בסביבת ריבית עולה כמו היום, אנו שומעים יותר ויותר הצהרות שאומרות:
"לא כדאי לרכוש דירה של 3-3.5% תשואה כשמקבלים בפק"מ בבנק יותר"
האם זו השקפה נכונה?
בכדי לענות על השאלה הזו בואו נביט קודם על מה הבנקים מציעים היום (נכון לזמן כתיבת שורות אלו):
מהסתכלות בטבלה אנו רואים כי הריבית הגבוהה ביותר היא של בנק ירושלים ועומדת על 4.19%, אני אתייחס לנתון הזה כאילו זו האפשרות העומדת בפני כלל האזרחים בכל הבנקים.
היכן הטעות בהמלצה להשקיע בפק"מ במקום בדירה?
טוב, הייתי עדין, יש כמה טעויות ולא טעות אחת, מוכנים? מ-ת-ח-י-ל-י-ם….
- השוואת התשואה אינה נכונה (א)– כשמשווים את התשואה של דירה אנשים מביטים רק על תשואת השכירות, ז"א שכירות שנתית חלקי מחיר הנכס ולפי זה מחשבים תשואה. אך זו טעות, אם רוצים לעשות השוואה נכונה צריך במקרה זה להשוות את עליית הערך של הדירה (כאילו לא מתקבלת עליה שכירות) כמו עליית הערך של הקרן בפק"מ.
- זמני השקעה- התשואה בפק"מ מדברת על שנה אחת או מקסימום 5 שנים לפי הטבלה, כשאני מדבר על דירות להשקעה אני מדבר על טווחי זמן רחוקים יותר [בבלוג זה כגישת השקעה של כותב שורות אלו].
- השוואת תשואה אינה נכונה (ב)- בעוד ובפק"מ יש רק תשואה אחת והיא הריבית שמקבלים על הנכס, בנדל"ן יש תשואה מצרפית המורכבת מ:
א.עליית ערך הנכס
ב. תזרים מזומנים מהשכירות (אם ישנו)
ג. כיסוי קרן המשכנתה דרך השכירות - מיסוי- בעוד וכדי למשוך את הרווחים בפק"מ יש לפדות את הכל בסוף התקופה ואז המיסוי הוא 15% על הרווחים. בדירה להשקעה יש את מנגנון ה- 'כסף בקירות' שם ניתן למשוך כסף בעקבות עליית ערך הנכס מבלי לממש אותו ולכן ללא תשלום מס רווחי הון.
מהי הטעות הקריטית ביותר של חוסכי הפק"מ שמפריכה את הטיעון שפק"מ כדאי יותר?
אז לפי בנק ירושלים הריבית על הפק"מ היא 4.2% לשנה (עגלתי למעלה).
בואו נעשה חישוב תאורטי, יש לחוסף 500,000 ש"ח שהוא לא יודע אם כדאי להשקיע בדירה או בפק"מ, לכן הוא מחליט לעשות השוואה.
לצורך העניין, אני אעשה השוואה פשוטה רק על ערך הנכס כמו בסעיף 1 לעיל.
אז אם הוא סוגר את הכסף בפק"מ ל- 5 שנים לפי מנגנון של ריבית דריבית אחרי 5 שנים יהיה לו סכום של:
614,198 ש"ח
משמע רווח לפני מס של: 114,198 ש"ח
כעת בואו נראה מה אומרת האופציה הנדלנ"ית בצורה של השקעה בדירה:
אז יש לנו הון של 500,000 ש"ח איתם ניתן לרכוש דירה בשווי של 1,000,000 ש"ח [משכנתה 50%], אנו יודעים מנתוני העבר ששיעור עליית ערך הדירה בממוצע לכל שנה עומד על 4.249% על בסיס נתונים משנת 1973 ועד ל- 2023, לקריאה נוספת על חישוב זה, מוזמנים לקרוא את הרשומה: האם באמת יש בועת מחירי נדל"ן בישראל?
מכאן שהחישוב של עליית ערך הנכס לאותן 5 שנים, יהיה:
ערך הנכס לאחר 5 שנים אמור להיות 1,231,287 ש"ח ומייצג רווח של 231,287 ש"ח.
והנה הדבר המעניין, מכיוון שעליית הערך נעשית על ערך הנכס המלא, אך המשקיע שם הון עצמי של 500,000 ש"ח, הרווח שלו כפי שנאמר לעיל הוא 231,287 ש"ח, מה שמייצג ריבית שנתית של 7.9%.
מסקנת ביניים: השקעה בפק"מ למול דירה, אינה משתלמת, השקעה בדירה רק כעל בסיס עליית הערך בהיבטי תשואה אלו הינה כמעט פי 2 מהפק"מ.
כעת אם תוסיפו את שאר מרכיבי התשואה, כמו ירידת קרן משכנתה לאורך השנים, עליה בשכירות ותזרים המזומנים, כל אלו מביאים את המשקיע הממוצע לתשואות ממוצעות של 10% ומעלה לשנה לאורך השנים (בההחזקה ארוכת טווח).
לכן אם הדילמה שלכם היא פק"מ או דירה, ההשוואה הפשוטה לעיל תתן לכם את התשובה.
