שאלה: אם השקעה במשרדים היא כל כך טובה, אז למה היא כל כך גרועה?

אחד הטרנדים החזקים בשנים האחרונות, הינו טרנד ההשקעה במשרדים, ב- 3-5 השנים האחרונות אנו רואים שיווקים מאסיבים על ההשקעה במשרד ובמקביל אנו רואים את הצמיחה של מגדלי משרדים רבים ולא רק במרכז הארץ ומדינת תל אביב.

ניתן לראות התפתחות של אזורי עסקים כמו חולון, הפארקים ברחובות, באר שבע, חדרה ועוד ערים נוספות.

חשוב לי להבהיר כבר בתחילת הפוסט שאני חושב שהשקעה במשרדים יכולה להיות השקעה מעולה, אך זאת רק בתנאים מסויימים ולצערי תנאים אלו אינם רלוונטים לרוב המשקיעים שמצאו עצמם משקיעים במשרדים.

מדוע נהרו המשקיעים הקטנים להשקעה במשרדים?

חשוב להבין את התהליך שגרם לתזוזה של המשקיעים הקטנים מהשקעה בנדל"ן למגורים לכיוון של השקעה במשרדים ובהמשך נפרט גם את הכשלים/הפספוסים בשיקולים שלהם למעבר הנ"ל.

בארץ ענף הנדל"ן נהנה מעדנה בעשור האחרון, ממש בשיא משבר הסאב-פריים, כאשר משקיעים רבים נפגעו ו/או נבהלו מההשקעות בשוק ההון, רבים מהם החלו להזיז כספים משוק הון וחיפשו אלטרנטיבות רווחיות אחרות. לאחר שנים של ירידות במחירי הנדל"ן למגורים (עקב ההצפה מהבניה המאסיבית של שר השיכון דאז אריק שרון ז"ל, שבאה כתגובה לעליה המאסיבית מרוסיה דאז), נוצר מצב שהנדל"ן הראה תשואות אטרקטיביות מאוד.

היו עוד גורמים נוספים שמשכו משקיעים להשקעה בנדל"ן למגורים:

• קבלת משכנתאות בתהליך קל יחסית
• משכנתאות למימון של עד 95% משווי העיסקה
• צורך בהון עצמי מועט יחסית
• תשואה דו ספרתית
• אלמנט פסיכולוגי, נדל"ן תמיד נותן הרגשה יציבה וקבוע יותר, בשוק ההון אנשים מפחדים לאבד כספם.

ככל שעבר הזמן ומחירי הנכסים עלו בערכם ומחירי השכירות לא השתנו בהרבה נוצר מצב שהתשואה התחילה להישחק, ומתשואה דו ספרתית התשואות ירדו לרמה של ממוצע ארצי העומד על 3-4%, כאשר בת"א והמרכז יש מקומות שתשואה ירדה עד למצב של 2-3% שנתית.

במקביל ועקב המלחמה הפופוליסטית במשקיעים, החלו גם להגביל משקיעים רבים בכמות המכנתאות שהם יכולים לקחת תחת ההגבלה של 50% משכנתא זאת ועוד העלאת מיסים בכמה שלבים ממס רכישה של 3.5% העלאה ל- 5% ובהמשך בשיא לרמה של 8% (כיום, מס הרכישה עומד על 5%).

גורם נוסף הוא דרישת ההון העצמי מהמשקיעים, כשאר  מחיר הנכסים עולה מחד ונוצרות הגבלות על גובה המשכנתאות/מינוף שיכול להילקח, נוצר מצב שמשקיעים נדרשים להביא יותר הון עצמי לעיסקה, אם ניקח לצורך הדוגמא דירה במחיר של 1-1.2 מיליון ש"ח, הרי שהדרישה מהמשקיע היא להביא הון עצמי של לפחות 500,000-600,000 ש"ח וכל זאת לפני שלל ההוצאות הנלוות לעיסקה.

לרוב המשקיעים לא היה את ההון הדרוש ואז האלטרנטיבה היתה או להשקיע בפריפריה, שזה סגנון השקעה שלא מתאים לכולם בגלל המרחק הגיאוגרפי, שהוא בעיקרו יותר מרחק פסיכולוגי ולא גיאוגרפי שמונע מהמשקיעים להביט לעבר הפריפריה.

לכן מצאו עצמם משקיעים רבים עם הון עצמי של 200,000-400,000 ש"ח שחיפשו את האלטרנטיבה.

את האלטרנטיבה הזו זיהו וסיפקו המשווקים.

איך היזמים משכו את המשקיעים למשרדים?

למעשה בשיווקים אלו אנו יכולים בדיוק לראות את ההפרדה בין המשקיעים המיומנים שלא נפלו במלכודת, לבין המשקיעים הפחותמיומנים ועליהם עבדו השיווקים הללו.

