בעולם ההשקעות יש אימרה, מי שלא עבר משבר עולמי בזמן שהשקיע, לא יודע באמת מה זה להשקיע, וורן באפט ניסח זאת קצת אחרת באומרו:
"בסופו של יום, רק אחריי שהגאות נעלמת אפשר לראות מי שחה עירום"
רוב המשקיעים לא באמת חוו משבר, רובם השקיעו בתקופות שהיו תקופות טובות ושלוות יחסית להשקעה, כמו משקיעים רבים שנכנסו לשוק קצת אחרי המשבר של 2008, אז באמת היה שפע של הזדמנויות, הבעיה עם השקעה בתקופת שפע, היא שכל השקעה מצליחה, כל השקעה עובדת וכאשר מבצעים כמה וכמה השקעות שכאלו, נורא קל לפול בשבי ולחשוב שיש לנו כמשקיעים מגע זהב.
גילוי נאות: אני נכנסתי להשקעות בתחילת 2007, שנה לפני המשבר הגדול של 2008, כשהגיע המשבר, הגישה שלי היתה שגם בארץ יהיה משבר והייתי בטוח שהמחירים ירדו- זה רק מראה כמה לא הבנתי. במקום זאת, הניהול החכם של נגיד בנק ישראל דאז סטנלי פישר, גרם לכלכלה בארץ להישאר חזקה ואיתנה, וככל שאנשים איבדו אמון בשוק ההון, הם זרמו לכיוון שוק הנדל"ן, דבר שהביא לעליית מחירים רציפה במשך יותר מעשור.
תקופה זו הצמיחה סוגים שונים של משקיעים, מכל מיני סוגים ואסטרטגיות ההשקעה, כאשר הרוב השולט, היו משקיעי האקזיט, לרכוש דירה בזול, לשפץ ולמכור ביוקר ולהנות מההפרש. בשוק עולה, לא צריך להיות ממש כשרוני כדי לבצע אקזיט. גם אם רוכשים נכס במחיר שוק, עד שהעיסקה מושלמת, עד קבלת החזקה על הנכס, ביצוע השיפוץ, השוק כבר התרומם ועשה את שלו והנה לכם רווח מאקזיט שכל משקיע ממוצע שרצה השיג.
ב- 13 השנים האחרונות היה לי מזל… מזל גדול. היה לי מזל שהשוק עלה למעלה והנכסים שרכשתי עלו בערכם, אני אומר בכנות, כאשר התחלתי להשקיע, לא ידעתי שמחיר הדיור יטפסו מעלה בצורה אסטרונומית, חלק מהנכסים שלי עלו בערכם בכמעט פי-4 מעלות הרכישה שלהם.
למרות שאני פעיל כבר 13 שנים, ניסיתי לכל אורך התקופה הזו להשאר נאמן לדרך השקעה מסויימת. ידעתי, שהדרך הנכונה להצליח היא לחשוב רחוק, לא להתפתות לרווחים מהירים, לא להתפתות לקיצורי דרך ולא לקחת סיכונים מיותרים למרות הפיתויים לרווחים גדולים, אלא להתמקד בשני דברים עיקריים: איסוף נכסים ויצירת תזרים מזומנים, קטן ככל שיהיה העיקר שיהיה תזרים.
במקביל הזכרתי לעצמי תדיר אנשים כמו: מוטי זיסר, שאול אלוביץ', הרצל חבס, עמית ברגר (בעלי טיב טעם לשעבר), נוחי דנקנר, שהיו הרבה שנים על פסגת העולם העיסקי ובשורה של החלטות עסקיות לא טובות וטעויות אנושיות הגיעו למצב של פושטי רגל.
היה לי ברור שאם לענקים כאלו זה קרה, אז בטוח שמישהו קטן כמוני לא יכול להיות מוגן, החשיבה המתמדת על אנשים אלו, היא ששמרה עלי מפני הפיתויים ותאבת הבצע שהינה תכונה אנושית הגלומה בכל אחד מאיתנו, הפיתויים לכסף גדול ולכסף מהיר פוגשים כמעט כל משקיע, אני מודה שקשה לעמוד בפני פיתויים אלו, אך תמיד הזכרתי לעצמי, את הגבולות ואת האסטרטגיה שלי אשר בפשוטתה אומרת:
"תתקדם לאט…. תתקדם טוב…. תרוויח קצת….. עם הזמן זה יהיה הרבה…."
