רוצים להשקיע? תפסיקו לקרוא עיתונים!

בשבוע האחרון, מצאה לנכון העיתונות הכלכלית בישראל, לצאת בכותרות מרעישות המרמזות על ירידה או תחילת ירידה במחירי הנדל"ן. לפי הכותרות ניתן לחשוב שמדובר בקטסטרופה לאומית בסגנון 2008 בארה"ב, אך ככל שמעמיקים פנימה בכתבה מגלים כי ההר הוליד עכבר.

מי שמכיר את ההמלצות שלי יודע שההמלצה הראשונה שלי למשקיע המתחיל היא:

להפסיק לקרוא עיתונים!!!
כמשקיעים, אנו צריכים לדעת לקבל החלטות על בסיס הערכות שלנו ומידע צופה פני עתיד, נאמן כמה שיותר למציאות בה אנו פועלים, חשוב להבין, העיתונאים אינם משקיעי נדל"ן, לעיתים מערכות העיתונים כפי שאנו מבינים לא חפות מאינטרסים והשפעות כאלו או אחרות על התכנים שהם מוציאים מהמקלדות שלהם.

הפרסומים בעיתונים, לעיתים מטרתם לייצר כותרת או הפרחת בלוני ניסוי כאלו ואחרים, על כן משקיע המסתמך על מידע מהעיתונים, ולא ישירות מהשטח, עוושה לעצמו ולכספו עוול גדול, כי מערך השיקולים שלו מבוסס על אינטרסים של המפרסמים ולא שלו.

בשבוע האחרון פורסמה סקירה מטעם הכלכלנית הראשית באוצר, על שוק הנדל"ן, אני כרגע לא רוצה להיכנס לעומק הסקירה, מהסיבה שסקירה זו זוכה להתייחסות ממוקדת ממני בפרסומים העתידים לבוא בבלוג זה.

ב 5.9 פורסמה כתבה שלי אלי ציפורי שכותרתה עשר עסקאות בהפסד: חגיגת הנדל"ן של המשקיעים הסתיימה והם סופגים הפסדי הון.

איזו כותרת מפוצצת כמעט גרמה לי לרוץ בבהלה לבנק לבדוק אם אני במינוס.

אז החלטתי בשבילכם לקרוא את הכתבה לעומק למרות רדידותה ולהתייחס אליה עם עובדות.

10 עסקאות הפסד רחמנא ליצלן

בכדי ולנסות לקבע עמדה שהשוק מצוי בירידה, ראו לנכון לתת לנו 10 דוגמאות של עסקאות הפסד. בכל הכתבה אין איזכור למספר הכולל של העסקאות שנעשו, באותה נקודת זמן.

10 הדוגמאות מובאות בטווח הזמן של ינואר- יוני, משמע חצי שנה.

עם זאת כאשר אנו מביטים בסקירת הכלכלנית הראשית, רק ברבעון האחרון שהוא למעשה אפריל-יוני חצי מהתקופה אליה מתייחס אלי ציפורי! עולה כי סה"כ נמכרו ברבעון זה כ- 23,000 דירות (ב- 3 חודשים כן?!).

ברבעון שלפניו נמכרו…..

לא מצאתי סקירה המדברת על הרבעון הראשון, אבל בואו נעשה הנחה הגיונית, שהמכירות היו זהות כמו ברבעון השני, אתם יודעים מה…. בואו ואני אלך לחומרא בשביל אלי ציפורי ואומר שברעון הראשון נמכרה כמות השווה למחצית מזו של הרבעון השני. משמע, ברבעון הראשון של 2019 אני מניח שנמכרו 11,500 דירות. מכאן שסה"כ דירות שנמכרו לחודשים ינואר- יוני 2019  לצורך העניין היא 34,500 דירות.

האבסורד- המסקנה של אלי ציפורי היא ש- 10 דירות בהפסד, בכלל משפיעות על כלל הכמות שנמכרה היא לא פחות ממגוחכת, ואם תרצו לראות זאת באחוזים, אז עבדכם הנאמן עשה את המשקל באחוזים של עשר עסקאות אלו והוא: 0.029% מכלל העסקאות של ינואר-יוני, עם ההנחה המקלה שלי לטובת אלי ציפורי במילה אחת- בדיחה!!!

במבט על העסקאות- אני תופסים את המפרסמים בעיוות נתונים

כל הכתבה הזו מכוונת כלפי המשקיעים, וציפורי הביא 10 דוגמאות לעסקאות שגם אם נעמיק את ההתבוננות בעסקאות אלו נבין, שלא בטוח שמשקיעים אכן ביצעו אותן. בטרם נכנס לתוככי הנתונים הללו, אני רוצה לחזק את הנקודה שלי עוד יותר.

