושב שהנכס שלו עלה, הוא מגלה מהר מאוד שהאינפלציה ועליית המחירים בשאר חלקי הארץ פשוט שוחקים את המהלך שלו, והוא לא באמת מגדיל את הונו או את השווי נטו שלו. תבדקו אותי וראו בכמה עלו הנכסים בדימונה, בשנים האחרונות בהשוואה לאזורים אחרים המצויים אף הם בפריפריה כמו ב"ש או חיפה.

האם המספרים מעידים על גאונות פיננסית או בורות הפסדית?

בכדי לבחון את התזה הזו של רכישת נכסים ללא הון עצמי, הבאתי בחשבון את פרופיל המשקיע אליו פונים רוב המשווקים ופרופיל ההשקעה אותה הם מציעים בפרסומות והסרטונים השונים שלהם.

*חשוב להדגיש כי פרופיל משקיע שהינו משקיע אמיד או עם רמת הכנסות גבוהה, ייתכן ויבחר לעשות עסקאות מסוג זה, אך זה יהיה גם במימון אחר ובמיקום שונה, לכן אלו אינם רלוונטים לבחינה שנבצע.

תזכורת נתונים:

משקיע ללא הון עצמי.

עסקה בדימונה בסכום של (עד) 500,000 ש"ח

שכירות לפי 2000 ש"ח כפי שבדקתי בפרסומים ביד 2 נכון לזמן כתיבת שורות אלו 1800-2200, לקחתי את האמצע.

מתברר שלנכסים אלו יש גם בעיה בקבלת מימון, ז"א אם כפי שנכתב לעיל מקובל לקחת:

75% כמשכנתא לנכס הראשון

10% השלמה בדרגה שניה מחברות כמו וויצ'ק

ועוד 15% בהלוואה מסחרית.

בנכסים אלו חברות כמו וויצ'ק אינן נותנות השלמת מימון לנכסים מתחת ל- 750,000 ש"ח, בדיוק מהסיבה שאם הנכס יורד בערכו, אין להם בטחונות כגוף מלווה בדרגה שניה.

לכן המימון יהיה 75% כמשכנתא + 25% הלוואה מסחרית. את ההלוואה המסחרית דווקא הבאתי בהטבה של פריים מינוס חצי, שקיימת ללוקחי משכנתא בבנקים.

הסימולציה נערכה לשני מועדים, הראשון לינואר 2022 לפני העלאות הריבית האחרונות והשניה נכון לכתיבת שורות אלו דצמבר 2022 לאחר העלאות הריבית כדי שנבין את השינוי בתזרים המזומנים השלילי.

את הסמילוציות בצענו בשני מקרים, כאשר חלק מרכיבי ההלוואה הם בגרייס למי שחיפש להגדיל את התזרים שלו, אך במצב כזה יש להבין שהקרן אינה קטנה, ומכיוון והנכס כמעט ולא עולה בערכו, אז לא יהיה רווח ממשי בעת המימוש.

אך מה קורה כעת לאחר שהריביות עלו, היכן זה שם את המשקיעים והמשקיעות שחיפשו נכס ללא הון עצמי?

חשוב לציין, שבחישוב זה לא הבאנו בחשבון השבחה ושיפוץ של הנכסים שיגררו עלויות נוספות.

ולא הבאנו גם את עלויות התיווך והליווי של המשקיעים שבממוצע מגיעים לכ- 50,000 ש"ח נוספים לנכס לפחות לפי ההצעות של אותם המשווקים.

יש גם להביא בחשבון, שאלו אינם אזורים בביקוש גבוה להשכרה, וייתכנו תקופות בהן הנכס לא יושכר ואז החזר המשכנתא כולו הופך לתזרים שלילי עם עוד 200 ש"ח בממוצע כתשלומי ארנונה שיהיו על המשקיע מעבר לתקופת הפטור כשהנכס ריק.

כך שבמקרה שכזה המשקיע ימצא את עצמו מוציא כל חודש 3200-3600 ש"ח מכיסו.

סיכום הדברים:

ככותב שורות אלו אני מחוייב לכם בגילוי נאות, ו- אני אישית לא תומך ברכישה של נכסים ללא הון עצמי כאסטרטגיה להתפתחות וצמיחה כלכלית, זו אסטרטגיה מסוכנת, שרק מעמיסה סיכונים נוספים לא רק בהיבטי חשיפה להתחייבויות ההלוואות של המשקיעים, אלא גם בהיבטי הניהול של הנכסים הללו, אשר בד"כ נעשים מרחוק, עם אוכלוסיה קצת יותר חלשה מהמקובל, מה שמגדיל את הסיכון בבעיה בתשלומי שכירות או לפעמים בהתנהלות מול אוכלוסיות מאתגרות. במידה ונעזרים בחברות ניהול, אזי זה מגדיל את ההוצאות.

לעניות דעתי כל אדם אחראי הרוצה להתפתח פיננסית ולהתפתח כלכלית ככל שיגדל ויתבגר, חייב לעצמו סבלנות, ולהבין שלא חייבים לעשות נדל"ן בכל מחיר, שהמציאות לרוב שונה מהחלום שהאקסלים מציגים לנו. ולפעמים כדאי לעבוד קשה היום לחסוך לפחות הון עצמי ראשוני, מאשר להתחייב לגופים עקב לקיחת הלוואות. קשיים בהחזר ההלוואות הללו, לא רק חושפים את המשקיע למתחים מיותרים, אלא בעתיד גם יפגעו בדרגו האשראי שלו, לדרוג האשראי יש חשיבות לעתידו של כל אדם מאחר וירצה בעתיד להלוות או לקחת משכנתאות, כתם בדרוג האשראי יגרור לעיתים סרוב בקבלת הלוואות או משכנתאות ואף אם יאושרו לרוב הם יסווגו כלקוחות מסוכנים ולכן יקבלו תנאי הלוואה בריביות גבוהות שרק יקשו על ההחזרים.

במכלול הדברים יש גם להביא את שינויי המציאות, הסביבה הכלכלית בזירת המאקרו, ומיתון שיגיע אחת לכמה שנים משפיע על אחוז התעוסקה ולורב השוכרים הם אלו שיפגעו קודם, גלי פיטורים והתייקרויות במשק יביאו למצב שאוכלוסיות חלשות יותר לא יוכלו לעמוד בתשלומי השכירות, מה שיקשה על אותם משקיעים ממונפים להתמודד עם קשיים אלו, זאת ועוד, מה יהיה אם אותו משקיע עצמו גם יפוטר או שיהיו לו קשיי השתכרות כאלו ואחרים, כיצד אז יוכל לשלם את התזרים השלילי מהנכס אם הוא עצמו אינו גומר את החודש?

אם הגעתם עד לכאן אני מפציר בכם, לא להתפתות למסרים קלילים ומפתים על התעשרות מהירה או על בעלות על נכס ללא הון עצמי, זיכרו, לכל החלטה שתקבלו היום יש מחיר, האחריות שלכם לוודא שהמחיר הזה לא יכביד עליכם בתחילת חייכם ובתחילת המסלול שלכם להשקעות נדל"ן.

לפני קבלת החלטת השקעה, ולפני שאתם משקיעים ולו שקל אחד, היו אחראים, לימדו את התחום, כדי שלא תגררו להחלטות והשקעות שעלולות לסבך אתכן ואתכם כלכלית בתחילת חייכם, תשקיעו בלימוד וההשכלה הפיננסית שלכם קודם ורק אח"כ תשקיעו.

בהצלחה