איך סיור בסופר קשור לצרכנות ומשכנתאות

אחד הגורמים החשובים בחיינו, בכל אספקט של חיינו, הוא העיתוי, כל כך טריוויאלי עד שרובנו ממעיטים מחשיבותו. העיתוי/תזמון הוא מושג חמקמק ולעיתים קרובות מתקשר גם למזל, במקרים רבים קשה לנו לשלוט על העיתוי, לדוגמא עיתוי הזדמנויות- לעיתים רבות מגיעות אלינו הזדמנויות משום מקום, מבלי שציפינו להן, מבלי שתכננו אותן, בהשקעות זה דורש מאיתנו יכולת קבלת החלטות מהירות- מכיוון שההזדנות לא תמתין לנו לאיטיים שביננו.

הפעם אני דווקא פחות רוצה לדבר על עיתוי שקשור "למזל" בהיבט החיובי או לחוק מרפי בהיבט השלילי, אלא אני דווקא רוצה לדבר על היכולת שלנו לדעת לנצל עיתוי ידוע מראש, דבר שיכול לחסוך לנו כספים ולעיתים אף כספים רבים.

עיתוי חכם-

הרבה דברים בחיים הם קבועים, בעיקר דברים שקשורים בלוח השנה שלנו, כגון:

• חגים ומועדים
• חלופי עונות
• רבעונים
• סוף שנה

כל נקודת זמן שכזו מייצרת סוג של תופעה, שאנו כמשקיעים יכולים לנצל אותה.

החסכונות הקטנים- עיתוי חגים ומועדים הוא מעולה למי שמצוי לקראת סוף שיפוץ נכס או מי שמתכנן אחד כזה ומעונין להתאבזר בריהוט ובפרטי הום-סטיילינג. לקראת החגים עמך ישראל נוטים לרכוש מתנות, לבצע רענון בביתם ולהתחדש לקראת החגים, זוהי תקופה של רווחיות גדולה עבור הרשתות הגדולות כגון: הום סנטר, אייס, הסטוק וכיו"ב אשר מתארגנות לחגים אלו.

חוקי הכלכלה הבסיסים של היצע וביקוש, עובדים והרשתות מנצלות אותם, מכאן שלפני החגים מחירי המוצרים/הסחורות הללו גבוהים, מאחר ויש ביקוש גבוה. לכם כמשקיעים אני ממליץ לא לרכוש לקראת החגים, אלא רק לסמן לעצמכם מה הפריטים שאהבתם ולהמתין.

רוב רווחי הרשתות נובעים בדיוק  מהרכישות הללו שלפני החגים, הרשתות, מצטיידות בסחורה רבה לפני החגים כך שמטבע הדברים לאחר תום החגים הן נשארות עם עודפים.

המטרה של הרשתות היא למכור סחורה, את רוב הרווחים שלהן עשו הרשתות על המחיר הגבוה שסחורה זו נמכרה לפני החגים, כעת משהחגים תמו, אין לרשתות כל אינטרס להחזיק בסחורה זו והמטרה שלהן להפטר ממנה כמה שיותר מהר. בכלכלה כמו בכלכלה, לסחורה זולה תמיד יש קונים מהירים, לכן כשהרשתות רוצות להפטר ממשהו מהר הן עושות מבצעי כסח, אפילו ברמות הנחה של פי- 2 ומעלה מזה, וזו ההזדמנות שלכם. כעת כל שנשאר לכם לעשות הוא לאסוף את המוצרים שסימנתם ובהם אתם מעוניינים.

דוגמא בתמונה, שולחן מתקפל שעלה 150 ש"ח לפני חג הסוכות, עקב הביקוש לשולחנות שכאלו לקראת הסוכות וההתארגנות לאושפיזין, נמכר ממש לאחר חג הסוכות בחצי מחיר של 79 ש"ח (כמעט בחצי מחיר).

חסכון בכסף גדול- לצד החסכונות הקטנים שמאפשרים לנו לאבזר ולבצע רכישות טובות לנכסים שלנו, שימוש נכון בעיתוי ידוע, יכול לחסוך לנו כמה עשרות אלפי ש"ח ולעיתים להגיע גם למאות אלפים.

חסכון בעשרות אלפים- חגים כמו פסח וראש השנה בעיקר, אלו חגים שעומדים בסימן התחדשות. ראש השנה מביא עמו שנה חדשה, וחג הפסח מביא עימו את מנהגי הניקיון מפני החמץ. אלו שני חגים בהם אנשים נוהגים להיכנס לתקופה של שיפוצים, בתקופה זו קבלני השיפוץ הינם עמוסים, ובהתאם לכלל של היצע וביקוש התקופות שלפני חגים ומועדים אלו, מתאפיינות במחירי שיפוץ יקרים. לעומת זאת, תקופות חלשות יותר בשנה, כגון תקופות החורף, בהן כמעט אין חגים ואנשים נוטים שלא לשפץ, הן תקופות מעולות עבור בעלי הנכסים, לבצע שיפוץ ולסגור מחירים אטרקטיביים מול קבלני השיפוץ "הרעבים" לעבודה בתקופות חלשות אלו.

תקופה נוספת המתאפיינת במחירי שיפוץ גבוהים יחסית הינה תקופת הקיץ, זו תקופה בה יש הכי הרבה תחלופת דירות, בין אם זה בהיבט הסטודנטיאלי לקראת שנת הלימודים האקדמית ובין אם בתחלופת משפחות החיות בשכירות או נכנסות לביתן החדש לקראת שנת הלימודים החדשה, מתוקף כך אלו תקופות עמוסות שיפוצים. לקראת סוף ספטמבר רוב השיפוצים כבר הסתיימו, ומי שמשפץ לאחר מכן עד לתקופה שלפני פסח, יכול לבצע עבודות שיפוץ בהנחות של כמה אלפים- עשרות אלפי ש"ח תלוי בהיקפי השיפוץ.

