סיכום כנס 'מטרופולין- ב"ש' ותובנות…

אתמול התקיים כנס בסימן מטרופולין ב"ש, כשמו כן הוא הכנס הקיים תחת הרעיון והחזון להפוך את העיר ב"ש למטרופולין השני בארץ ישראל. זהו רעיון וחזון שראש העיר הנוכחי הצעיר והנמרץ של העיר מנסה לקדם בשנים האחרונות ואני מאחל לו הצלחה.

אין ספק שהיתה השתדלות מצד מארגני הכנס, אפילו ארגנו קרון נוסעים מיוחד ברכבת ישראל מת"א לב"ש וחזרה, עם הסעות ושאטלים הלוך חזור, אף אמרו שהביאו זוגות צעירים ומשקיעים מהמרכז, אני לא ראיתי כאלו למען האמת.

בכנס כמו כל כנס מהסוג הזה התחילו נואמי "ההבטחות"  פוליטיקאים שפיזרו את ההבטחות וישטחו את האג'נדות הפוליטיות שלהם כי הבטחות לא עולות כסף. בין הפוליטיקאים שכיבדו את הכנס בנוכחותם היו: יואב גלנט שר הבינוי, בוז'י הרצוג יו"ר האופוזיציה ועמיר פרץ מהמחנה הציוני (אולי כנציג תושבי הדרום? לא הבנתי מה עשה שם…).

אז פוזרו לנו הבטחות שנחתמו הסכמי גג בין ממשלת ישראל לעיריית ב"ש לבניה של 20,000 יח"ד ב- 3 שנים (כן…כן…תשפשפו את העיניים הם אשכרה אמרו 3 שנים, נתייחס לזה בהמשך), ציטטו את החזון של בן גוריון ומה לא….כמעט והזלתי שם דמעה מהתרגשות (לא באמת…).

ובהמשך היו פאנלים של אנשי מקצוע מתחומים שונים בענפי הנדל"ן.

ולהלן ההתרשמויות שלי מהתכנים:

הנתונים היבשים:

  • יש תקווה לזירוז הליכי אישור (דגש על המילה תקווה).
  • דברו על הסכמי גג חתומים לבניה של 20,000 יח"ד תוך 3 שנים.
  • העיר מצויה בתנופת התפתחות בשנים האחרונות.
  • יש לעיר ב"ש עתודות קרקע אשר מהווים בשטחים פי 2.5 מגודלה של ת"א.
  • ראש עיר נמרץ ועם חזון ברור להצעיד את העיר קדימה.
  • העיר עדין לא מצליחה להשאיר את ציבור הסטודנטים לאחר סיום הלימודים.

בנושא של התחדשות עירונית:

נשאלה שאלה ע"י מנחה הפאנל מה קורה עם פוטנציאל ההתחדשות העירונית בב"ש, התחדשות עירונית מהסוגים של תמ"א 38 כנהוג במרכז ובפרוייקטים של פינוי-בינוי. על המגמה בעיר מהיבטים אלו ענה שמאי מקרקעין, תשובה חדה, ממוקדת ומתומצתת:

  • מבחינת ערכי הקרקע, עדין אין צידוק לבצע מבחינת היזמים התדשות עירונית מהסוג של תמ"א 38.
  • פינוי-בינוי, יש כיום 2 פרוייקטים של פינוי-בינוי שהחלו לזוז האחת משכונות העיר, הפרוייקטים הללו בשכונות בהם הו מבוצעים יזניקו את אותן השכונות קדימה.
  • הוא העלה חשש כי אולי בעתיד תהיה ירידת מחירים אם יהיו פרוייקטים של מחיר למשתכן והסכמי הגג (נתון עליהם בהמשך ונראה שאל לנו לדאוג מכך).
  • ישנו טרנד של מגדלי מגורים בב"ש ובעיקר בפרוייקטים של פינוי-בינוי בכדי למקסם את הרווחים ע"י היזמים.

תאכ'לס בשטח (גם מהכנס):

  • העיר ב"ש סובלת מבעיה רצינית של מיתוג, בעיני אלו שאינם מהאזור.
  • בעית המיתוג נובעת בעיקר מבורות, בערות וחוסר ידע אצל תושבי המרכז לגבי העיר (באופן מגוחך העיר נתפסת כמשהו מאוד רחוק וארכאי ע"י תושבע המרכז).
  • ב"ש אינה ת"א, הטעות היא לנסות להפוך את ב"ש לת"א! לב"ש יש את הייחודיות שלה, וחשוב ללכת על נקודות ייחודיות אלו.
  • אחד היתרונות בב"ש הוא המיקום המרכזי שלה בארץ כ 244 ק"מ מקרית שמונה וכ 249 ק"מ מאילת.

