סיפורי נדל"ן עם מוסר השכל

כמה סיפורים אמיתיים שאספתי, אלו סיפורים של כמה מכרים/חברים קרובים אשר נחשפתי אליהם במהלך החודשים האחרונים, לכל סיפור יש מוסר השכל ולקח משלו, את הלקחים איני מביא כאן במטרה שכל אחד מכם הקוראים יסיק את מסקנותיו בעבורו.

סיפור 1: כשלא ברור מה צריך לעשות עם הכסף

י' ירש יחד עם שני אחיו בית פרטי  גדול הרשום בטאבו על מגרש של 600 מ"ר, שטח הבית כ- 280 מ"ר ומחולק לכשני יחידות כל אחת בשטח 140 מ"ר האחת מעל השניה. כל יחידה מושכרת ב- 4000 ש"ח, סה"כ כ- 8000 ש"ח לחודש.

לפני כמה שבועות פנה אליי י' לעצה, הוא אמר כי נמאס לו לטפל בנכס, שני אחיו מחוץ לעיר, והוא עסוק בטיפול, בהשכרה, ובריצוי השוכרים בעוד ואחיו נהנים ומתחלקים עמו בהכנסות משכירות שווה בשווה. גמלה החלטה בליבו למכור את הנכס כך שכל אח יקח את חלקו ויפרדו ללא כל סכסוכים משפחתיים.

שאלתי הראשונה היתה כמה שווה הנכס להערכתו מאחר ו- י' אינו מצוי במחירים הוא העריך בגסות כי מחיר הנכס יכול לנוע בין 1.6-1.8 מיליון ש"ח. לצורך החישוב  והנוחות לקחתי את ההערכה הגבוהה במחיר ואומר 1.8 מיליון. מה שאומר כי לכל אח ישארו כ- 600 א' ש"ח בסוף תהליך המכירה.

בחישוב פשוט ומהיר שעשיתי הצעתי ל-י' לרכוש את חלקם של שני אחיו, כך שלמעשה הוא יוכל לרכוש נכס בשווי של 1.8 מיליון במחיר של 1.2 מיליון והנכס הנ"ל הינו נכס מניב אשר מכניס כ 8000 ש"ח שכירות לחודש. כוונתי היתה שבמקום להכניס לכיס 600 א' ש"ח אשר אין לו אלטרנטיבה רווחית עבורם, אני ממליץ לו  להשקיע 600 א' ש"ח מכספו ולקבל מהבנק משכנתא על סך 600 א' ש"ח הנותרים (מימון של 50%). דבר אשר יכול לתת לו תשואה נאה על הנכס.

שכירות חודשית: 8000 ש"ח

שכירות לאחר ניכוי 10% מס הכנסה: 7200 ש"ח

החזר משכנתא על 600 א' ש"ח ל- 20 שנים: 3480-3960 (ההבדל בין 3.5% ל- 5% על המשכנתא).

נטו שנשאר ביד: 3720-3240 ש"ח.

תשואה שנתית על הכסף שהושקע בעיסקה: 7.4-6.5%

לאחר הפירוט הנ"ל והעובדה ש-י' רכש נכס של 1.8 מיליון רק ב 1.2 מיליון…..הדבר היחיד שהציק לו הוא ההפסד של הריבית בפק"מ על ה- 600 א' ש"ח שהוא יכל לקבל ביד.

 

סיפור 2: עוזרים לתליין לכרוך את החבל סביב הצוואר

זהו סיפור שכנראה הולך להיות עם סוף עצוב, אלא אם כן תהיה התעשתות מהירה בעתיד הקרוב. זוג חברים אשר התחתנו לא מזמן, חיפשו דירה במשך זמן רב. החיפוש היה באזור פתח תקווה מקום בו שניהם גדלו ורצו להיות בקרבת ההורים אשר בעתיד יהיו סבי הנכדים. לאחר שנואשו מהמחירים ולא מצאו החליטו להתרחק ומצאו פרוייקט חדש אשר היה בעיצומו של תהליך הבניה. הלכו, ראו בדקו ובמזל טוב סגרו על דירה. הדירה היתה דירת 4 חדרים אשר נרכשה במחיר של 1.3 מיליון ש"ח, מחיר שכבר אז היה יחסית גדול עליהם, אולם הם לא יכלו לעמוד בפיתויי והעריכו כי יוכלו לעמוד בחזרים.

לאחר כמה שבועות התקשרו נציגים מטעם הקבלן ואמרו כי לצערם חל בלבול ברישום הדירה וכי הדירה הזו נרשמה בטעות על שם שני קונים וכי הזוג השני היה לפניהם. הקבלן פתר את הפלונתר בהצעה "מפתה" הוא אמר כי הוא ישמח למכור להם דירה של 5 חדרים, במקום בתוספת של 200 א' ש"ח הם ישלמו רק 100 א' ש"ח. השניים אפילו לא היססו ומיד הסכימו, ואף אמרו בשמחה  "בסדר נעמיס עוד 100 א' ש"ח על המשכנתא".

כעת נשאלות השאלות הבאות:

1. מדוע צריכים זוג עם ילד/ה באופק (הם בהריון בשעה טובה) דירת 4 חדרים כל שכן להגדיל ל- 5 חדרים?

2. מדוע לקחו משכנתא נוספת אם במקורית היה להם קשה לעמוד?

3. ההוצאות על הדירה הגדולה, גדולות יותר מאחר ויש תשלומי ארנונה על השטחים הנוספים?

 

וכך….עוד זוג עלול למצוא עצמו בתהום הנשיה הכלכלית…..נקווה מאוד שלא…..

