פעמים רבות אני נתקל בססמא נכס מתחת למחיר השוק, או שפונים אלי משקיעים מתחילים ומבקשים ממני סיוע בחיפוש נכס מתחת למחיר השוק, לעיתים גרוע מזה אני רואה כל מיני פרסומים של משווקי קורסים למינהם שמתבססים בשיווק שלהם על המשפט "נכס מתחת למחיר השוק".
ככל שעובר הזמן ואני פוגש משקיעים, נדלניסטים, מתעניינים בשטח וכיו"ב, אני מבין שהמשפט: "נכס מתחת למחיר שוק" ממש הפך למנטרה בפי כל. נראה כאילו כולם אחוזי דיבוק במטרה למצוא נכס מתחת למחיר השוק, אז אולי הגיע הזמן שאני אתקוף את העניין הזה אחת ולתמיד?!
אך לפני כן אכתוב בהדגשה: נכס מתחת למחיר שוק, זה אחלה!
הבעיה מתחילה כאשר אנשים מבססים את כל החיפוש שלהם, רק על בסיס חיפוש נכסים מתחת למחיר שוק, הם כל כך ממוקדים בחיפוש של נכס מתחת למחיר שוק, שהם פשוט מדלגים על הרבה עסקאות מעולות המצויות בשוק, רק בגלל שהן במחיר שוק.
אחד ממשפטי המפתח של וורן באפט:
"עדיף לרכוש חברה נפלאה, במחיר סביר, מאשר חברה סבירה במחיר נפלא"
וזה כמובן המקום לבצע פארפראזה לענייננו..
"עדיף לרכוש נכס נפלא, במחיר סביר,
מאשר נכס סביר במחיר נפלא"
הבעיה של משקיעים רבים היא ההבנה שנכס מתחת למחיר שוק, לא תמיד מחפשים, אלא הוא פשוט מגיע. נכסים מתחת למחיר שוק, או בשמם האחר הזדמנות/מציאה, מעצם הגדרתם ככאלו אינם עסקאות שכיחות, לרוב עסקאות אלו מגיעות דרך הנטוורקינג שיש למשקיע, דרך משקיעים אחרים, מתווכים, שמאים ועו"ד עמם הוא עובד, כאשר אתה פעיל בשוק מסויים, נכסים פשוט מתחילים לזרום אליך מכל מיני כיוונים.
כאשר אתה הוך למשקיע מיומן, ההזדמנויות יגיעו ויגיעו מהר, אולם כאשר אתה מתחיל ומתמקד רק בחיפוש אחר ההזדמנויות החיפוש עשוי להיות מאוד מייאש ומתסכל, דבר המביא משקיעים רבים לצאת מהשוק עוד לפני שהשקיעו.
אני רוצה לתת כאן דוגמא למתווה של עסקה שאני עשיתי כמוה כמה עשרות בשנים האחרונות, עסקאות שהיו במחיר שוק, אך הפכו לעסקאות נפלאות שהניבו רווחים טובים.
הנה דוגמא לעסקה נפלאה:
נכס בבאר שבע, דירה בסביבות 70-80 מ"ר 3 חדרים, אשר נרכשה במחיר של 670,000 ש"ח. הדירה הושכרה AS IS ב- 2400 ש"ח.
מס הרכישה היה 53,600 ש"ח
עו"ד 4000 ש"ח
תיווך 14,000 ש"ח
שיפוץ 60,000 ש"ח
סה"כ העסקה הסתיימה בעלות כוללת של: 801,600 ש"ח
למעשה כל מה שבוצע בנכס זהו שיפוץ ושינוי המתאר הפנימי של הדירה מדירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים.
דירה זו הושכרה ל 3 שותפים ב 3300 ש"ח.
אילו הדירה הזו היתה מושכרת במצבה המקורי התשואה שהיא היתה מביאה היתה: 3.8%
שכירות שנתית לחלק לסה"כ העלויות ללא השיפוץ, על עלות כוללת 741,600 ש"ח.
כעת לאחר השיפוץ הנ"ל הדירה מניבה תשואה של 4.9%.
לקחנו עסקה רגילה במחיר שוק והפכנו אותה לעסקה נפלאה שמניבה 5% תשואה. כאשר בפועל לאורך שנות ההחזקה עם תשואה זוחלת כלפי מעלה של 2% לשנה, נגיע סה"כ לממוצע של 8-9% שנתי, לאורך הזמן (מכיוון שהתשואה הזוחלת עובדת על שווי הנכס בצורה של ריבית דריבית).
למעשה בוצעו כאן שתי פעולות, לא רק שהגדלנו את התשואה, אלא התשואה גדלה על סכום גבוהה יותר מלכתחילה, משמע תזרים המזומנים גדל.
התשואה על מהך השיפוץ לבדו היא: 18%
הדבר שהופך את העסקה הזו, לא רק לנפלאה, אלא למופלאה בותר, היא עצם העובדה שכמה חודשים לאחר השיפוץ החלו מהלכים של התכנסות לפינוי בינוי, דברים טובים קורים למי שעושה מעשה.
ניתן כמו-כן לעשות חישוב נוסף, והינו חישוב של היוון הכנסות, אם אנו כעת נמכור את הדירה המשופצת לפי התשואה המקובלת בשוק שהיא סביבות 3.8-4%, אזי ניתן למכור את הדירה ב- 990,000 ש"ח, בכדי להיות כן עמכם, המחירים ברחוב ובסביבה טרם הגיעו לרמת מחירים שכזו, אבל סיבוב ב 870,000 ש"ח אפשרי בהחלט.
זו דוגמא סופר פשוטה, שאנו מבצעים לרוב בשנים האחרונות שלא מדברות בכלל על רכישה מתחת למחיר השוק, אלא פשוט ביצוע עסקה במחיר שוק ומיקסום הפוטנציאל שלה.
אז אם בא לכם ללמוד, איך אנו עושים זאת, הרגישו חופשי להצטרף לתהליך הכשרת המשקיעים שלנו, השאירו פרטים, את השאר אנו נעשה.
