ראש בראש נדל"ן vs מניות- כל החסרונות הם יתרונות

לפני שנה וחצי התארחתי בבלוג אחר העוסק בהשקעות, אותו בלוג מארח עוסק בעיקר בהשקעות בשוק ההון. לבקשת המארחים התבקשתי לכתוב רשומה קצרה על הדרך שלי לעצמאות פיננסית דרך משקפי 'השקעה בנדל"ן מניב למגורים', כמובן שנענתי, זהו גם כבוד וגם הזדמנות להראות ולהציג לקוראים אחרים את השקפת עולמי בנושא.

באחת מתגובות הבלוג, קיבלתי רשימה של חסרונות בהשקעה בנדל"ן לעומת שוק ההון.

אם נבצע סקירה פשוטה וקלה בעיתונות הארצית וגם בזו הבינלאומית נראה כי כמעט כל שנה יש כתבות אשר משוות בין ביצועי שוק המניות לבין ביצועי שוק הנדל"ן, ההשוואת הללו נעשות בעיקר ע"י השוואות מדדים על פני ציר הזמן.

בואו ואסכם לכם את זה: בכל ההשוואות הללו מדדי המניות מנצחים בגדול את מדדי הנדל"ן, משמע לאורך התקופות הנבדקות, שיעורי התשואה ועליית התשואה במניות היו גבוהים יותר מאלו אשר בנדל"ן. המסקנה כאן פשוטה….  התשואות על הדירות על פני ציר הזמן קטנות יותר מאשר התשואות על המניות.

הנה לדוגמא השוואה שנעשתה  ע"י מגדל שוקי הון ופורסמה בדה מרקר בכתבה מתאריך: 24/2/13, לפני שנתיים.

תמונה נלקחה ממאמר בדה מרקר השוואה בוצעה ע"י מגדל שוקי הון.
פורסם במגזין דה מרקר בתאריך 24/3/13 השוואה בוצעה ע"י מגדל שוקי הון.

אנו לא צריכים להיות גאונים גדולים בכדי לראות שמדדי המניות מובילים, אבל האם זה אומר לנו בהכרח על הנכסים האם השקעה אחת טובה מרעותה, רק לשם הפשטות כאשר אני מדבר על נכסים אני מדבר על דירה מול מניה. אבל יש שאלה חשובה יותר שעלינו לשאול:

האם המשקיע במניות עושה יותר מאשר המשקיע בנדל"ן?

בואו נעשה רשימה קצרה להבדלים בין נדל"ן למניות (מי שרוצה יכול להעיף מבט בהסברים למה לא לעשות נדל"ן):

1. עלויות עיסקה נמוכות בניות לעומת עיסקת נדל"ן.

2. אין צורך באנשי מקצוע לביצוע העיסקה (עו"ד, שמאי, מתווך).

3. קלות ביצוע עיסקת מניות (צריך רק מחשב ובלחיצת קליק יש עסקת מכירה/קניה).

4. קל לבצע עסקאות מעבר לים, הכל נעשה דרך מחשב במניות אין צורך לסוע לחו"ל לבדוק נכס.

5. זמן ביצוע העיסקה במניות הוא מהיר לעומת נדל"ן (ניהול מו"מ, העברת טיוטות, חתימת חוזים, העברת כספים וכו')

6. אין צורך בהון ראשוני מינימאלי במניות (בנדל"ן צריך גודל הון מסויים של כמה מאות אלפי ש"ח- היום)

הרשימה עוד מתארכת, אין לי התנגדויות לרשימה הזו, זה גם המקום לציין שעבדכם הנאמן משקיע גם במניות וגם בנדל"ן ממשי.

אני רוצה לחזור ולהתמקד בשאלה המודגשת לעיל, ולהתמקד דווקא בביצועי המשקיעים. ניסיתי למצוא מחקרים ברשת אשר מנסים להשוות בין יעילותם של המשקיעים הפרטיים בנדל"ן לעומת מניות, לצערי לא מצאתי משהו קונקרטי או מחקר שאכן השווה בין ביצועי משקיעים ולא בין ביצועי המדדים.

