שינויים בשוק הנדל"ן

כל משקיע נדל"ן טוב יודע שהשקעה טובה עושים עם ראיה לעתיד, העבר אינו רלוונטי, כאשר רוב המשקיעים מנסים להתמקד בעיקר בנתונים סביבתיים וחקרי שוק המתבססים על:

• מיקום גיאוגרפי
• חתכים סוציואקונומים
• תמ"אות
• תבעו"ת
• הטבות מס
• אזורי תעשיה ותעסוקה
• חינוך
• תחבורה

ועוד…

יש לעיתים גורמים אחרים, הנבדלים בין סביבה אחת לאחרת… פירוט בהמשך.

קוריוז…

את השקעותי הראשונות ביצעתי בעיר באר שבע בשוק הסטודנטים, בבאר שבע הדירות הכי טובות והכי קלות להשכרה היו דירות קרקע, מאחר ובשכונות הישנות העירייה היתה מעלימה עין אם בעל הבית היה סוגר חצר, הדבר הזה, איפשר למעשה לייצר 'דירות גן' אשר היו חביבות על הסטודנטים ומגדלי הכלבים ומן הסתם היה משדרג את הדירה בהיבט של הביקוש לשכירות, מכאן שהתשואה עליהן היתה טובה וגבוהה יותר וכמובן דבר שהיה מעלה את  שווין.

לאחר כמה שנות פעילות בב"ש, התחלתי לבצע השקעות בעיר חיפה, באופן טבעי בסיורי הראשונים בעיר חיפה, היה נראה תמוהה למתווכים מדוע אני מתלהב ולהוט לרכוש דירות בקומת הקרקע, זה היה נראה להם מוזר.

רק בשלב מאוחר יותר, נאות אחד המתווכים המקצועיים בעיר לומר לי כי אני מבזבז את זמני על דירות הקרקע. כששאלתי אותו מדוע והסברתי לו על היתרון הגלום בהן, הוא העמיד אותי על טעותי.

ההבדל בביקוש לדירות אלו בין ב"ש לחיפה התמקד בעיקר במאפיינים המנוגדים של שתי ערים אלו:

• ב"ש הינה עיר מישורית, חיפה הינה עיר הררית הממוקמת על הר הכרמל
• ב"ש ממועטת משקעים בחורף, חיפה מרובת משקעים בחורף

שני הבדלים אלו למעשה הופכים את העדפות הביקוש בין שתי ערים אלו, מאחר וחיפה גשומה בחורף והבניה שם על מדרונות הכרמל, דירות הקרקע סובלות מרטיבות ואי נוחות בגישה עקב זרימות המים לאורך המדרון, מכאן שדירות אלו פחות מבוקשות בחיפה בעוד ובעיית המים אינה קיימת בב"ש והופכת את דירות הקרקע לבעלות יתרון.

זו דוגמא פשוטה לחשיבות הכרת השטח ע"י המשקיע בבואו להשקיע ובבחירת הנכסים בהתאם לביקוש והעדפות השוכרים. בהסתכלות הפוכה ניתן לומר כי התמחור יהיה שונה לנכסים מסויימים, אך זאת בתנאי שאנו אכן מודעים לחסרונות/יתרונות שיש להם להציע.

שינויים טכנולוגים משנים את העדפות הנדל"ן

חידה: מהו גורד השחקים הראשון שנבנה ומתי?

תשובה: בניין הביטוח בשיקגו, נבנה בשנים 1884/1885 (שהיה בן 10 קומות).

שאלו את עצמכם, מה הסיבה שגורד השחקים הראשון נבנה רק בשנים 1884/1885, הסיבה העקרית לכך הינה פיתוח טכנולוגי שהתאפשר בעקבות המצאה שפותחה רק 30 שנים קודם לכן בשנת 1854 ע"י אלישיע אוטיס OTIS והיא מעלית עם מנגנון בלימה (הסיבה הנוספת היא שימוש במסגרות ברזל לבניית הבניינים ובטון מזויין).