גם אם נביט, רק על מכירות המשקיעים ברבעון השני, נראה כי הכלכלנית הראשית מתייחסת למספר של 5,300  עסקאות של משקיעים.

אז תרשו לי לעשות את אותה ההנחה שוב, כדי שאוכל להתייחס לנתונים של הרבעון הראשון ל 2019 ונמשיך בקו שברבעון זה נמכרו רק מחצית מהדירות בהשוואה לרבעון השני, משמע רק 2,650 דירות, שוב אם כך לפי הנחה זו סה"כ דירות שנמכרו ע"י משקיעים, היו 7,950 דירות לתקופת ינואר-יוני 2019.

** אני רוצה לציין כאן, שזה כאילו בניגוד לאינטרס של הכלכלנית הראשית, כי הם דווקא היו רוצים להראות מכירות משקיעים גדולות יותר, מכאן שגם הפעם ההנחה שלי מקלה עמם והולכת "לרעת" החישוב שלי.

בהנחה ש- 10 הדירות שמדגים אלי ציפורי בכתבתו הן של משקיעים (הן לא כפי שיוסבר בהמשך), אזי אותן 10 עסקאות משקלן באחוזים הוא: 0.12%, תסכימו עמי שזה עדין נמוך ואין לכך כל השפעה על השוק.

אז הנתונים אולי נכונים, אבל המסר אותו ביקשו להציג המפרסמים, מעוות את המציאות האמיתית, לא רק מהשטח, אלא גם אם אני מתבסס על הנתונים שלהם עצמם.

נמשיך….

האם כל העסקאות המוצגות הן של משקיעים?

סביר שלא, כפי שאני אראה לכם.

רוב המשקיעים בארץ, משקיעים בנכסים שמחירם נמוך בד"כ דירות של עד 1-1.5 מיליון ש"ח בגבול העליון. כשאנו מביטים בעסקאות שאלי ציפורי הציג לנו ( 10 במספר) אנו מגלים כי:

• כ- 6 מתוך ה- 10 עסקאות הם מעל ל- 2 מיליון ש"ח
• כ- 5 מתוך ה- 10 עסקאות הן מעל ל 2.8 מיליון ש"ח
• כ- 3 מתוך ה- 10 עסקאות הן מעל ל- 3 מיליון ש"ח

רק מהסתכלות על הנתונים הללו אנו מבינים, כי חלק ניכר מהעסקאות שפורסמו הן סביר להניח, בכלל לא עסקאות של משקיעים, כי הרוב הגדול של המשקיעים בכלל לא משקיעים בסקאלות המחירים הללו.

נתונים מחוייבי מציאות שחסרים בכתבה:

1. אין התייחסות למחירי השוק של העסקאות המפורטות! אולי הן מלכתחילה נרכשו במחיר גבוה מהשוק כבר אז.
2. אין תאור של מחיר ממוצע, של עסקאות דומות בעת המכירה, יכול להיות שבחרו ספציפית עסקאות "מיוחדות" שהראו הפסד, כגון: עסקאות ירושה, שלרוב לא נמכרות במחיר שוק בגלל מחירי יורשים, עסקאות של חדלי פרעון ועוד. מתוארת שם עסקה שנרכשה לפני 21 שנים ב 1998, ייתכן בכלל שזו עסקת ירושה, שהיורשים רצו לממש מהר ולהתחלק בכסף.
3. לא כל העסקאות הן עסקאות של משקיעים, כפי שהובהר לעיל.

לסיכום:

טוב יעשו הכותבים ומערכת העיתון אם יבדקו עצמם שנית או לפחות יפרסמו נתונים שמראים את רלוונטיות הדוגמאות לעיל, אחרת כתבה זו אינה שונה משאר כתבות היח"צ של מיודענו כחלון.

האם זה טוב לנו?

האמת שכמשקיע פרסומים מסוג זה טובים לי, מאחר והאסטרטגיה היא איסוף נכסים, הרי ככל שכתבות מסוג זה יתרבו כך יותר ויותר משקיעים לא מיומנים יכנסו ללחץ וישחררו נכסים במחירם נוחים לרכישה, ולנו כאספני נכסים מצבים אלו הינם הזדמנות. זיכרו נדל"ן מודדים בטווחים של 10-15 שנים, ולא ב- 3 שנים כפי שסקירת הכלכלנית הראשית הראתה.

וכעת תורכם-

אתם רוצים להיות מושפעים ומבוהלים מפרסומים שאינם רלוונטים? או שאתם רוצים ללמוד לבצע השקעות כמו מקצוענים? אם כן, אתם יכולים למצוא אותי כאן, בדף הנחיתה לרישום לתהליך הכשרת המשקיעים שלי, השאירו פרטים ואחזור אליכם.