אני אהיה זהיר מאחר ואת השורות הבאות אני כותב על סמך ההיכרות שלי עם השוק ועם כלל חוג מכריי, ולא על נתונים אמפיריים אמיתיים.

ידוע כי בשהקעות בשוק ההון, יש לאלמנט הפסיכולוגי השפעה גדולה על התנהגות המשקיעים, רוב המשקיעים הקטנים פשוט עושים טעויות רבות וסופגים הפסדים רבים, הטעויות הנפוצות הן:

1. ניסיון כושל לתזמן את השוק.

2. רכישה לא על בסיס ידע מהותי, אלא על בסיס שמועות.

3. הפיתוי גדול ללחוץ על העכבר עקב קלות ביצוע העיסקאות, לכן רבים מממשים עקב טרנד או פאניקה רגעית בשוק.

אני חושב שמיותר מאוד מבחינתי להיכנס להשוואה מה עדיף מניות או נדל"ן, מאידך אני רוצה להצביע על תופעה התנהגותית אשר מגינה על המשקיעים (הפרטיים) בנדל"ן לעומת המשקיעים בשוק ההון.

ישנו מושג הנקרא  Behavior Gap (המרווח ההתנהגותי נ.ב)- בכדי להסביר מהו, אני אצטט ואתרגם מתוך מאמר מעניין בנושא: "המשקיע הממוצע אינו מגיע לתשואות של ההשקעה הממוצעת, במילים אחרות; משקיע יכול להחזיק בהשקעה ממוצעת, ואם הוא יפעל נכון, אז ב- 99% הוא יקבל תשואה גבוהה יותר ממשקיעים ממוצעים מקבילים".

זה אגב טיפ חשוב למנהלי השקעות, בכך שהם יכולים לשים את כספי לקוחותיהם בתיקים ממוצעים, ואם הם ישמרו עליהם (הלקוחות) מפני שטויות התנהגותיות, הרי שהתיקים יהיו רווחים. משמע לשמור על המשקיעים מפני עצמם.

Taken from the article: The Behavior Gap by Carl Richards
Taken from the article: The Behavior Gap by Carl Richards

מהאיור הפשוט של מחבר המאמר קארל ריצ'רדס, ניתן לראות כי למעשה המחבר רוצה להצביע כי המקור להפסדי המשקיע הממוצע או אולי לתשואות הנמוכות מהממוצע של המשקיע נובעות בעיקר מהתנהגותו.

טוב, אז הוא לא ממש גילה לנו את אמריקה, אבל צורת הצגת הדברים שלו מעניינת לטעמי.

אם נחזור כרגע לחסרונות של הנדל"ן למול המניות (עפ"י השקפת עולמם של משקיעי המניות), נראה כי דווקא חסרונות אלו הם היתרונות הגדולים של משקיעי הנדל"ן הפרטיים. איטיות התגובה של שוק הנדל"ן, איטיות העיסקאות (מהלך העיסקה), השלבים השונים בעיסקה. הם אלו אשר מגינים על טעויות אשר עלולות להיווצר עקב גורם 'המרווח ההתנהגותי'.

בעוד ונפילה גדולה  במניה מסויימת עקב הודעה או מהלך של משקיע גדול, יכולה לגרום לפאניקה ולמימוש ההחזקות של המשקיע במחיר הפסד (לחתוך הפסדים) משמע, ירידה בתשואת התיק כולו והפסדי כספים. בנדל"ן התגובה האיטית וביצוע העיסקה היחסית מסורבל, מגנים על המשקיע בנדל"ן מפני טעויות שמקורן בגחמה ופאניקה שהם השורש הרע של 'המרווח ההתנהגותי'.

סייג: אין לראות באמור לעיל ייעוץ להשקיע באפיק כזה או אחר, הכותב ובעלי האתר אינו יועץ השקעות ואינו מחזיק ברשיון כזה.