אם ברצונכם להעמיק את הידע שלכם בהשקעות נדל"ן פרטים ומידע על תהליך הכעשרת המשקיעים שלי בלינק: תהליך הכשרת המשקיעים
6 מחשבות על “פק"מ או נדל"ן מה אנשים מפספסים?”
זה אכן נכון שבעזרת המינוף ניתן לקנות נכס לפי הדוגמה שנתת במיליון ש"ח. אך בסביבת הריבית הנוכחית הריבית שקונה הנכס יצטרך לשלם על מינוף זה היא כ 5 – 6 אחוזים.
כלומר על המינוף הוא ישלם אחוז גבוה יותר מאשר הוא יקבל עבורו. וזה פרט חשוב מאוד שהשמטת מהחישוב שלך.
בנוסף, על מנת לא לעבור לתקופות החזר מאוד מאוד ארוכות של 30 שנים הקונה יצטרך להחזיר סכום גבוה יחסית כל חודש לכיסוי המשכנתא, ששוב, לאחר עליית מחירי הדירה ובסביבת הריבית של היום שכנראה תישאר גבוהה לתקופה הגבוהה יהיה יקר יותר מאשר השכירות שהוא יוכל לקבל עבור דירה במיליון ש"ח.
שני נתונים אלה ביחד לדעתי מעמידים את הסיבות שכתבת פה בסימן שאלה גדול.
אני מאוד מאמין בנדל"ן, אבל לא בכל מחיר. ולקחת כרגע מינוף מקסימלי של 50% זאת לדעתי הצנועה טעות.
בנוסף את חישוב התשואה בממוצע שלך לקחת אחרי השנתיים וחצי האחרונות שבהם עלה הנדל"ן כ 30%. נראה שכרגע אנחנו ניצבים לפני תיקון מסויים. ואם היית לוקח את הממוצע מלפני השנתיים האלה לא היית מגיע ל4.24% כפי שכתבת.
אני מאוד מעריך את הכתיבה שלך, אבל אם אתה עושה השוואה, אנא בצע אותה במדוייק ולא בצורה פופוליסטית כמו שהכתבות בעיתונים הכלכליים עושים
הי רז,
קודם כל תודה על תגובתך.
את המענה על כל מה שהעלית ניסיתי לתת בגוף הפוסט ובקישורים הפנימיים.
אך הדבר האקוטי ביותר לטעמי שפספסת הוא צורת ההתסכלות, כתבת ואני מצטט:
יש כאן שתי דברים שחשוב להתייחס אליהם מתוך המשפט הזה שכתבת:
הראשון- המשקיע אינו משלם את הריבית, אלא השוכר, הנכס מושכר להזכירך.
השני- בנכס של מיליון ומשכנתא של 500,000 ש"ח ההחזר היום עומד על 2800 ש"ח לחודש [ל- 30 שנים], נכס של מיליון מושכר היום בשכירות של 3000-3500 ש"ח תלוי בנכס ומיקומו (ואני לא מדבר על נכסים מחולקים).
כך שלאחר החזר המשכנתה (המכיל את הריבית+ הקרן) עדין יש למשקיע תזרים מזומנים.
הפוסט כמו הרבה פוסטים שלי מציגים רעיון וצורת התנהלות/השקעה.
כל משקיע הקורא את הפוסטים הללו חשוב שידע להתאים את העסקה והמימון בהתאם למטרות ההשקעה, למטרות אישיות וליכולות שלו.
היום מי שמחפש תזרים מזומנים חייב להזרים יותר הון עצמי.
מאידך, מי שמשקיע בנכס עם פוטנציאל השבחה כמו בהתחדשות עירונית, יכול לא להנות מתזרים בטווח המיידי, אך להנות מהשבחה ותזרים בהמשך ויש לכך פתרונות מימונים לעניין זה.
מקווה שהבהרתי ושוב תודה על ההתייחסות, כיף לדעת שיש הקוראים בעיון ומעירים לי על הכתוב.
אתה צודק באופן כללי
אבל שכחת משהו – אם לבן אדם יש כבר דירה
תוסיף לחישוב 8% מס רכישה.
זה נכון.
אך אין לזה השפעה על המסר והטיעון.
זה רק אומר שהרוכש יביא יותר הון מהבית.
זה עדין לא משפיע על התזרים שלו לפי הדוגמא
בהמשך לתגובה הקודמת
חוץ ממס רכישה
יש הוצאות של תיווך, שמאות, עו״ד, התעסקות עם שוכרים, שיפוצים בדירה, ועוד.
אם זה ל5 שנים, יש מצב שפק״מ מנצח
אלא אם כן בן אדם יקנה במקום שבוודאות יעשה עליית ערך משמעותית (פינוי בינוי, רכבת)
לעומת זאת, אם הקונה היה שם 500 אלף וקונה דירה של 2 מיליון ש״ח – ויש לו נכונות לשלם כל חודש הפרש מסויים למשכנתא . סביר להניח שאחרי 5 שנים גם השווי של הדירה יהיה יותר גבוה וגם המסביב .
האמת… אם זו גישתך.
ואתה משוכנע שפק"מ מנצח, אני מאחל לך הצלחה.
אולי שווה לראות את זה:
https://vt.tiktok.com/ZSLRRcuaw/