 

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

5 מחשבות על “סיפורי נדל"ן עם מוסר השכל”

  1. הסביבה אשמה, היא זו שמעודדת, והיא זו שדוחפת לקחת כמה שיותר מחויבויות. הסביבה היא זו שמזלזלת בכל מי שמנסה "לחשוב אחרת".. שלא לדבר על ההורים שמתנדבים במקרים רבים לעזור לקחת עוד התחיבות.

    במקרה הטוב יש איזה "מוזר" אחד כמוך שלא פוחד להרוס חברות ומנסה להזהיר אותם אבל ברוב המקרים גם את זה אין.

  2. הי משקיע בבש ,
    לא הבנתי איך הגעת במקרה הראשון לתשואה של 7.4-6.5% .
    לפי חישובי : משכנתא 600,000 0.035X = ל 21,000
    שכ"ד שנתי 86,400 – 21,000 = ל 65,400 .
    תשואה – 65,400 / 600,000 הון עצמי = 10 % .
    או שאולי אני תועה בשיטת החישוב ?
    בתודה מראש
    מויש ברויטמן

    • שלום מויש,
      דבר ראשון תודה על תגובתך.
      יש לך כמה טעויות בחישוב שלך:
      1. לא הבאת בחשבון תשלום למס הכנסה של 10% החל מהשקל הראשון עבור הכנסה משכירות.
      2. לא חישבת החזר חודשי למשכנתא לפי ריביות 3.5% ועד 5% למשך 20 שנים, אלא פשוט חישבת 3.5% מההון העצמי, אבל זה רק ריבית על משכנתא וגם זו משתנה(אנו משלמים גם את הקרן), ממליץ לך לחשב לפי שפיצר ותראה את הסטיה.

      מקווה שבהרתי את העניינים.
      נדלניסט בדרכים

  3. עדיין אני לא מבין את החישוב של הדוגמה הראשונה:
    האח שם בעיסקה את החלק שלו שזה שווה כסף ממש כי הרי הוא יכל למכור ולקבל כסף עבור חלקו. זה 600K.
    בנוסף הוא שם 600K מהכיס שלו מכסף שיש לו בצד.
    סה"כ 1.2M (שאר הסכום הקנייה מגיע מהמשכנתא).
    הנטו שנשאר ביד הוא 3500 ש" לחודש (לקחתי באמצע בין 3720-3240) שזה 42K לשנה.
    42K/1.2M = 3.5%
    כלומר חצי מהתשואה שלך כי התעלמת מהחלק שלו בבית.

    • הי יאיר,
      אתה צודק בהערתך ואני מבין את ההבדל בחישובים בינינו.
      אולם, חשוב לזכור כי אם הדירה תמכר והאחים יתחלקו בכסף אזי י' מקבל רק 600K ש"ח ואם יפעל באופן דומה לא יוכל לרכוש נכס זהה במחיר של 1.8M ש"ח גם אם יוסיף 600K מעצמו + 600K במשכנתא (מינוף), כי זה נכס ייחודי בסביבה.
      על כן התשואה שאתה מחשב הינה תשואה על סך כל ערכו של הנכס (דהיינו תשואה אלטרנטיבית, מה שהכלכלנים אוהבים להגדיר), וזה חישוב שכוחו יפה להשקפה אקדמית, אבל המציאות בפועל שונה, פחות נקיה וסטרילית מאשר חישובי הנייר הכלכליים שלנו.
      לכן אני מציע לחשב את תשואתו עבור הכסף שמושקע, לכן יש כאן מצב מיוחד בו י' יכול לרכוש נכס ששוויו בשוק 1.8M ע"י השקעה של 600K ש"ח מהונו העצמי + 600K ש"ח במשכנתא, הדבר הזה מאפשר לו רכישה של נכס השווה 1.8M רק ב 1.2M (ה- 600K העודפים, עדין נשארים שלו כי הנכס שווה 1.8M, אולם שולמו בעבורו בפועל פחות).
      ואת התשואה נחשב לפי הכנסות השכירות (בניכוי מס) ביחס להון שהושקע בעיסקה.

      או שתחשוב על זה אחרת, כי במציאות הסיכוי שהוא ימצא נכס מניב כזה בסכום הנ"ל יהיה קשה, כי אם הוא ייקח 600K ש"ח אז הוא ישקיע אותם+ 600K ש"ח הון עצמי + 600K ש"ח משכנתא, ואז תשואתו תחושב עפ"י סך כל ההון שהושקע, במקרה זה 1.2M ש"ח.

      זה פשוט משחקים מתמטיים, לא יותר מזה.

      ומילה אחת על תשואה אלטרנטיבית, יש דעות חלוקות על כך, אולם אני מעדיף שלא להתחשב בה, כי בשוק הנדל"ן למעט מקרה בו יש עיסקאות BACK TO BACK חישוב התשואה האלטרנטיבית מיותר, כי נדל"ן אינו שוק הון, אתה לא יכול למצוא אלטרנטיבות בשניות ובהינף לחיצת עכבר מחשב, בנדל"ן חיפוש אלטרנטיבה יכול לקחת כמה חודשים במקרה הטוב, ובכמה חודשים המציאות עלולה להשתנות ולראיה ראה כמה שינויים חווה שוק הנדל"ן מאדון אטיאס, מאדון שטייניץ ומאדון סטנלי פישר רק בחודשים האחרונים. במציאות כל כך דינאמית בנדל"ן אין לתשואה אלטרנטבית מקום, למעט הסייג לעיל.

כתוב/כתבי תגובה