נכסים מניבים או אקזיטים?

גם בעולם השקעות הנדל"ן אין אחדות דעים בין המשקיעים, ככלל, ניתן לחלק את המשקיעים לשתי סוגים:

הראשון- משקיעים לטווח קצר, המטרה לרכוש נכס, להשביח ולמכור ברווח. גישת ה-קנה בזול מכור ביוקר.

השני- משקיעים לטווח ארוך, אלו משקיעים לשנים, המחפשים החזקה ארוכה של הנכס ולהנות מתזרים המזומנים שלו לאורך התקופה, מה שמוכר כאסטרטגית: קנה והחזק, Buy and Hold.

מי שעוקב אחר הבלוג שלי וודאי מנחש שאני נוטה יותר לסוג השני ולכן זה המקום לכתוב את הסייג והגילוי הנאות:

כותב שורות אלו, דוגל באסטרטגיה של הגדלת ההחזקה בנכסים לאורך הזמן, לבנות מערך נכסים עם תזרים מומנים חיובי חודשי, ורק לייעל את ההחזקה להגדיל אותה ולהגדיל את התזרים המזומנים החודשי. עם זאת, הוא רואה לנכון לשלב מדי פעם עסקאות מהירות כשיש הזדמנות ו/או במידת הצורך.

אך ככלל, האסטרטגיה העקרית הינה מוכוונת איסוף נכסים להשכרה.

לאחר שכתבתי את ההסתייגות במקום התנצלות בפני מחזיקי הגישה של עסקאות מהירות, אני מעוניין לפרוט בפניכם את ראיית עולמי ואת מערך השיקולים שלי שהביאו אותי לדבוק באסטרטגיה זו.

היתרונות בהשקעה לטווח רחוק, בנדל"ן מניב:

1. תזרים מזומנים: בביצוע נכון- מביאה תזרים מזומנים חיובי וזו הכנסה פאסיבית.
2. יתרון המיסוי: קיים פטור עד לתקרת הכנסה של בערך 5000 ש"ח לחודש, המיסוי הנמוך על השכירות מגיע ל 10% במסלול הוולונטארי, מהשקל הראשון.
3. שותפים טובים: הבנק הוא שותף שקט שלך, היתרון הוא שהבנק לא מתחלק עמך ברווחים, כאשר ערך הנכס עולה עם הזמן ובנוסף לא מטריד אותך.
4. להעביר את החוב: השוכרים משלמים עבורך את ההלוואה.
5. נכס במתנה: בזוית אחרת ניתן לומר שהשוכר רוכש עבורך את הנכס.
6. נכס במתנה מזווית אחרת: גם במקרה של תזרים מזומנים אפסי (רחמנא ליצלן), בסוף התקופה יש לך נכס שנרכש על ידי אחרים.
7. כסף בקירות: ניתן להשתמש בעליית ערך הנכס ע"י מימון מחדש ובכך להגדיל החזקה  בנכסים נוספים והגדלת מספר הנכסים לאורך השנים.
8. פינוק עצמי: רוצים עליה במשכורת? אין בעיה, בעת חידוש החוזים ניתן לקבל החלטה שמעלים שכירות בסכום זניח של 5-10% נסו לבקש מהבוס שלכם עליה של 5% בשנה?מעבר לכך, שכשכיר עליה של 5-10% בשכר בנטו אתה רואה הרבה פחות בגלל המיסוי, בנדל"ן אתה מקבל את העליה נטו לכיס.
9. בטחון כלכלי עתידי: מחר אם המשקיע חוצה כביש ונדרס, יורשיו מקבלים נכסים הנקיים מכל משכנתא (ביטוח חיים) שזו עליה מטאורית בשווי נטו שלהם, כמו-כן הם מקבלים הכנסה פאסיבית גבוהה יותר (אין משכנתא כל השכירות נכנסת).
10. קפיצת מדרגה: בהמשך לסעיף 9, כאשר היורשים מקבלים נכסים נקיים, הרבה יותר קל להם להגדיל את האימפריה, כי יש להם כמות כסף אדירה בקירות שניתנים לביצוי מימון מחדש והמשך איסוף נכסים (ראו סעיף 7).
11. גידור: ריבוי נכסים למעשה מגדר אותנו ממצב, שחלקם עומדים ריקים, דבר שמפחיד בעיקר את המקטרגים ואנשי הפליפים.
12. כיף חיים: בא לכם חופשה של חודשיים, אתם יודעים מה קחו ארבעה חודשים במאלדיביים, השכירות דופקת וההכנסה זורמת, גם בחופשה.

בהשוואה בין שני מסלולים אלו:

נכס מניב לעומת עסקאות אקזיט:

1. דוגמא מהמצליחנים: ככלל כל בעלי ההון והטייקונים בכל אפיק שלא יהיה, מראים שהחזקה ארוכת טווח הרבה יותר רווחית ויציבה ממסחר. גם באפיקי מניות וגם בנדל"ן.
2. תנו לכסף לזרום: תארו לכם שיש לכם רפת עם פרות חולבות, הרצאיונאל של האקזיט אומר, בואו נשביח את הרפת, נשקיע בפיטום הפרות, שהפרות ישמינו,ואז נשחט את הפרות בשביל לעשות רווח ממכירת מכה של אנטריקוטים.
   לעומת זאת השקעה לטווח רחוק אומרת- רגע… יש לי רפת שמניבה לי חלב והחלב הזה מביא לי כסף כל הזמן, למה למכור? בואו רק נדאג שיהיו יותר פרות והרפת תניב יותר, למה לשחוט פרות חולבות?
3. הפסיכולוגיה בשילוב מציאות נקמנית: כסף מהיר שבא אלינו מהאקזיט הוא ממכר, אחרי כמה סיבובים כולם בטוחים שזה ממשיך לנצח, ואז בתקופת חלשות אוכלים את הכסף. בנכס מניב, הכסף לא נגמר הוא פשוט ממשיך לזרום מהשכירות לצד ההנאה שבעליית הערך (ראו סעיפים 7 ו- 8 לעיל), כו הסיפור על מעין הנעורים.
4. חביב הבנקים: הבנקים והגופים הפיננסיים מעריכים שווי נטו מגובה בנכסים, הרבה יותר משווי שנובע ממזומן. כי כולם יודעים שמזומן הרבה יותר קל לבזבז ולאבד מאשר נכסים יציבים. לכן הבנקים גם מלווים בקלות יתרה לבעלי נכסים.
5. ריבוי מסלולי רווח: בנכס מניב יש כמה מסלולי רווח במקביל, בנכס לאקזיט יש רק את מסלול המימוש והרווח המהיר.
   אפיקי ההכנסה בנכס מניב:
   א. הכנסה משכירות
   ב. רכישת הנכס ע"י השוכרים- משלמים את המשכנתא
   ג. בארץ השקעה בנכס מביאה עמה גם רווחים בצורה של ריבית דריבית. עפ"י ה- 50 השנים האחרונות אנו רואים עליה ממוצעת של 2% בשנה על ערך הנכס בצורה עקבית, וזאת למרות שיש גם תקופות של ירידות.
   ד. תמיד אפשר להחליט לממש ולהנות גם מערך הנכס שעלה כמו באקזיט(בהנחה ועלה).

פאק, גם אני רוצה איך לעזאזל עושים את זה?

אז מה הבעיה, בדיוק בשביל זה בניתי עבורכם את תהליך הכשרת המשקיעים שלי, תשאירו פרטים, מבטיח לחזור ולהתקשקש עמכם.