זה לא שלא היו קיימות מעליות עד לשנה זו, היה שימוש נרחב במעליות, אך מעליות אלו לא היו מיועדות לאנשים אלא יותר מעליות משא, משום שלא היו בטוחות. תכופות כבל ההרמה היה נקרע והמעלית היתה מתרסקת על תכולתה לקרקע, לכן בני אדם לא היו עולים במעליות מהפחד שיקפחו חייהם.

עד לפיתוח של אוטיס, המבנים הכי גבוהים היו בני 7 קומות, וזאת עקב כמה סיבות, היתה מגבלה פיזית לסחוב ולהרים את חומרי הבניין עד למעלה מכך, כמו-כן אנשים לא היו מוכנים לעלות יותר מ- 7 קומות לבית מגוריהם. כתוצאה מכך, נוצר מצב בו הדירות בקומות הראשונות היו הדירות המבוקשות ביותר עקב יתרון הגובה, לא היה צורך לטפס מעלה ולהתעייף בדרך הביתה.

עם ההמצאה של אוטיס, שהוא מנגנון הבלימה, פיתוח שהפך את המעליות לבטוחות לשימוש בני אדם, התהפכה המגמה, כאשר מגבלת העליה לגובה נפתרה, יתרון (חוסר) הגובה שהיה לדירות בקומות הראשונות הפך לחסרון, מאחר וכעת הדירות הגבוהות היו רחוקות מרעש והמולת הרחוב וכמובן הרחק מריחות וזיהום האויר של הרחוב. מגמת המחירים בעולם הנדל"ן התהפכה, הדירות הגבוהות הפכו ליקרות יותר בעוד והדירות הנמוכות יותר הפכו לזולות.

אז מה עתיד לבוא?

לפני כשבועיים פרסמתי פוסט בפייסבוק, לגבי השפעת גודל האוכלוסיה על הנדל"ן בעתיד. נראה כי ההיצע של הנדל"ן בהתאם לנתוני ההווה צפוי שלא לספק את כל הביקוש, דבר שיגרום כנראה לעליית מחירים עד למצב שיהיה קשה לאנשים לרכוש דירת מגורים. יש הטוענים שאולי אז ירדו המחירים, כדי שתהיה התאמה לכח הקניה, אולם אני חושב שבמצב שכזה בעלי הנכסים יהיו אנשים אמידים מאוד עם שווי כספי גבוהה מאוד, לעומת אלו שאינם בעלי נכסים. מאחר ומספר דורשי המגורים יהיה גבוה בהרבה, ייתכן כי שוק הדיוקר בארץ יעבור שינוי ותזוזה לכיוון של שוק שכירות בדומה למדינות כמו גרמניה שם שיעור שוכרי הדירות גבוהה מאוד וההתניה התרבותית הינה לכיוון של מגורים בשכירות ולא מגורים בבעלות.

כאשר תהיה תזוזה למצב זה, למעשה יהיה יתרון גדול מאוד לבעלי הנכסים שסביר כי חלקם יהפכו לחברות החזקה המחזיקות נכסים להשכרה, ורק ינסו להגדיל החזקותיהן בעוד נדל"ן, כדי להנות מהשגשוג והעליה במחירי השכירות.

סייג: זו רק הערכה אחת שלי מבין כמה אפשרויות שאני רואה בדמיוני ומשמשת רק כדוגמא לצורך העניין.

סיכום-

בכדי להיות משקיעים שגדלים עם הזמן ומגדילים את ההחזקות שלהם ואיכות הנכסים שלהם, חשוב תמיד לנסות ולהבין כי בנדל"ן כמו בחיים, דברים משתנים ודינמיים וכי מה שהיה בטרנד אתמול לא בהכרח יהיה הטרנד מחר. המשקיע הנבון לעולם ישתדל לשמור על ראש פתוח ולנסות לפעול בהתאם להערכות שלו בראיית העתיד, לא לחינם נאמר: איזהו חכם הרואה את הנולד.

מעניין אתכם לרכוש השכלה, ידע וניסיון בתחום?
הרגישו חופשי להתעניין בקורס ההשקעות שלנו בנדל"ן, בו אני חולק את הניסיון והידע שלי בעולם הנדל"ן.