אז מה ראו המשווקים שהמשקיעים לא ראו?

המשווקים הבינו, שהם חייבים למשוך את המשקיעים לכיוון שלהם, הצורה הזו היתה ע"י התשואה, הם היו צריכים להראות משקיעעם שלמעשה התשואה במשרדים יותר גבוהה מהתשואה על דירות למגורים ודבר נוסף, שמחיר המשרדים הוא "בר השגה" עבורם, זיכרו את מגבלת ההון העצמי שדנו בה לעיל.

תשואה "גבוהה"- לא לחינם ראינו ועד היום אנו רואים יש שלטי חוצות, באנרים באינטרנט אשר  מפרסמים השקעה במשרדים בתשואה של 6%, למעשה אלו השיווקים שהטו את הכף.

מחיר- היזמים הציעו משרדים במחירים של 300-500,000 ש"ח בהתאם לגדול, לרוב זה עבור משרדים בגדלים של 30-50 מ"ר ברוטו (בהמשך נדון על יחסי ברוטו/נטו).

משני היבטים אלו קל לנו להבין מדוע נהרו משקיעים רבים לפרוייקטים של יזמים במגדלי משרדים, עוד שיטת שיווק שעבדה על המשקיעים היא שכל אחד דמיין את עצמו משכיר לחברות טכנולוגיה ענקיות כמו: גוגל, פייסבוק, אמזון IBM אפל ואחרות, הבעיה היא שחברות אלו לא מחפשות משרדים קטנים אלא לעיתים קומות שלמות ואף בניינים שלמים ואינן מעוניינות בהשכרה של משרדים קטנים.

כתבה מעיתון דה מרקר בה התייחסתי לאפיק השקעה של משרדים:

מה פספסו המשקיעים ומדוע השקעה במשרד הפכה להשקעה גרוע?

בחלק זה אפרט רק חלק מהגורמים, בכדי שיהיה לכם קל להשלים את התמונה השלמה.

1. הצפה- כשיש לכם משרד ובסביבה יש עו"ד או רו"ח ועסקים אחרים המחפשים לשכור אותו זה מעולה, אך כשאתם חלק ממגדל באזור המוצף במגדלים, אתם בבעיה ולכן זה מייתר עודף היצע, דבר המייצר תחרות עבור הנכס שלכם.
2. חשבונאות- בד"כ יש להנפיק חשבוניות מס עבור השכרה למשרד, מאחר והשוכר ירצה להתקזז על זה בהוצאות העסק, אז נכון שיש עסקים שמוציאים חשבונית עצמית וזה חוסך, אך רוב האנשים ימצאו עצמם מתמודדים מול רשויות המס והוצאות רו"ח.
3. תיק במע"מ- חלק מהאנשים ימצאו עצמם גם מחוייבים לפתוח תיק במע"מ לצורך העניין, זו התעסקות נוספת.
4. הלוואות מסחריות לא משכנתאות- לצורך מימון העיסקה, היזמים הציעו למשקיעים הלוואות, אך התנאים בהם הלוואה מסחרית נלקחת הן בהיבטי הפריסה והן בהיבטי הריבית אינה בתנאי משכנתא, כך שההחזרים גבוהים הרבה יותר.
5. דמי ניהול- במגדלים מפוארים דמי הניהול הינם גבוהים מאחר ויש לתחזק ניקיון חדרי מדרגות, לובי מפואר, מעליות, סביבת הבנין ועוד. רוב המשקיעים לא יודעים שדמי הניהול נגבים לפי מ"ר ברוטו ולא המ"ר נטו.
6. ארנונה- האינטרס של העיריות באישור בנייני משרדים ומסחר רבים היא מכיוון שהארנונה עליהם גבוהה וממלאת את קופת הרשויות/עיריות.
7. מעטפת- משרדים נמכרים ברמת מעטפת, שיפוץ של משרד לצרכי הלקוח יכול להגיע לעוד כספים שלא הובאו בחשבון.

על פניו לא נראה שיש בעיותיות עם סעיפים אלו (יש עוד רבים אחרים), כאשר המשרד מושכר, אז הכל נחמד ורגוע, אך בישראל כמו בישראל הדברים הפשוטים ביותר תמיד נוטים להסתבך.

כאשר יש לנו היצע גדול מאוד של משרדים, אזי השכירות יורדת כאשר זו יורדת גם התשואה יורדת. בשיווקי היזמים כאשר מדובר בתשואה של 6% זו התשואה ברוטו, לכן חאחר שמורידים מיסוי, ושאר עניינים, תקלות יועצים ואנשי שירות ועוד (עו"ד ורו"ח) התשואה שלכם יורדת לכיוון ה- 4% והנה הגעתם לתשואה של מגורים.

