שאלה היפותטית:
"יש לכם 2 מיליון ש"ח ויש לכם 2 אפשרויות השקעה להשקיע אותם.
הראשון- יתן לכם כל חודש 5000 ש"ח על ההשקעה.
השני- אתם תהיו במינוס 500 ש"ח כל חודש."
באיזה אפיק השקעה תבחרו?
אנשים רבים באופן אינטואיטיבי, בוחרים באפשרות הראשונה שהיא לכאורה הגיונית יותר, אחרי הכל מי באמת רוצה להשקיע סכום כביר של 2 מיליון ש"ח ולהיות בהפסד של 500 ש"ח לחודש, כל חודש?
בואו נעשה רגע אתנחתא אקדמית:
הנטיה של רוב האנשים היא לנסות ולראות הכנסות כבר מהיום הראשון, או לראות רווחים בצורה המהירה ביותר שאפשר. יש על זה אפילו מחקרים, קוראים לזה 'התועלת המיידית', אנשים חייבים לראות את התועלת המיידית מהפעולות וההחלטות שהם עושים. באנגלית קוראים לזה: Immediate Gratification. במאמר בכתב העת Science משנת 2004 ערכו החוקרים מחקר ושאלו אנשים:
מה תעדיפו לקבל 10$ היום או 11$ מחר?
רוב הנבדקים ענו כי הם מעדיפים לקבל היום 10$ ביד, למה להמתין למחר?
כעת הלכו החוקרים ושינו את השאלה ושאלו את הנבדקים:
מה תעדיפו לקבל 10$ בעוד שנה או 11$ בעוד שנה ויום?
הפלא ופלא כעת רוב הנבדקים ענו שהם רוצים לקבל את ה- 11$.
רגע יש כאן משהו מוזר…. הרי ההבדל בין לקחת 10$ או 11$ נשאר זהה והוא פער של יום אחד, אז מדוע כשמדובר בכאן ועכשיו הרוב בוחרים ב- 10$ וכשמדובר בהמתנה של שנה הם מעדיפים את ה- 11$?
הרי בהיבט הכלכלי אין כאן הבדל, כל מי שחושב כסף היה אמור לבחור בשתי האפשרויות 11$.
תחשבו על זה….. ואם חשבתם על זה וזה מסקרן אתכם, אז אתם מוזמנים לעבור לרשומה עד מתי תמשיכו לרמות את עצמכם, שכתבתי לפני שנתיים ושם אני דן בסוגיה הזו יותר בפירוט ועם עוד דוגמאות.
החשיבה על הסוגיה הזו, שבהבדל בבחירת האנשים המשתנה עם הזמן, מחזירה אותי לשאלה עמה פתחתי.
השקעה של 2 מיליון ש"ח עם שתי אפשרויות החזר:
כמובן שאת הדוגמא לסוגיה הזו אני אתן מעולם התוכן של הנדל"ן הרי לשם כך התכנסנו נכון?
אז אם יש לנו 2 מיליון ש"ח ואנו נרכוש נכס בשווי זה, הרי שאת השכירות החודשית שנקבל, נקבל נטו ישר לידיים שלנו, שכירות על נכס שכזה במרכז הארץ נעה סביב 5000 ש"ח [3% תשואה]. וכך המשקיע שלנו שמח וטוב לבב, השקיע את הכסף והוא רואה כל חודש 5000 ש"ח נכנסים לחשבון הבנק שלו מההשקעה.
אבל רגע בואו נחשוב על אפשרות אחרת?
אם יש לנו 2 מיליון ש"ח ואנו נפצל את הסכום לשניים, כך שנוכל לרכוש 2 דירות של 2 מיליון ש"ח כל אחת, בתוספת 2 מיליון ש"ח משכנתא.
כל דירה עולה 2 מיליון ש"ח
הון עצמי- 1 מיליון ש"ח
משכנתא- 1 מיליון ש"ח
כעת יש לנו מצב בו 2 מיליון ש"ח הושקעו, ההכנסות משכירות הן 5000X2=10,000 אך יש לנו גם משכנתאות, מכיוון שהמשקיע פרס את המשכנתאות ל- 25 שנים, בכדי להקטין את ההחזר החודשי הרי שהוא משלם כ- 5250 ש"ח החזר משכנתא לכל דירה. כעת יש לנו מצב שהמשקיע השקיע את אותו הסכום אך הוא נמצא בגרעון קבוע של 500 ש"ח לחודש כל חודש.
עפ"י עקרון התועלת המיידית-
הרי שאלו שבחרו באפשרות הראשונה מחככים ידיהם בהנאה ואומרים, "פראיירים" על בוחרי האפשרות השניה, כי הרי הם מכניסים כל חודש 5000 ש"ח נקי מההשקעה שלהם. לעומת גרעון קבוע של 500 ש"ח.
כעת בואו נעשה מסע בזמן…
ונראה מה קורה בעוד 25 שנים אחרי תום המשכנתא, ולאורך אותם 25 שנים.
- במהלך 25 שנים ערכי הנכסים עולים עם הזמן.
