ירידת מחיר בקרוב, האמנם?
אחד הנושאים המדוברים ביותר בשנים האחרונות הינו מחירי הדירות. בשנתיים האחרונות התגבר השיח הציבורי על מחיר הדיור, כאשר בחודשים האחרונים אנו עדים להעצמה מאסיבית בשיח זה בתקשורת וברשתות החברתיות.
בפוסט זה, איני מתיימר להיות נביא,מאחר והנבואה, נתנה לשוטים ואיני מחשיב עצמי ככזה (משתדל לפחות), במקום זאת אנסה למנות חלק מהגורמים והתהליכים המתרחשים מסביבנו בתקווה ותוכלו לחבר את התצרף ולקבל את ההחלטה הנכונה עבורכם.
הגורם הראשון- כחלון
לפני כשנתיים, ביקש ומומנה כחלון לתפקיד שר האוצר. חלק גדול ממצע הבחירות שלו, התבסס על הוזלת מחירי הדיור, תוך התחייבות (שסביר כי כתובה על הקרח) שאם לא יצליח הוא יתפטר מתפקידו.
כחלון התערב בשוק הדיור בצורה בוטה בכמה מהלכים, אותם אנסה לסקור:
- העלאת מס הרכישה ל 8%, במטרה להקשות על המשקיעים. חשוב להבין כי מס זה הוא יותר קנס מאשר מס, מאחר ומקובל כי מיסים משלמים על רווחים, במקרה של רכישת דירה אין במהלך לכשלעצמו כל רווח שמגולם.
- ניסיון להטיל מס על משקיעים המחזיקים מספר דירות,, המוכר יותר כחוק מס דירה שלישית. החוק הנ"ל לא עבר בסופו של דבר בעקבות בג"ץ שהוגש בנדון, אך הניסיון מצדו של כחלון היה אמיתי ורציני.
- איסור פרסום סקירת יו"ר לשכת השמאים. מדי פעם לשכת השמאים פרסמה את הסקירה שלה על מחירי הדירות. בעת החלפת יו"ר לשכת השמאים (מקורבות של כחלון, חיים מסילתי) הופסקו פרסומי הלשכה וקולו של היו"ר נדם.
- איסור פרסום סקירת השמאי הממשלתי, לא רק שכחלון השפיע על לשכת השמאים, אלא הוא אף אסר כל פרסום מאת השמאי הממשלתי.
- הכפפה של הלמ"ס למשרד האוצר, מטרת הכפפה זו היא למעשה לשלוט על פרסומי הלמ"ס ואולי לערוך אותם בצורה שתתאים לאג'נדה. מכאן שהיינו עדים לא אחת, לכל מיני "טעויות" ועיוותים בחישובי הלמ"ס, שהתבררו מאוחר יותר כמוטות ולא נכונות.
- תוכנית מחיר למשתכן- אשר בבסיסה עומד שיווק של דירות בהנחה, כשלמעשה "ההנחה" מתבטאת יותר באיכות וסטנדרט ירוד של הביצוע, דבר שאינו מהווה אמת לעניין ההנחה.
- תוכנית דירה להשכיר- אשר מטרתה לרכוש דירות בשוק החופשי ולהשכירן לטווחים ארוכים. מבירורים עולה כי אין הבדל ממשי במחירי שכירות אלו לבין מחירי השכירות בשוק החופשי.
- יד חופשית לקרנות ריט- כחלון מאפשר לקרנות ריט לרכודש דירות בשוק החופשי ואף נותן להם הקלה במס ברכישה, דבר אשר מכניס שחקנים אשר יהוו מונופול בשוק הדיוק ובעיקר בשוק השכירות, ניסיון לקרן שכזו הינה מגוריט לדוגמא.
סביר להניח שישנם עוד מהלכים שפרחו מזכרוני, ועוד מהלכים שכחלון מחביא בשרוולו לעתיד. עם זאת חשוב להבין, כי התערבות בוטה בשוק דיור, בכל מקום בו נוסתה בעולם, גרמה לנזק ממשי בטווח הארוך, לא רק בהיבט המאקרו-כלכלי, אלא גם בהיבט מחירי הדיור שזינקו כתגובה, לוואקום שנוצר עם הזמן.