משרדים זהו שוק שבד"כ הראשון שמגיב למשברים מסוגים שונים, אמנם בימים אלו אנו שמשבר הקורונה, אך משרדים מגיבים למשברים הכי קטנים ולא חייבים משבר קולוסאלי מסדר גודל של קורונה. כאשר יש מיתון בשוק, רוב השוכרים בד"כ עוברים לעבודה מהבית או לאזורים אחרים ונוטשים את המשרדים.

כאשר המשרד עומד ריק, בניגוד למה שוקרה עם דירה, אין פטור מארנונה לתקופה של עד חצי שנה, וגם אין פטור מדמי הניהול, כל אלו באים בתוספת להחזרי ההלוואה המסחרית שעל המשקיע לעמוד בה, מביאים את המשקיעים להכניס יד עמוק לכיס.

משקיע מקצועי יודע שהשקעה במשרד עושה שכל כאשר התשואה מדברת על 8% ומעלה וכפי שהבנתם עד כה זה בלתי אפשרי כאשר השיווקים מתחילים מ- 6%, שיווקים שנועדו למשקיעים שמשווים בין דירת מגורים למשרד, השוואה שאינה במקומה.

משרדים מהיותם נכס תנודתי ומושפע מאוד, הוא נכס שמגלם בתוכו סיכונים רבים יותר מהשקעה רגילה בדירה ולכן התשואה חייבת לפצות את המשקיע על הסיכון, הטעות הקריטית של המשקיעים היא שהם לא חיפשו את ההלימה בין התשואה לסיכון, לצורך כך אני ממליץ לכם לקרוא את הרשומה שלי על מבחן האריה לתמחור סיכונים.

הדבר שממש פוגע בשיקולי המשקיעים להשקעה במשרד-

אחד המושגים המשמעותים בהשקעה במשרדים הינו מושג יחס ברוטו/נטו, יחס ברוט/נטו מדבר למעשה על גודל המשרד שיש למשקיע בפועל היכן שהלקוח נכנס והשוכר יושב, קבלה, שולחן, וכיו"ב. כאשר הברוטו מדבר על המעברי גישה למשרד, חדרי המדרגות לובי ועוד.

ככל שמשרד יותר קטן יחב הברוטו/נטו גדל, כך שיוצא מצב, שמי שרכש משרד בגודל של 50 מ"ר ברוטו, תכל'ס יש לו משרד של 25-35 מ"ר.

היכן הדבר הזה בא לידי ביטוי?

כמוזכר משדים לרוב מגיעים ברמת מעטפת, לעיתים היזמים יציעו לכם "דיל" הם יציעו לכם לשפץ את המשרד שלכם במקום ב 3000 ש"ח למ"ר במחיר מבצע של 2000 ש"ח למ"ר.

בפועל החישוב לשיפוץ יעשה ע"י היזם על שטח הברוטו של המשרד, כך שתשלמו למעשה 2000 ש"ח למ"ר, במשרד של 50 מ"ר הגעתם ל 100,000 ש"ח.

כאשר היזם משפץ לכם ב- 1000 ש"ח למ"ר נטו, כי זה מה שאתם משכירים, זה מה שרואים בעין, ואם מדובר במשרד של 35 מ"ר, הרי ששלמתם 2000 ש"ח למ"ר עודפים של 15 מ"ר, והנה התאדו לכם עוד 30,000 ש"ח.

אך מה באמת פגע הכי הרבה במשקיעי המשרדים?

הדבר העיקרי שפגע  ברוב משקיעי המשרדים הוא חוסר ידע והשכלה רלוונטים. משקיעים רבים נהרו למשרדי היזמים כי עניין אותם השקעה של 400,000 ש"ח ב 6% (תשואה ברוטו) והם חשבו שאם תפסו את אלוים בכבודו ובעצמו בוואבוס.

אילו משקיעים אלו היו טורחים ומשקיעים בהשכלה הנדלנ"ית שלהם ועוברים הכשרה רלוונטית בטרם היו משקיעים את מיטב כספם, רבים מהם לא היו מצויים היום במצב בו ההוצאות החודשיות שלהם גבוהות והמשרדים שלהם עודים ריקים למול ההיצע הרב והביקוש הנמוך.

תהליך הכשרת המשקיעים שפותח במיוחד עבור משקיעים על ידי, יתן לכם את הכלים הרלוונטים לבחון את ההשקעה שלכם, להבין מה הסיכונים ולא להיות תלויים בדברי משווק כזה או אחר. הצטרפו אלינו ועשו עמכם חסד והיפכו למשקיעים מקצוענים, מוזמנים להשאיר פרטים בלינק לעיל, אשמח ליצור עמכם קשר ולראות כיצד אוכל לסייע לכם בתהליך שלכם להפוך למשקיעים מיומנים.