עם העליה המטאורית של מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות, נהוג להאשים את ה- 'ריבית הנמוכה' במצב, הטענה המרכזית היא, שאילולא הריבית היתה נמוכה כל כך היסטורית, מחירי הנדל"ן לא היו עולים כפי שעלו בשנים האחרונות.
כותב שורות אלו שייך לאסכולה, שטוענת שלעליית מחירי הדיור, היו הרבה מאוד גורמים ושירידת הריבית היא אחד מהם ולאו דווקא המרכזי שבהם.
תומכי תאוריית 'בועת הנדל"ן' טוענים ערבות לבקרים שכאשר תעלה הריבית תתפוצץ הבועה, וכמו שהם אוהבים לומר לרוב:
"יגמרו החגיגות"
לכן החלטתי לעשות בדיקה קצרה שתנסה להראות את הצד השני של המטבע, ולנסות להבין האם עליית הריבית באמת תגרום לאנשים לשלם פחות?
לכן במרכז הבדיקה שלי הנחתי כי עליית הריבית אכן תגרום לירידת מחירי הדיור, או כפי שאנשים אוהבים לומר:
- קריסת מחירים
- התפוצצות הבועה
זאת ועוד, בפעם האחרונה שהיתה ירידת מחירים בישראל היא היתה ירידת מחיר של כ- 20% לאורך עשור, בין השנים 1997-2007, ירידת מחיר זו לא נבעה כתוצאה מפיצוץ בועה, אלא פשוט מעודף בניה, שהיה מצוי לאחר הבניה המאסיבית כדי לתת מענה לעליה הרוסית והעליה האתיופית של שנות ה- 90.
כאשר העליה הרוסית היוותה את מלוא כובד ההשפעה עם כ- מיליון עולים חדשים שהגיעו לישראל בתחילת שנות ה- 90.
ירידת מחירים ועליות ריבית-
את הבדיקה שלי ערכתי מתוך הנחה שעליית ריביות אכן תגרום לירידת מחירים.
חשוב לי להדגיש כי נכון לזמן כתיבת שורות אלו ולאחר שנה של עליות ריבית סדירה, אנו טרם רואים ירידות מחיר בדיווחים של רשות המיסים.
אנשים נוטים להתבלבל בין פרסומים ופרסומות שיווקיות שמדברות על ירידות מחיר והנחה, אך אלו עדין לא מתבטאים במחירי הסגירה.
הנתונים אותם הכנסתי לבדיקה:
- עליית ריבית קל"צ (קבועה לא צמודה) מ- 3% אי שם בשנת 2020 ל- 5% בשנת 2023
- עליה ברכיב הפריים [חושב באופן זהה
- משכנתא בגובה 75% למשך 30 שנים [ההנחה הי שיש לאנשים פחות הון עצמי ולכן יקחו משכנתא מכסימלית]
- תמהיל המשכנתא יהיה שני שליש קל"צ + שליש פריים
בדיקה נוספת נעשתה, בכדי לראות את ההשפעה של עליית רכיב הקל"צ ל- 6%, כפי שסביר שיקרה אם יהיו עוד 2-3 העלאות ריבית במשק. ובהמשך סימולציה ל- 7%.
אני מזהיר אתכם, הטבלה נראית מסורבלת, אך אני אנסה למקד אתכם רק בנתונים הרלוונטים:
חשוב לי להדגיש: שעד כה ריבית הפריים טיפסה ל 5.75% וה- קל"צ ל- 5% אך טרם ראינו ירידת מחירים.
מה שזה אומר, שכנראה נראה ירידות מחיר כאשר שיעור העליות יהיה גבוה יותר ולכן האפקט שאציג לכם כאן יהיה הרבה יותר משמעותי במציאות מהמוצג בטבלה.
לדוגמא: כיום אנו בריביות של 5%, אך טרם ראינו ירידת מחיר, בסימולציה אני מראה מה היו התוצאות אילו הם ירדו ב- 20% בעקבות אותה העליה (שלא התרחשה).
את ההשוואה עשיתי בין דירות שנרכשו ב- 2020 קרוב לשיא הבועה במחירים של: 2, 1.8, 1.6,1.4, 1.2 במיליונים, וקראתי להן דירות א,ב,ג,ד,ה.
והצגתי בהתאמה את ירידת המחיר שלהם ב- 20% כאילו ירידת המחיר היתה מתרחשת בזמן כתיבת שורות אלו פברואר 2023.
אנו רואים, כי אכן במצב בו מחירי הדירות ירדו ב 20% וריבית הקל"צ והפריים עלו ל 5% ומעלה, אכן נראה כי מי שרכש לאחר הקריסה, עשה החלטה נכונה. וככל שאנו הולכים ויורדים בסכום הדירה, עלות המשכנתא מצתמצמת בין מחיר הדירה לפני הירידה לזו שאחרי הירידה.
ז"א המשקיעים אשר רוכשים דירות זולות יותר, לא ממש מרגישים בשינוי.
את השינוי ירגישו אלו שירכשו את הדירות היקרות יותר לכיוון 1.6-2 מיליון ש"ח כדירות מגורים למשפחות, אך אני מזכיר השוואה זו לא נוגעת למשקיעים כי אצלהם המימון הוא אחר, ולרוב מתבסס על 50%, לכן ההשוואה רלוונטית להשפעת ירידת המחיר ועליית הריבית על המשפחות.