מישמעניין אותו רשימת השקרים יכול לקפוץ לכאן!!!
הגורם השני, קבוצות מחאה-
אלו למעשה קבוצות מרובות משתתפים, אשר התאגדו בעיקר ברשתות החברתיות, העילה לשמה הן התאגדו היא אכן מטרה טובה וראויה, אך חוסר ההבנה הכלכלית של קבוצות אלו, גורמות להן לא אחת לנבוח על העץ הלא נכון.
כחלק מהאסטרטגיה של קבוצות אלו ישנם ניסיונות להפיץ דיס-אינפורמציה, נבואות שחורות, והפחדות במדיות השונות. נוצר מצב אבסורד בו אנשי הקבוצה מפחחידים האחד את השני בינם לבין עצמם, ללא כל השפפעה על השקפת העולם של המשקיעים.
קבוצות אלו מטבע הדברים, גם בחרו לעצמן מטרה נוחה וסמנו את המשקיעים כאוייב העם.
ככל שאני חושב על כך יותר לעומק, אני מגיע להבנה שקבוצות אלו למעשה מורכבות מאנשים שהבינו שהם פספסו את רכבת מחירי הדיור אי שם בשנים 2013-2015 (ואני בכוונה לא מרחיק אי שם לעבר 2009-2010) ולמעשה במקום לקחת את האמשה על עצמם מאחר והחליטו לא לרכוש אז, הם מסמנים לעצמם אוייב אחר כדי לטפול עליו את אשמתם (המשקיעים).
הסיבה שאני מתייחס לשנים 2013-3015 היא מאחר ואלו היו השנים של אמצע גל העליות, גם אז היתה אווירה של "בועה", אנשים האמינו שהמחירים הולכים לרדת, קבוצות שונות שהיו קיימות בזמנו, אף עשו הון אינטרנטי מהעניין (ראו אתר בועת נדל"ן חמורה בישראל, שמאז מקימו יבגני צ'צ'ל עזב את הארץ והאתר שינה את שמו לבועות פיננסיות).
כבר אז טענתי, שמי שלא קונה עושה טעות, לצערי, ההדגשה שכתבתי באדום ממש בתחילת אותו הפוסט, הפכה למציאות!!!
כיום, לפחות כפי שאני רואה זאת, אין לקבוצות המחאה השפעה מעשית, יש ניסיון לעודד סוג של חרם צרכנים ולא לרכוש דירות. אבל זהו חרם מזוייף, אנשים לא קונים כי הם לא רוצים, אלא לא קונים כי הם רוצים שהמחירים ירדו, השוק לא פועל לפי רצון לצערנו.
הגורם השלישי, הקבלנים-
בתגובה לפעולותיו של כחלון בתחום תוכנית מחיר למשתכן ובפרסומים והתבטאויות על גבול האלימות כנגד הקבלנים וקריאה בכל מיני כינויי גנאי כגון: 'האינטרסנטים' וכיו"ב (מעניין האם כחלון אינו אינטרסנט?!) וכל זאת בניסיון לייצר דעת קהל שלילית כלפי הקבלנים.
כתגובה לחוסר הוודאות שנוצר בשוק, קבלנים נכנסו לעמדת הגנה, אלו שהחלו בבניית פרוייקטים, משלימים עבודות בכדי לסיים אותם, עם זאת, רבים אינם מוכנים לקחת את הסיכון שבכניסה לפרוייקטים חדשים, כפועל יוצא מכך, מתברר שעד כה יש ירידה של כ- 14% בהתחלות הבניה, פעולה אשר נוגדת לחלוטין את תוכניתו של כחלון ולגרום להצפה של דירות.
הרי איזה קבלן שפוי יתן ידו להצפה של דירות חדשות, כשהוא למעשה יורה לעצמו ברגל במהלך שכזה?!
הגורם הרביעי, הבנקים-
הבנקים הם שחקן משמעותי שמרוויח מענף הנדל"ן, מחד- ע"י מתן הלוואות לקבלנים לפרוייקטי בניה ומאידך- מתן משכנתאות לרוכשים. כל תנודה חדה במחירי הדיור יכולה להעמיד את הבנקים בסיכון מבחינת יחסי ההון שלהם, לכן לבנקים יש אינטרס מובהק שלא תהיה תנודת מחירים גדולה אם בכלל.