לאחר הקדמה זו, אני רוצה לחלוק עמכם חלק מהתובנות שיש לי עד כה לאחר 4 שבועות עמוק בתוך המשבר, ייתכן שהן ישתנו ככל שהמשבר יימשך וככל שיהיו שינויים מבטיח לחלוק אותם עמכם כאן.
תובנות לאחר 4 שבועות במשבר:
- הכלל הראשון (שלי) בהשקעות: תזרים מזומנים הוא חמצן.
- הכלל השני (שלי): לא לשכוח את הכלל הראשון, מודה- אמצתי מוורן באפט.
- תזרים מזומנים הוא הדבר החשוב בעתות משבר.
- תזרים המזומנים הוא ההכנסה הפאסיבית שלכם.
- האסטרטגיה של: פריסת משכנתאות לטווחים ארוכים, והקטנת ההחזר החודשי, היא נכונה, ומוכיחה עצמה כנכונה מאוד, לימי משבר.
- משכנתא לא "כלכלית" (בהיבט החישוב הכלכלי של פריסה לתקופה ארוכה) מתבררת כ- הכי כלכלית שיש.
- המשבר גרם לי לשנות נקודת מבט על סיווג של אוכלוסיות שוכרים, והבנתי שלא תמיד גובה השכר הוא שחשוב, אלא חיוניותם למשק היא הדבר החשוב, בעיקר במשבר.
- התשואה בהשקעות נדל"ן היא לא חזות הכל.
- בהמשך לסעיף הקודם- תשואה על נדל"ן עסקי ומסחרי, גבוהה מהתשואה על נדל"ן למגורים, אך בעתות משבר ומיתון, הנדל"ן העסקי והמסחרי הוא הנפגע המיידי ובעקבותיו המשקיעים. מגורים הם תמיד מוצר נדרש- גם במשבר.
- חברות רבות מנצלות את המשבר לבחינה של מודלים ופלטפורמות חדשות של עבודה והעסקה מהבית, האם זה מבשר עידן חדש ושינוי בנחיצות כל רבבות מ"ר העסקי שקיים בארץ?
- אנשים מתרגלים מהר מאוד לעלייה בשווי הנכסים שלהם, אך הם מדחיקים ומגיבים לאט כאשר השוק עלול להתהפך.
- יש מוכרים רבים, שחייבים למכור, אך הם טרם הפנימו את המצב החדש וככל שיחכו, הם יאלצו להתפשר הרבה יותר על המחיר.
- רוב הרוכשים הפוטנציאלים לא ירכשו נכסים בתקופה זו של ירידות, מכיוון שהם יקשיבו לתאבת הבצע שלהם וימתינו לתחתית בירידת המחירים, הם ימתינו וימתינו…. אך לא יקנו לעולם, כי את השוק לא ניתן לתזמן.
- רק מיעוט משקיעים ירכוש בתקופה הקרובה נכסים, הם לא ימתינו לתחתית אלא פשוט יחפשו עיסקה טובה.
- קיצורי דרך- עלולים להתברר כמסוכנים וכמאריכי דרך. משווקים רבים שיווקו את רעיון רכישת נכסים ללא הון עצמי- זו אסטרטגיה שמביאה עמה גזרה של תזרים שלילי. היום כל מי שנהג כך, מבין שזו לא תקופה להיות בה בתזרים שלילי.
- הסבלנות משתלמת– איסוף נכסים איטי ומחושב, עדיף מאיסוף מהיר בלתי נשלט ולא מחושב.
- השקעה באנרגיה סולארית ואנרגיות חלופיות זה דבר חכם, השמש לעולם לא חווה משבר.
- המשבר יפגע בכולם!!! שלא יהיה לכם ספק. יצירת השקעות והכנסות פאסיביות תפקידה רק לתת לנו המשקיעים עוד מרווח נשימה יחסית לרוב האוכלוסיה.
ככל שיהיו לי תובנות נוספות, אעלה אותם ברשומה נוספת.
לאלו מכם שרואים את האור בקצה המנהרה ומבינים שכדאי להתארגן ללמוד ולהשקיע לעתיד, זה בדיוק הזמן עבורכם ללמוד השקעות נדל"ן, החודשים הבאים יזמנו הזדמנויות מרובות לאלו מכם, שיקחו אחריות על עתידם הפיננסי. אתם מוזמנים לקחת חלק בתהליך הכשרת המשקיעים המקוון שלי, בשידור חי אחת לשבוע.
3 מחשבות על “תובנות חלק א- 4 שבועות בתוך משבר”
מצד אחד בהרבה פוסטים שלך אתה כותב על יתרונות המינוף – שאין ספק שלמינוף נכון יש הרבה יתרונות, מצד שני בפוסט הזה אתה כותב על לשמור חלק ניכר מהכסף במזומן ליום גשום ועל תזרים חיובי.