סיכום ביניים:
אילו מחירי הדיור היו אכן יורדים ב- 20% בעקבות העלאת הריביות ל- 5%, אכן היו נהנים מכך משפחות רוכשי הדירה הראשונה.
כאמור- זה בדיוני מאחר וירידה שכזו טרם התרחשה.
האם המשך עליית ריביות המשכנתא יטיב עם המשפחות?
לאחר שהנתונים הראו שעליה של 5% בריבית אכן תעבוד לטובת המשפחות שירכשו את אותן הדירות ב- 20% פחות, עדין העלות הכוללת של העסקה תהיה זולה יותר, למרות עלית המחיר- משמע היה שווה לחכות.
מכיוון שאנו לא יודעים מתי תעצר עליית הריבית, המשכתי לבדוק, מה תהיה עלות למשפחות אם הריבית תעלה ל- 6% והם ירכשו את הדירות לאחר ירידת ה- 20%.
או במילים אחרות כיצד ישפיעו עליות נוספות על ריבית המשכנתא.
הדבר המדהים הוא שרק בעליה של עוד 1% אנו רואים כי מרכז הכובד משתנה, וכי גם משכנתאות שנלקחו בכמה מאות אלפי פחות, עדין העלות הכוללת שלהן, עוברת את אלו של המשכנתאות הגדולות יותר שנלקחו בשנת 2020.
הסתבכתם?
אנסה לפשט, מי שרכש דירה ב- 2 מיליון ש"ח בשנת 2020, משלם פחות 180,000 ש"ח בעלות המשכנתא הכוללת שלו ממי שרכש את אותה הדירה ב- 1.6 מיליון [לאחר הירידה של ה- 20%], ניתן לבוא ולטעון שעדין יש כאן פער של 220,000 ש"ח לעומת מחיר הדירה, אבל זו בדיוק הנקודה שאני מזכיר לכם, ש…
- ירידת מחירים כזו טרם מצויה בשטח.
- מי אמר שיראו ירידת מחיר כזו בריבית משכנתא של 6%?
ברגע שנגיע לריביות של 7% ומעלה העלות של דירות שנקנו ב- 20% פחות תהיה גבוהה יותר מהמחיר שיא של אותן הדירות בגלל ריביות המשכנתא שפוגעות באותה "ההנחה" סו קולד.
ברגע שבהריבית תעלה ל- 7% כל ההמתנה מתייתרת וכל הירידה של 20% במחירי הדירות נשחקת כלא היתה.
ביקורות על הבדיקה:
- ניתן לטעון שמח"מ (משך חיים ממוצע) של משכנתא הוא נמוך יותר מ- 30 שנים, אך את טענה זו ניתן לשלול בדיוק עפ"י הפרסומים של הכלכלנית הראשית משנת 2016, אז נכתב כי זמן החזקה ממוצע של דירה במרכז עומד על 20 שנים ובפריפריה 17-19 שנים.
- ניתן לטעון שיסגרו את המשכנתאות מוקדם יותר, ע"י ירושות וסכומים עתידיים- נכון! אך זה נכון לשני המקרים, אין כאן עליונות לכל צד.
- אנו לא באמת יודעים אם הריביות יעלו לגובה של 6-7%, נכון! אך מצד שני הן עלו ל – 5% וגם המחירים לא ירדו ב- 20% ולמרות זאת השתמשתי בירידת המחיר לסימולציה.
- שיניתי רק את ריבית הקל"צ מאחר והיא מרכז הכובד העקרי, וההשפעה של הפריים יחסית זניחה, מה גם שניתן בנשי המקרים לקבע פריים למסלול אחר או ל- "להחזיר" אותו ללא קנסות.
מה ניתן להסיק מהניתוח הזה?
ניתן לראות כי מי שימתין לירידת מחיר של 20% במחירי הדירות, יעשה בחוכמה אם יקנה, אך זה יהיה רלוונטי רק אם הריבית תשאר בגובה של 5%. כרגע אנו מצויים במציאות ריבית של 5% אך לא רואים ירידות מחיר.
אך ההמתנה היא מסוכנת, כמוהה כניסיון לתזמן את השוק, דבר שכל משקיע יודע שלא ניתן לבציוע.
המסקנה שלי, היא יחידה, והיא למעשה הקלישאה של אנשי הנדל"ן 'לא מחכים לרכוש נדל"ן, אלא רוכשים נדל"ן ואז מחכים'.
שוב פעם אנו רואים כי מי שאינו נבהל מהפחדות ופאניקה ויודע לבחון את הנתונים, מבין שההמתנה תעלה לו יותר, גם אפ המחירים אכן ירדו.
מנגד, ניתן לטעון שהמחירים ירדו בצורה הרבה יותר דרסטית מעליית הריבית, לאלו אני אומר 'אשרי המאמין', אישית אני חושב שזהו הימור, שניתןן להפסיד בו יותר אם לא יתממש (אי יכולת רכישת דירה) לעומת הרווח אם יתממש.
אני ממליץ לכם, אם אתם חושבים ברצינות לרכוש נדל"ן בין אם למגורים ובין אם להשקעה, להצטרף למסלול הכשרת המשקיעים שלי, תקבלו כלי חשיבה, כלי ניתוח וגישה לידע וניסיון שיעזור לכם לקבל את ההחלטה הנכונה לגבי כספכם ומשפחתכם.
