סיכום כנס 'מטרופולין- ב"ש' ותובנות…

אתמול התקיים כנס בסימן מטרופולין ב"ש, כשמו כן הוא הכנס הקיים תחת הרעיון והחזון להפוך את העיר ב"ש למטרופולין השני בארץ ישראל. זהו רעיון וחזון שראש העיר הנוכחי הצעיר והנמרץ של העיר מנסה לקדם בשנים האחרונות ואני מאחל לו הצלחה.

אין ספק שהיתה השתדלות מצד מארגני הכנס, אפילו ארגנו קרון נוסעים מיוחד ברכבת ישראל מת"א לב"ש וחזרה, עם הסעות ושאטלים הלוך חזור, אף אמרו שהביאו זוגות צעירים ומשקיעים מהמרכז, אני לא ראיתי כאלו למען האמת.

בכנס כמו כל כנס מהסוג הזה התחילו נואמי "ההבטחות"  פוליטיקאים שפיזרו את ההבטחות וישטחו את האג'נדות הפוליטיות שלהם כי הבטחות לא עולות כסף. בין הפוליטיקאים שכיבדו את הכנס בנוכחותם היו: יואב גלנט שר הבינוי, בוז'י הרצוג יו"ר האופוזיציה ועמיר פרץ מהמחנה הציוני (אולי כנציג תושבי הדרום? לא הבנתי מה עשה שם…).

אז פוזרו לנו הבטחות שנחתמו הסכמי גג בין ממשלת ישראל לעיריית ב"ש לבניה של 20,000 יח"ד ב- 3 שנים (כן…כן…תשפשפו את העיניים הם אשכרה אמרו 3 שנים, נתייחס לזה בהמשך), ציטטו את החזון של בן גוריון ומה לא….כמעט והזלתי שם דמעה מהתרגשות (לא באמת…).

ובהמשך היו פאנלים של אנשי מקצוע מתחומים שונים בענפי הנדל"ן.

ולהלן ההתרשמויות שלי מהתכנים:

הנתונים היבשים:

• יש תקווה לזירוז הליכי אישור (דגש על המילה תקווה).
• דברו על הסכמי גג חתומים לבניה של 20,000 יח"ד תוך 3 שנים.
• העיר מצויה בתנופת התפתחות בשנים האחרונות.
• יש לעיר ב"ש עתודות קרקע אשר מהווים בשטחים פי 2.5 מגודלה של ת"א.
• ראש עיר נמרץ ועם חזון ברור להצעיד את העיר קדימה.
• העיר עדין לא מצליחה להשאיר את ציבור הסטודנטים לאחר סיום הלימודים.

בנושא של התחדשות עירונית:

נשאלה שאלה ע"י מנחה הפאנל מה קורה עם פוטנציאל ההתחדשות העירונית בב"ש, התחדשות עירונית מהסוגים של תמ"א 38 כנהוג במרכז ובפרוייקטים של פינוי-בינוי. על המגמה בעיר מהיבטים אלו ענה שמאי מקרקעין, תשובה חדה, ממוקדת ומתומצתת:

• מבחינת ערכי הקרקע, עדין אין צידוק לבצע מבחינת היזמים התדשות עירונית מהסוג של תמ"א 38.
• פינוי-בינוי, יש כיום 2 פרוייקטים של פינוי-בינוי שהחלו לזוז האחת משכונות העיר, הפרוייקטים הללו בשכונות בהם הו מבוצעים יזניקו את אותן השכונות קדימה.
• הוא העלה חשש כי אולי בעתיד תהיה ירידת מחירים אם יהיו פרוייקטים של מחיר למשתכן והסכמי הגג (נתון עליהם בהמשך ונראה שאל לנו לדאוג מכך).
• ישנו טרנד של מגדלי מגורים בב"ש ובעיקר בפרוייקטים של פינוי-בינוי בכדי למקסם את הרווחים ע"י היזמים.

תאכ'לס בשטח (גם מהכנס):

• העיר ב"ש סובלת מבעיה רצינית של מיתוג, בעיני אלו שאינם מהאזור.
• בעית המיתוג נובעת בעיקר מבורות, בערות וחוסר ידע אצל תושבי המרכז לגבי העיר (באופן מגוחך העיר נתפסת כמשהו מאוד רחוק וארכאי ע"י תושבע המרכז).
• ב"ש אינה ת"א, הטעות היא לנסות להפוך את ב"ש לת"א! לב"ש יש את הייחודיות שלה, וחשוב ללכת על נקודות ייחודיות אלו.
• אחד היתרונות בב"ש הוא המיקום המרכזי שלה בארץ כ 244 ק"מ מקרית שמונה וכ 249 ק"מ מאילת.

הנקודה החשובה ביותר מבחינתי כמשקיע בעיר כמידע צופה פני עתיד:  כיום בכל הארץ רק 50% מהתב"עות  האפשריות מגיעות בכלל לכדי מימוש וביצוע, המסקנה מכך (וזה לא אני אומר אלא איש המקצוע בפאנל העוסק בענייני של רישום ותהליכי רישוי) היא שלמרות שיש הסכם גג ל- 20,000 יח"ד, יאושרו אולי  רק 10,000 בטווחים של 5-10 שנים מהיום.

המסקנה נכון לרגע זה מבחינתי, היא שב"ש עדין יעד טוב להשקעה ויש בה פוטנציאל טוב להמשך השקעות בעתיד. חשוב להתחיל ולהיות יצירתיים ולראות כיצד מוציאים תשואות גבוהות יותר מהמקובל.

שמחתי לראות בכנס, הרבה חברה צעירים, משקיעים ומתעניינים בגילאים של 25-30, הלוואי עלי להיכנס לתחום הנדל"ן בגילאים אלו, לא שאני הרבה יותר מבוגר, אבל אלו בהחלט כמה שנים שהיו נותנות לי יתרון מירבי על המצב כיום. שוחחתי עם כמה מהם וראיתי שיש תעוזה ונכונות לנסות ולהוציא רעיונות לפועל, בהחלט מענין להיחשף לדרכי חשיבה חדשות.

חשוב כמו תמיד לא להתפתות להבטחות ולהכרזת הפוליטיקאים, צריך להבין תמיד מהו האינטרס מאחורי כל הצהרה או פיסת מידע שאתם מלקטים, לצורך כך, חשוב מאוד לרכוש ידע, לרכוש מיומנות ולרכוש כלים לניתוח וליקוט אותן פיסות מידע, או לחילופין לפנות לאלו שדי מיומנים בהיבט הזה מתוקף ניסיונם (קצת שיווק תפרגנו:-)).