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

9 מחשבות על “ראש בראש נדל"ן vs מניות- כל החסרונות הם יתרונות”

  1. שלום נדלניסט,
    מה לא נאמר ונכתב על נדלן מול מניות…
    לדעתי תיק השקעות מאוזן צריך לכלול גם וגם (וגם קרנות סל Reit בחלק הנדלני למרות שמדובר על חיה שונה לחלוטין מאשר החזקת נדלן פיסית)ץ
    בכל אופן, לגבי השקעה לטוח ארוך בשוק ההון, הבורות בעניין שאני מזהה בישראל היא פשוט מדהימה וחוצה מגזרים. מצחיק שאנשים שהשקיעו שנים כדי ללמוד רפואה מבינים בהשקעות כמו שאני מבין בשירה פינית עתיקה בעוד שעתידם הפינסי (שלהם ושל ילדיהם) היה שונה לחלוטין לו היו מקדישים מעט זמן ללמוד כיצד להשקיע.
    למי ששומע וקורא אנגלית הלינק הבא (ממדרשו של ג'ון בוגל, מייסד חברת קרנות הסל vanguard) יכול להיות מקום מעולה להתחיל להבין את עקרונות השקעה לטווח ארוך.
    https://www.bogleheads.org/wiki/Video:Bogleheads%C2%AE_investment_philosophy
    את "עשר הדיברות" של בוגל הייתי תולה על כל מקרר בארץ.
    דן

    • הי דן,
      תודה על התגובה.
      בעקרון אין לי התנגדות לדברים שכתבת.
      אולם תיק "מאוזן" זו מילה גדולה וכללית מדי.
      אני חושב שאדם צריך להשקיע בתחומים שהוא למד אותם, השקיע לימוד ומחשבה, חקר ורק אז החל להשקיע, ממש לא משנה לי אם זה מניות, אג"ח סחורות או נדל"ן ריאלי. חשובות ההבנה בתחום והערכת הסכונים.
      עם זאת, חשוב היה לי להבהיר את משמעות גורם ה- Behavior Gap שמתבטא בצורה מאוד חזקה בשוק ההון ולראיה הרבה משקיעי פרטיים אשר מפסידים שם את כספם, לעומת ההגנה של השקעה בנדל"ן מפני גורם זה.

      הצלחה לכולנו בהשקעות

  2. 1. דירה להשקעה מתנהגת כמו אגח. גם בדירה להשקעה הרווחים מגיעים משני כיוונים: רווח הון שקול לעליה או ירידה במחיר הדירה וקופון השקול לשכירות החודשית.
    2. במאמרי ההשוואות בודקים רק את העליה במחיר הדירה הממוצעת ולא את השכירות שהמשקיע מניב ממנה. לכן אתה רואה הטיה לטובת השקעה במניות. אם תוסיף את השכירות לתקופה תקבל תשואה טובה יותר בדירות המשמשות להשקעה.
    3. פרמטרים כגון שיפוץ פנים, תמא, המשביחות ערך של דירה להשקעה לא נלקחות בחשבון כשמדובר על מחיר דירה ממוצעת. אף דירה שקניתי אינה ממוצעת בהיבט הזה.

    • לום מאור ותודה על תגובתך.
      אתה בהחלט צודק לגבי מרכיב תזרים המזומנים שלעיתים לא נלקח בחשבון.
      עם זאת, מטרת הרשומה היתה לא להשוות בין שוק ההון להשקעה בנכסי נדל"ן ריאלים, אלא יותר להבי אלידיעת הקוראים את הסכנה ממנה נגרמים הרבה הפסדים בשוק ההון, וההגנה שהשקעה בנדל"ן מהווה כנגד גורם ה- Behavior Gap.
      אך ההוספה שלך בהחלט חשובה.

  3. הי נדלניסט
    מאמר נהדר, למרות שאני משקיע שוק ההון בעיקרי, אני בהחלט מקבל את השפעת הפער שאכן מנוטרלת בהשקעות נדלן פיזי.
    תודה,

כתוב/כתבי תגובה