הנה בשורה טובה למשקיעי הנדל"ן, לא פרסמו זאת לכן מגיע לכם שאני אעשה את העבודה הזו עבורכם.
האם משקיע היום יכול למנף נכס (במשכנתא) במימון שמעל 50%?
בעקרון התשובה הכללית היא לא!!!
אולם, למשקיעים המיומנים ואלו שדואגים להיות מעודכנים בנעשה בשוק, תמיד יש פתרונות בהם גם משקיע שיש ברשותו כמה דירות, עדין יכול לקבל מימון ע"י משכנתא באחוזים הגבוהים מ- 50%.
בעקרון ישנן כמה אפשרויות לעבור את המינוף הזה ולא ע"י השלמה בעזרת הלוואה רגילה, שזו גם אסטרטגיה מקובלת. אני לא מעוניין לפרט את שאר הדרכים לקבלת מינוף גבוהה, מאחר וזה סוג של 'סוד מקצועי' שמקנה לי כמשקיע יתרון בעת רכישת נכסים ושימוש בכספי אחרים לצרכי השקעה.
אולם, עם זאת אני כן מעוניין לשתף אתכם באפשרות נוספת שקיימת היום למנף ברכישת נכס מעל ל 50%, חלקכם בטח מכירים את אפשרות הפרי-פסו במשכנתאות ואם לא, אז ממליץ לכם לעשות גוגל. למרות שאפשרות הפרי-פסו (דרגה שווה בשעבוד נכס למספר נושים/מלווים )תמיד היתה אופציה עבור אנשים, הבנקים הלכה למעשה לא ממש שתפו פעולה עם ההליך ולכן האפשרות הזו אף שהיתה אפשרית תאורטית, מעשית היתה על גבול הבלתי אפשרי.
בפרי פסו, הבנק הראשון שנתן משכנתא לרוב סירב לרישום ושעבוד עבור בנק נוסף ובכך למעשה כבל והגביל את המשקיע בגובה המינוף שלו.
בעת האחרונה ישנם מאבקי כח בין האוצר ובנק ישראל בנוגע למדיניות כלפי שוק הדיור, אני לא רוצה להרחיב על כך ודעתי על הרפורמות והמהלכים של האוצר כבר שטחתי בפניכם ברשומות קודמות.
אולם, כנראה שמאבק כוחות יצרי זה, מייצר עבורינו המשקיעים הזדמנות, מלחמת האינטרסים הזו מייצרת עבורינו הזדמנויות ומהלכים.
תיקון לחוק שנעשה זה רק מלפני שבוע אומר, כי זכות הסרוב שהייתה בעבר אוטומטית של הבנק הראשון, נשללה ממנו, אלא אם כן יש לבנק סיבה סבירה לסירוב הזה. הסיבה הסבירה הזו אמורה להיות מנומקת ומוסברת, הבנק כבר לא יכול לסרב בצורה גורפת ושררותית.
למעשה יש לנו כאן, הזדמנות לרישום משכנתא מדרגה שניה על נכס נדל"ני ולשעבד שעבוד נוסף את הנכס לגוף הפיננסי שהחליט להלוות לנו את הכסף.
והנה לשון התיקון:
שימו לב לכתוב בסעיף א': תאגיד בנקאי לא יסרב סירוב בלתי סביר.
משמעות סעיף זה היא שהבנק לא יכול לסרב ללווה לקחת הלוואת משכנתא מגוף פיננסי אחר, אם יסרב הוא חייב לספק הסברים משכנעים ומנומקים לסירוב זה.
המשמעות כאן, היא שנפתחה בפני המשקיעים להגדיל את המינוף עבור נכס מעל ל 50%. משמע, לקחתם משכנא של 50% מערך הנכס מהבנק הראשון, אתם תוכלו לקחת עד 49% מגוף פיננסי נוסף (מאחר והוא אמור להיות נחות בדרגתו) להבנתי, ראו סייג בסוף רשומה זו.
עוד ממשיך התיקון ומפרט בסעיף ב': התאגיד הבנקאי לא יסרב לתת את הסכמתו אלא מטעמים סבירים.
מטרת סעיף זה היא למעשה להגן על הגוף הפיננסי המלווה, שברגע שירצה לממש את השעבוד, הבנק הראשון לא יגביל אותו בכך, אלא אם כן יש לו סיבות והסברים משכנעים לסרוב שכזה.
רבותי, המשמעות של להיות משקיע היא חשיבה מחוץ לקופסא חשיבה מתעדכנת בהתאם לנסיבות, חיפוש אפשרויות חדשות לייעול ההשקעה והכסף של המשקיע. משקיעים עצלים שאינם טורחים לחפש, לחפור, לנתח ולהבין את מכלול האפשרויות העומדות בפניהם, למעשה מפספסים ומפספסים לעיתים בגדול.
*אין האמור לעיל מהווה יעוץ משפטי מכל סוג שהוא ובטרם ביצוע מהלך יש להתייעץ עם האנשים המוסמכים לכך כגון: עו"ד רו"ח וכיו"ב.