הנקודה החשובה ביותר מבחינתי כמשקיע בעיר כמידע צופה פני עתיד:  כיום בכל הארץ רק 50% מהתב"עות  האפשריות מגיעות בכלל לכדי מימוש וביצוע, המסקנה מכך (וזה לא אני אומר אלא איש המקצוע בפאנל העוסק בענייני של רישום ותהליכי רישוי) היא שלמרות שיש הסכם גג ל- 20,000 יח"ד, יאושרו אולי  רק 10,000 בטווחים של 5-10 שנים מהיום.

המסקנה נכון לרגע זה מבחינתי, היא שב"ש עדין יעד טוב להשקעה ויש בה פוטנציאל טוב להמשך השקעות בעתיד. חשוב להתחיל ולהיות יצירתיים ולראות כיצד מוציאים תשואות גבוהות יותר מהמקובל.

שמחתי לראות בכנס, הרבה חברה צעירים, משקיעים ומתעניינים בגילאים של 25-30, הלוואי עלי להיכנס לתחום הנדל"ן בגילאים אלו, לא שאני הרבה יותר מבוגר, אבל אלו בהחלט כמה שנים שהיו נותנות לי יתרון מירבי על המצב כיום. שוחחתי עם כמה מהם וראיתי שיש תעוזה ונכונות לנסות ולהוציא רעיונות לפועל, בהחלט מענין להיחשף לדרכי חשיבה חדשות.

חשוב כמו תמיד לא להתפתות להבטחות ולהכרזת הפוליטיקאים, צריך להבין תמיד מהו האינטרס מאחורי כל הצהרה או פיסת מידע שאתם מלקטים, לצורך כך, חשוב מאוד לרכוש ידע, לרכוש מיומנות ולרכוש כלים לניתוח וליקוט אותן פיסות מידע, או לחילופין לפנות לאלו שדי מיומנים בהיבט הזה מתוקף ניסיונם (קצת שיווק תפרגנו:-)).

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

3 מחשבות על “סיכום כנס 'מטרופולין- ב"ש' ותובנות…”

  1. הייתי שמחה מאוד לשמוע- היום, 5 שנים אחרי, כמה מההבטחות מומשו?
    ומה המצב מנקודת מבטך בהתייחס לאותו כנס

    • תגובה מעולה ואחלה שאלה.
      קודם כל תודה על התזכורת, זה גרם לי לקרוא שוב את הרשומה הזו במבט של 5 שנים אחרי….

      אכן הרבה דברים קרו ב- 5 שנים.
      ישנם כמה פרוייקטים של מחיר למשתכן ביציאה המערבית של העיר (לכיוון נתיבות) בשכונת סיגליות, אך עד כמה שאני יודע יח"ד אלו אינן חלק מהסכמי הגג ואני מסייג למיטב ידיעתי.
      גם התוכניות שדיברו עליהן של בניה במרכז העיר היכן שעומדות חלק ממעבדות האוניברסיטה ושלוחה של מכון התקנים, אפילו אבן לא זזה בעיר.

      העיר חוותה גל של בניה מצד יזמים פרטיים כמו יץח דמרי, כמו חברת אזורים.

      ראש העיר אכן עומד בציפיות ובהחלט מזיז דברים, פארק האגם הוקם, האגם המלאכותי הגדול בישראל, ומסביבו שכונת הפארק.
      רחוב רגר עובר מתיחת פנים בימים אלו מאחר והוא כרטיס הביקור של העיר מעצם היותו הרחוב הראשי.

      במקביל, העיר העתיקה מתה, הרבה עסקים נסגרים עוד הרבה לפני תקופת הקורונה (נכון לכתיבת שורות אלו, הקורונה עדין מהווה משבר).

      לסיכום, הכנס כמו שאר הכנסים מסוג זה, מטרתם לפזר הבטחות, בפועל 99% לא מומשו.
      כחלון שר האוצר המיט עלינו גרעון של 50 מיליארד ש"ח ערב הקורונה ונעלם- למזלו משבר הקורונה מאפיל עליו והיה לו קל להעלם.
      גלנט- בתור שר השיכון לא כל כך הצליח וכנראה עדיף אילו היה הולך להמשיך להיות חייל טוב שמקום אחר הוא מקבל איזו עבודה בחברה כו או אחרת כחבר דירקטוריון או מנכ"ל- בפוליטיקה הוא לא מבין.

      מחירי הדירות לא יירדו, ולטעמי הזמן הקרוב לא ירדו.

  2. מרתק!
    תודה רבה על התגובה העניינית והמפורטת וגם על הבלוג. לומדת ממנו הרבה (ולאט).

כתוב/כתבי תגובה