הגורם החמישי, מחירי הקרקע-
המרוויחה העיקרית ממחירי הקרקעות הגבוהים, היא למעשה המדינה, היא מרוויחה פעמיים: פעם אחת דרך המע"מ המשולם בעבור הקרקע ופעם שניה ממס הרכישה המשולם. למדינה אין אינטרס אמיתי לוותר על האווזה הזו שמטילה ביצי זהב.
הרי אילו כחלון באמת היה רוצה, הרי שהיה משווק ליזמים קרקעות בחינם ורק נותן להם לבנות דירות עבור קהל בוחריו. אבל אפילו כחלון יודע שזה מהלך בלתי אפשרי שיכניס אותו לגרעון תקציבי. אותו גרעון אגב, אשר בעתיו נתנו תוספת מחפירה לאוכלוסיית הקשישים בגובה 6 ש"ח לקצבה החודשית ובמקביל מתעמרים בנכים עם קצבת הקיום הזעומה שלהם.
הגורם השישי, מתכוננים לבחירות-
אמנם עד לבחירות יש לנו עוד שנתיים, אך מבחינתו של כחלון, מסע הבחירות שלו החל מלפני כמה חודשים. כחלון מבין, שמה שעובד על ההון הזועם, הוא לא באמת התוצאות בשטח, אלא ההרגשה המשותפת של הקיפוח, ההרגשה שהם מסכנים והם לא לבד ועוד…
כחלון למעשה מתמקד היום בליצור תודעה ציבורית שהוא מזדהה ונלחם עבור אותם מחוסרי דיור ומחד מחלק להם מתנות על חשבונם כגון:
- הפחתת מכס על מוצרי צריכה כגון: טלויזיות.
- הפחתת מכסים על מוצרי תינוקות.
- תוכנית נטו כחלון ההזויה.
- ועוד רעיונות משוגעים מהיחצ"נים שלו.
אז מה יהיה הלאה…?
מצב השוק- בעקרון כחלון הצליח לייצר חוסר ודאות בשוק. הוא נלחם בכל הכח ומשתדל שפרסומי הלמ"ס המוטים ישרתו את האג'נדה שלו. הוא הכניס בכח את מחירי הדירות מתוכנית 'מחיר למשתכן' לתוך מדד מחירי הדיור ומתוקף כך מייצר מצג שווא שמחירי הדיור יורדים ( כ- 25% מהדירות במדד הן מחיר למשתכן), הרי דירות מחיר למשתכן, אינן מוצר זהה לשאר הדירות בשוק, לכן אין סיבה להכניסן בכפיפה אחת באותה הסטטיסטיקה.
בהינתן הנתונים הממשיים היום, קשה לי לראות כיצד מחירי הדירות יורדים בצורה דרסטית והסיבה היא שהביקוש ממשיך להיות גבוהה (כן גם מצד החברים במחאה שמאבדים פה ושם חברים אשר התייאשו מההמתנה ונכנסים לשוק), הקבלנים נכנסים לעמדת מגננה ומורידים התחלות בניה.
מבחינת המשפחות ורוכשי דירה למגורים- הנטיה שלי תמיד היתה שאנשים הרוכשים דירה למגורים, לא רוכשים מהסיבות שמשקיע רוכש, עבורם זו קורת גג. וקורת גג מחפשים תמיד לפי התקציב. חלום הפנטזיה ודירת החלומות ראוי שייכנס למגיררה לכמה שנים והדירה תחזור לתפוס את מקומה כמקום מגורים ראוי ולא כמוצר צריכה בו החברים משווים את רמת הגימור ואת המותג (יזם) ממנו הם רכשו את הדירה. חשוב להתאים את הדירה לצרכי הבית ומספר הילדים וגודל המשפחה העכשווי/עתידי. הכי חשוב להתאים את הדירה לתקציב ולא לקחת משכנתאות גבוהות היכולות להעמיד את המשפחה בסיכון התנהלות פיננסית.