חסכון של מאות אלפי ש"ח- תחילה בואו ננסה להבין את הכח המניע שמאחורי חברות ציבוריות, המושג חברות ציבוריות אומר, שהחברות בבעלות הציבור, ז"א אי שם בעבר החברות הנפיקו מניות לציבור הרחב, הציבור בתורו רכש את המניות. כפי ש- וורן באפט אוהב לומר, מניה היא לא נייר (כפי שהמושג העברי 'נייר ערך' יכול להטעות), אלא מניה מייצגת את גודל הבעלות שלך בחברה.

מעצם היות בעלי המניות בעלי החברה, הרי שיש להם אינטרס ישיר שהחברה תרוויח, ככל שהחברה מרוויחה יותר, כך שווי החברה עולה, מכאן שגם ערך המניה עולה, מכיוון שהיא מהווה חלק מהבעלות. מי שמחזיק יותר מ- 5% ממניות של חברה מסויימת, נקרא בעל עניין, משמע, הוא מחזיק בנתח משמעותי מבעלות החברה, וכל פעולה שלו אמורה להיות מדווחת לכלל הציבור. לבעלי העניין יש גם כח, הכח שלהם מתבטא בלחץ המופעל על מנהלי החברות (השכירים) לייצר רווחים לחברות, מדידת הרווחיות של החברות הללו נעשית בכמה תקופות בשנה, תקופות הביניים שהן תקופת הדוחו"ת, סוף רבעון והן חלות בחודשים: מרץ,יוני, ספטמבר וסוף השנה דצמבר (דצמבר הכי טוב כפי שיפורט בהמשך) ותקופת סוף השנה שהיא תקופת הדו"ח השנתי.

למעשה תקופות אלו מתאפיינות בלחץ רב אצל מנהלי החברות, שנוטים להיות במתח רב ולהזיע מלחץ לקראת פרסום הדוחו"ת (אולי כדאי להשקיע במניות חברות הדאודוראנט בתקופות אלו :-)), מאחר והתוצאות בדוחו"ת מעידים עליהם כמנהלים בפועל.

בכדי לעמוד בציפיות ולהראות רווחיות לקראת עונת הדוחו"ת, נעשים מהלכים מרובים בכדי להגדיל הכנסות, רוב החברות מבוססות על מכירה, ובכדי להגדיל מכירות, מתחילים במבצעים כדי להגדיל את היקף המכירות ועימו יבוא גם הגידול בהכנסות.

היכן זה פוגש אותנו כמשקיעי נדל"ן?
כמשקיע נדל"ן אני מנצל את נקודות אלו, בעיקר בתזמון העיסקה שלי ברכישת נכס חדש. כמשקיע- אני משתמש במינוף/ משכנתא בכדי לרכוש נכס. משכנתא היא למעשה מוצר, אותו חברה (הבנק) מוכרת לי כצרכן. המשכנתאות מהוות נתח כבד משקל בהכנסות ורווחיות  הבנקים. לכן אם אנו כמשקיעים מודעים לכך, אנו יכולים לתזמן את ניהול המו"מ על ריביות המשכנתא, וזמן לקיחת המשכנתא, כמה שיותר צמוד לתאריך הדוחו"ת, והכי טוב לקראת סוף השנה, לחודשים נובמבר/דצמבר. אז הבנק יהיה הרבה יותר גמיש בהיבט של ריביות המשכנתא שתקבלו, מכיוון שרוב המשכנתאות נלקחות לתקופות של 15-25 שנים, הרי שחסכון בריביות יכול להביא לחסכון של כמה עשרות עד מאות אלפי ש"ח בתופה זו, חסכון שיצרתם רק בגלל שימוש נכון בעיתוי ידוע מראש.

דוגמא למשכנתא ממוצעת בהיקף של 600,000 ש"ח בהפרש של 0.5% בריבית ל- 25 שנים: חישוב שנעשה בריבית 4%  מול 3.5% (נבחר שרירותית לצורך ההדגמה), מראה על סה"כ חסכון של 50,000 ש"ח.

אם לוקחים משכנתא של 1 מיליון ש"ח ל- 25 שנים באותן הריביות, אז מגיעים לחסכון של 80,000 ש"ח.

שימוש במחשבון המשכנתא של לאומי מראה תשלומי ריבית של 4% בגובה של  583,500 ש"ח לכל התקופה

שימוש במחשבון המשכנתא של לאומי על ריבית 3.5% מראה תשלומי ריבית של 502,000 ש"ח, חסכון של 81,000 ש"ח

הערה: מדובר כאן בדוגמאות שרירותיות להבהרת הרעיון, תוסיפו לכך את: יכולת המיקוח שלכם, ניסיון, כשרון אישי, ניהול מו"מ מול הבנק, שימוש בתחרות בין הבנקים, ניצול תקופות משמעותיות יותר כגון: סוף שנה, עקב התארגנות לדו"ח השנתי ואתם יכולים לשפר את סה"כ הריביות שלכם ביותר מ 0.5%, מכאן שהחסכון שלכם יכול להגיע גם למאות אלפי ש"ח, תלוי בתקופה, ובגובה המשכנתא שלכם.

לא רותמים את העגלה לפני הסוסים:

הכל טוב ויפה, והרעיון ברור, כעת כל שנשאר לכם לעשות בכדי להנות משימוש חכם בעיתויים אלו, זה להיות בעליהם של נכסים להשקעה.

מה אתם עדין לא?!

בדיוק בשביל זה בניתי את תהליך הכשרת המשקיעים שלי, לא תשתתפו, לא תדעו.