להחליף גיבנת בשק זהב
רובכם וודאי כמוני, בנים להורים מהמעמד הבינוני ומטה, הורים שכירים או שהיו רוב חייהם מועסקים כשכירים. גם אתם כמוני וודאי נחשפתם לעול המשכנתא שנשאו הורינו החל מתקופת ילדותנו ועד לבגרותנו. עבור משפחות רבות המשכנתא מהווה עול כלכלי חודשי מאחר וחלק נכבד מתקציב המשפחה הולך להחזרי המשכנתא. בצורה לא מודעת מהחשיפה של השפעת המשכנתא על הורינו אנו לומדים לא לאהוב אותה, לפחד ממנה להיזהר ממנה ואם אפשר להימנע ממנה עד כמה שאפשר.
המשכנתא הזו היתה למעשה כגיבנת על גבם של הורינו, אלו מכם, אשר רכשו דירה לצרכי מגורים, מכירים את ההרגשה הזו מקרוב, את המועקה ועול המשא שהגיבנת הזו מטילה עלינו. בהיותנו משקיעים בנדל"ן, אנו יכולים להביט בצורה שונה על המשכנתא ולהפוך אותה מגיבנת על גבנו לשק מלא במטבעות זהב הנישא על גבנו, זה כבר נשמע יותר נחמד…..נכון?
בפשטות, המשכנתא הינה הלוואה אותה אנו מקבלים מהבנק בתמורה לכך שאנו ממשכנים את הדירה שרכשנו בתמורה, ולכן זהו שמה 'משכנתא', מאחר וישנה פעולה של משכון בתמורה לכסף. בנקודה זו רבים טוענים ואומרים: "רגע….אז למעשה הדירה לא שלך, היא של הבנק", זו הטעות, ההסתכלות הזו מטעה. אני מציע לכם להביט בעיניים מפוכחות יותר על המשכנתא ודרך הסתכלות זו ללמד אתכם לרתום אותה לטובתכם, כאמור להמיר את הגבנת בשק זהב.
אנו נוטלים משכנתא, בכדי לרכוש נכס, המשכנתא למעשה מהווה בעבורנו את אותו מנוף, אשר הזכרנו זה לא מכבר. מי שמספק לנו את המנוף הוא הבנק. אולם, הבנק אינו עושה זאת לשם שמיים, הבנק מרויח מכך בצורה של קבלת ריבית על הכסף שלווינו ממנו, כאן הנקודה להבין כי הבנק אינו יישות נדלני"ת, הבנק אינו מרויח מנדל"ן הוא אינו גוף נדלנ"י, הבנק הוא גוף פיננסי, מטרתו להשקיע כסף במטרה להרויח כסף. אחת הצורות של הבנק לכך היא הכלי של המשכנתא, הבנק מלווה לנו כסף לתקופה ובתמורה אנו משלמים ריבית על פי ההסכמים שלנו עם הבנק. לכן הוא ממשכן את הדירה רק כבטוחה בעבור כספו.
אם כך הדבר, למעשה הבנק המעניק לנו משכנתא (ואני בכוונה משתמש במילה מעניק) הוא למעשה סוג של 'שותף שקט', השותף הזה מזרים לנו כסף לעסק, בכדי שנוכל לתפעל את העסק ולייצר עסק רווחי. הרווח של הבנק אינו העסק עצמו, אלא הכסף שאנו משלמים לו בתמורה להלוואה. הבנק אינו צד בעיסקה, אין לו כל אימרה או קביעה על חוזי השכירות שלכם, אין לו כל דעה על שיפוץ או שינוי שאתם עושים בנכס. כל מה שמעניין את הבנק זה לקבל את כספו כפי שהוסכם מדי חודש, כשההלוואה משולמת במלואה, הבנק מסיר את המשכון.
ראו את הקסם שבדבר, רכשתם דירה, אך לא היה לכם את מלוא הכסף לשלם בעבורה, נטלתם משכנתא ויצרתם מנוף לכספכם, את הדירה הפכתם לנכס נדל"ן מניב, הוא מניב לכם הכנסה חודשית בצורה של שכירות, מהשכירות הזו נשלם את החזרי המשכנתא לבנק. למעשה אם נחשוב על כך בצורה הגיונית, מי שמשלם את ההלוואה בעבורנו, אלו השוכרים המתגוררים בנכס, הכסף לתשלום המשכנתא, אינו יוצא מכיסכם.
היתרון הגדול של המשכנתא הוא- שאם תתנהלו בצורה נכונה מבחינת ההשקעה והגישה הפיננסית, הרי שתשאפו שדמי השכירות החודשיים יהיו גבוהים מתשלומי המשכנתא בעבור הנכס, דבר זה מייצר לכם עודף כסף כל חודש בחודשו. עודף הכסף הזה הוא תזרים המזומנים החודשי שלכם. זהו הפרס שלכם עבור התנהלותכם הנכונה והאמיצה (כן אמיצה, הייתם צריכים לשבור הרבה מחסומים בדרך הנה).
לא רק שתרוויחו כל חודש את תזרים המזומנים שלכם, אלא שיש לכם ערך מוסף נוסף, עם השנים במידה ותחזיקו את הנכס לכל אורך חיי המשכנתא, נוצר מצב בו יש לכם נכס אך לא אתם אלו ששילמו בעבורו, אלא השוכרים שלכם לאורך השנים. השוכרים הזרימו לכם כסף בעבור הזכות להתגורר בנכס שלכם.
אם ירצה הגורל ובמהלך אותם השנים הנכס השביח את עצמו ואומר…..בנקודת זמן מסויימת הוא עלה בערכו, הרי שאם תמכרו אותו הרווחתם רווח נוסף.
בהתנהלות נכונה ובתבונה, כל אחד מכם יכול לקחת את הגיבנת ולהמיר אותה בשק זהב…