ראוי כי נחזור 20-30 שנים אחורה ונחזור לתקופה בה משפחות היו מתפשרות על דירה ואזור ולו בכדי לעמוד בתקציב שלהם ומדי כמה שנים לשדרג. הבעיה שעם תרבות הצריכה המודרנית, משפחות רבות מעוניינות לדלג על כמה שלבים שלהוריהם לקח 10-15 שנים להתקדם בעבר. הרצון לגור באזורי ביקוש, ראוי שיוחלף ברצון לבניית תא משפחתי בבית גם במחיר של מגורים בפריפריה, זה נכון וזה עובד. הפריפריה אינה בסוף העולם, לא מבחינת תעסוקה ולא מבחינת תחבורה. אדם המתפרנס בת"א ומתגורר בב"ש נוסע שעה וחצי ברכבת לת"א למקום העבודה, בדיוק כמו עמיתו העומד בפקקים מראשל"צ בדרכו לת"א.
המשקיעים- ימשיכו לעשות את מה שהם טובים בו, לחפש ולאתר עסקאות נדל"ן כאלו ואחרות. המשקיעים הבינו כבר מזמן, שבמדינות כמו ישראל בהן המצב הדמוגרפי מראה רק עליה במספםר הנפשות, והרצון התרבותי הבלתי נשלט בבעלות על דירה, יעשו את שלהם בטווח הארוך, לכן הם ימשיכו לאסוף נכסים.
המשקיעים מבינים, שזה הזמן לשינוי אסטרטגי, במקום רכישה לצורך תזרים מזומנים ותשואה כפי שהיה בעבר, המשקיעים ישקיעו לטווחים ארוכים יותר ואת הרווח יעשו עם עליית הערך והזמן יעשה את שלו.
כאן גם המקום לשאול, האם המחירים תמיד יעלו?
לא, המחירים לא תמיד עולים. כפי שכתבתי בעבר, יש מחזוריות מסויימת במחירים, לאחר תקופה של עליות תמיד יש תקופה של ירידות מחיר, לאלו הממתינים לירידות המחיר יש כמה סכנות משלהם.
הראשונה היא- שהם אף פעם לא יודעים מתי תחול ירידת המחיר, אינדיקציה זמנית אינה מראה על ירידה חד משמעית לאורך זמן.
השניה- אף פעם לא ניתן לדעת עד כמה נמוך תהיה הירידה. אנשים נוטים לערב רגש ומערבבים בין התקווה והאמונה שהמחיר יירד, לבין הירידה בפועל.
השלישית- רוב האנשים ינסו לתזמן את השוק, וכפי שההיסטוריה חוזרת ומראה לנו פעם אחר פעם, הרוב הגדול פשוט מפספסים וחוטפים בראש!!!
אז למרות שהמחירים לא תמיד עולים, במדינה כמו בישראל ניתן לומר שמגמת המחירים בטווחי הזמן הארוכים הינה תמיד מעלה, גם על זה כתבתי לא מזמן, ממש בהקשר של וורן באפט. אם תכנסו לקישור, תוכלו לראות ניתוח שנעשה על פני 50 השנים האחרונות ועל מגמת מחירי הדיוק בארץ ישראל, כדאי לכם, זה יעזור לכם להבין את הפסקה האחרונה במבט ויזואלי אחד.
ומה אני חושב?
לסוגיית המחירים התייחסתי בפסקה הקודמת, אישית אני חושב, שהשקעות נדל"ן זו צורה חכמה, לא מסובכת בכדי להבטיח ולהגדיל את השווי נטו שלכם לאורך זמן. ההיסטוריה הוכיחה לנו שככל שהזמן עבר, ערך הנכסים עלה. אני ממליץ לכם, להתחיל לרכוש ידע, השכלה וניסיון בכדי שתדעו לכלכל צעדיכם נכון בעתיד הקרוב והרחוק, כי שוק באי וודאות הוא שוק של הזדמנויות, למדו את עצמכם לזהות הזדמנויות שכאלו. אנחנו כאן כדי לעזור לכם…
מעוניינים במידע, טיפים וסקירות נדל"ן?
הרשמו לעדכוני האתר
או
בקרו בעמוד הפייסבוק