וכמובן שבזמן משבר כמו המשבר הנוכחי אין רצון לבצע שינויים מרחיקי לכת – מכירה או קנייה אימפולסיבית.
מעניין אותי לדעת מה אתה רואה יחס נכון של חוב נכסים עבור משקיע שמשקיע בנדלן של ימינו? האם רק התזרים קובע – כיוון שגם הוא יכול להיפגע בזמן משבר אם קוראת ירידת דמי השכירות או אירוע דומה? או גם היחס חוב נכסים?
שלום רז,
תודה רבה לך על תגובתך וזיות ראייתך.
אני בהחלט מאמין במינוף, אך תחת אסטרטגיה ברורה וכללי זהירות.
אני ממליץ על מינוף בעיקר משום שהוא מגדיל את כח הקניה של ההון העומד לרשות המשקיע וכך גם מייעל אותו.
עם זאת למינוף יש גם צד נוסף והוא 'מינוף יתר' טעות של הרבה משקיעים גדולים כקטנים, הוא למנף יתר על המידה בתקופות של שפע, משברים הם קצרים ותקופות השפע הבאות אח"כ הן ארוכות יותר.
משבר יכול למהשך שנה שנתיים…. תקופת הצמיחה המגיע לאחר מכן לרוב נמשכת עשור ואולי אף יותר (10-15 שנים)- עד למשבר הבא.
בתקופת הצמיחה משקיעים רבים נוטים לחשוב במושגים של עבר והווה, הם אומרים לעצמם:
זו גישה מסוכנת, בעיקר משום שמשברים באים בהפתעה ואין זמן להתארגן למשבר, החשיבה שלי אומרת שתקופות הצמיחה הן זמן ההתארגנות שלנו לקראת המשבר…. יש לנו עשור לבנות פורטפוליו טוב בעל ערך, בכדי שיגבה ויחזיק אותנו בזמן משבר לכשיבוא.
רוב האנשים מפספסים זאת ובאים למשבר ממונפים יתר על המידה והמשבר רק מעצים את הצרות שלהם.
הגישה שלי פשוטה- למנף כמה שיותר ממש לאחר משבר…. ולקחת מינופים יותר שמרנים ככל שעובר הזמן.
ההיגיון כאן הוא פשוט: לאחר משבר יש לנו סטטיסטית 10-15 שנים של צמיחה ושפע כלכלי עד למשבר הבא, כך שאם מנפתי ישר לאחר משבר במינופים גבוהים, לקראת המשבר הבא אני מגיע כאשר לרוב 50% מהמינוף או יותר כבר שולם ונמחק, ערך הנכסים עלה (בטווח הארוך) והתזרים גם כן, ככל שאנו מתרחקים מהמשבר הקודם, יש לקחת מינופים שמרנים וקטנים יותר, בכדי לא להגיע עם חשיפה גבוהה למשבר החדש זה שיבוא לאחר מכן.
בפוסט לא דברתי על מזומן, אך כל משקיע יודע שתמיד טוב להחזיק מזומן זמין בצד, כאשר יש מזומן בצד זה שומר על ערוץ השקעה פתוח 24/7, כך שכאשר מזדמנת הזדמנות, יש אפשרות לתפוס אותה ללא היסוס. אך כן הדגשתי את חשיבות התזרים המזומנים, תזרים מזומנים הוא קריטי לחיי היומיום של המשקיע, ואין כמו המשבר הנוכחי לעמוד על חוזקו של יתרון התזרים.
לגבי היחס חוב- נכסים בנדל"ן, אין לי ראיה כללית אני יכול לומר לך מה היחס שאני נוהג לפיו ומשמש עבורי כגידור גם בימים שאינם משבר.
על כל שלושה נכסים ממונפים מאוד (מעל 60%, אך אני לקחתי בעבר גם 90% כי היה ניתן) אני ממליץ לרכוש נכס אחד במזומן, יחס זה של 1:3 מצאתי שמשמש הגנה טובה, יש כאלו שקוראים לי שמרן ומדברים על יחסים גבוהים יותר או על כלל הנכסים כממונפים, כל אחד והאסטרטגיה שלו, אני מייצג אך ורק את גשתי וייתכן שהיא לא הנכונה ביותר.
לא רק התזרים קובע, מה שקובע זו אסטרטגית ההשקעה שלך וה המטרה שלך בכל השקעה בנכס מסויים.
מקווה שעניתי.