- עפ"י הממוצע הסטטיסטי אנו נתמקד בעליה ממוצעת של 2% לשנה (ללא ההטיה של העשור האחרון מעלה)
- הכנסות/גרעונות נצברים
- קרן המשכנתאות יורדת
אלו שרכשו את הנכס שלהם במזומן עשו לאורך התקופה רק מהשכירות כ- 1.5 מיליון שהם 60,000 לשנה משך 25 שנים.
שווי הנכס לאחר 25 שנים: 3.28 מיליון ש"ח ז"א הרווח מעליית המחיר הוא 1.28 מיליון.
הרווח הכולל הוא: 1.28+1.5=2.78 מיליון ש"ח למשך 25 שנים- 2,780,000 ש"ח.
לעומת זאת אלו שבחרו לפצל את הסכום ולא להנות מתזרים מזומנים מיידי:
הגרעון למשך השנים מהתזרים השלילי הוא: 150,000 ש"ח 500X12X25=150,000
שווי הנכסים: על נכס שוויו היה כ- 2 מיליון ש"ח וכעת כל אחד שווה כ- 3.28 מיליון ש"ח, כך שסה"כ השווי הוא 6.56 מיליון ש"ח.
שווי ההשקעה הוא 2 מיליון ש"ח, כך שהרווח נטו מעליית ערכי הנכסים הוא 4.56 מיליון ש"ח ומהם נפחית את הגרעון החודשי למשך 25 שנים עקב ההפרש בין השכירות להחזר ההלוואה. אז יש לנו 4,560,000 ש"ח מהם נפחית 150,000 ש"ח כך שנותרנו עם רווח נטו של: 4,410,000 ש"ח.
סיכום התוצאות:
ההפרש ברווחים לטובת המשקיעים הסבלניים, אלו שבחרו להמתין ולא מהרו לראות את התזרים בהקדם עומד על 1,630,000 ש"ח. משקיעי האפשרות השניה עשו 1.63 מיליון ש"ח יותר ממשקיעי האפשרות הראשונה.
זאת ועוד שכעת לאחר 25 שנים בהנחה ומחירי השכירות לא השתנו, אלו עם הנכס היחיד שנרכש במזומן עדין מכניסים רק 5000 ש"ח לחודש, בעוד והשחקנים שבחרו לפצל את הסכום ולרכוש 2 דירות, נהנים מהכנסה חודשית של 10,000 ש"ח לחודש, על אותה ההשקעה.
אז מה הפואנטה של כל הסיפור?
נורא קל לפטור את הרשומה הזו בבקורת של "הנה עוד רשומה שמדברת איתנו על מינוף", אך לא זו הכוונה שרציתי להבהיר ברשומה זו, למרות שלמינוף יש כאן פקטור משמעותי שעובד לטובתנו. הנקודה החשובה כאן שמבדילה בין שתי הגישות שהובאו בתחילת הרשומה היא בדיוק ההבדל בין משקיעים ובין תודעת השקעה. האם יש משקיעים שנכנעים לתכתיבי התועלת המיידית, כי חשוב להם לראות את הכסף וההכנסות כמה שיותר מהר. או שהם בוחרים להיות סבלניים ושקולים יותר, ולמעשה עוסקים בדחיית סיפוקים, מבינים שהרווח בסוף הדרך יהיה מתגמל בהרבה.
בתהליך הכשרת המשקיעים שלי, אני מתמקד לא רק בהקנייה של ידע וביצוע של השקעות בהיבט הפרקטי של הדברים והביצוע בשטח. המשתתפים מסגלים.ות לעצמם.ן צורת חשיבה שהיא הרבה יותר מתקדמת של המשקיע הממוצע, ולכן החתירה היא לתוצאות הרבה יותר גבוהות מהממוצע.
השותף הטוב ביותר של המשקיע הוא הזמן, לכן תרגילי חשיבה מעין אלו הניתנים במהלך תהליך הכשרת המשקיעים, מלמדים את המשתתפים.ות להתחיל ולחשוב כמשקיעים מקצועיים ולחפש היעילות שבפעולות ההשקעה שלהם.
מחשבה 1 על “למה חשוב לסגל אופי של דחיית סיפוקים בנדל"ן?”
היי גורו,
אני מאד נהנה לקרוא את הפוסטים שלך- תודה!
אם המשקיע שרכש דירה בודדת ישקיע את ה 5000 שכירות חודשית + 500 מ"הכיס" (כמו שהמשקיע השני מוציא מהכיס כל חודש)- כלומר ישקיע 5,500 שקל בחודש למשך 25 שנה במדד כמו S&P500, עם ריבית שנתית ממוצעת של 10%(זה הממוצע הרב שנתי של המדד), הרי שבחישוב של ריבית דריבית ייוותרו לו בסוף התקופה
7,139,996.51 שקל – רק מההשקעה של השכירות- ללא הערך של הנכס.
קישור למחשבון ריבית דריבית:
https://www.profity.co.il/ribit-deribit
אז אולי בעצם האפשרות הראשונה עדיפה במקרה הזה?