מהי הטעות הבסיסית של רוב משקיעי הנדל"ן בחו"ל?

כיום לומר שאתם משקיעים המחזיקים נדל"ן בחו"ל, זה נשמע מגניב, אפילו סקסי, זה גם נשמע טוב ונותן נופך גלובאלי להוויה והתדמית שלכם בעיני הסביבה. מניסיוני ומשיחותי עם משקיעי נדל"ן חו"ל אני מתרשם כי רובם, לא ממש מבינים את מהות ההשקעה בחו"ל ובסיס ההשוואה שלהם לרוב זהה ואינו נכון.

השוואת נקודת ההתחלה:

בטרם תחליטו להשקיע בחו"ל אני ממליץ לכם לקרוא את הרשומה: נדל"ן חו"ל כן לא למה לא? זו בעיקר רשומה שאמורה לעשות לכם סדר בהבנת הסיכונים הכרוכים בהשקעה בחו"ל ולעזור לכם להבין כיצד לתמחר את הסיכונים הללו.

הסיבות העיקריות בגינן משקיעים פונים להשקעת נדל"ן בחו"ל הן:

הון עצמי נמוך- עקב עליית מחירי הנדל"ן בעשור האחרון, אנשים רבים מצאו עצמם נותרים מאחור עם הכספים שחסכו, בעוד ומחירי הדירות עלו, דבר זה גרם להם לקושי בלהגיע לבעלות על דירה.

תשואות- התשואות הממוצעות בארץ נעות בין 2-3.5% , לכן כאשר יש הצעות להשקעות בחו"ל בתשואות של 6-7% ומעלה, לרוב האנשים זה נשמע מספיק אטרקטיבי בכדי לעבור להשקיע בחו"ל.

מחירי נכסים נמוכים יחסית- בחלק ממדינות היעד (ולרוב זו הסיבה), דבר שאינו מצריך לקיחת משכנתא בארץ היעד, ובעיקר נותן מענה ושקט פסיכולוגי מההיבט של "רכשתי דירה בכסף מלא".

בהינתן שלושת הסיבות לעיל כמקור להשוואה, בנקודת הפתיחה זה נראה הגיוני משקיעים להוציא את כספם לחו"ל ולהשקיע שם בנכס.

מחיפוש קצר בגוגל, כל  מי שמחפש השקעות בחו"ל יפגוש עשרות מודעות ופרסומות על השקעות בתשואות של 6-8% במדינות כמו: גרמניה, בולגריה, פולין, יוון ועוד.

ישנם גם פרסומים עם תשואות גבוהות יותר המדברות על 8-11% בכל מיני השקעות המפורסמות באנגליה, גיאורגיה ועוד…

יש לי הרבה מה לומר על פרסומים אלו ועל ניתוח ההשקעה והתשואות האמיתיות שהן מייצרות, אך נשמור זאת לרשומה נוספת בעתיד.

בהסתכלות הפשטנית בעת קבלת ההחלטה אם להשקיע בחו"ל נראה כי המתמטיקה לא משקרת, אם יש בחו"ל אפשרות להרוויח תשואות של 6-11% ובארץ התשואות הממוצעות עומדות על 2-3.5% אז מה יש כאן לחשוב.

הרצון להיות בעליו של נכס, ולהיות משקיע גלובאלי, כל כך קוסם למשקיעים הקטנים, שהחשיבה הרצאיונאלית לתוך העתיד מתעמעמת עד כדי לא קיימת בכלל.

נקודת הסוף הרבה יותר חשובה מנקודת ההתחלה:

המטרה של המשקיעים הקטנים בהשקעה בנדל"ן חו"ל נובעת מהראציונאל, ששוק הנדל"ן בארץ יקר ואין להם אפשרות אמיתית לרכוש כאן את דירת חלומותיהם ומתוקף כך במקום לשמור את הכסף בחסכון הם מצמידים אותו לנדל"ן בכדי לייצר עליו תשואה.

הטעות העקרית שלהם אשר אינה זוכה לכל חשיבה בכיוון זה היא שהצמדה של כסף נכונה רק כאשר אנו מדברים על אותו השוק ולא בשווקים שונים.

אסביר את המשפט האחרון:

משקיע  מעונין לרכוש דירת מגורים בר"ג, אך אין לו כסף. כעת יש לו שתי אפשרויות (לצורך הפשטות):

הראשונה- לשמור את הכסף בבנק בתוכנית חסכון, עם ריבית (תשואה) אפסית.

השניה- להשקיע בנכס זול יותר, עם תשואת שוק ממוצעת.

ההיגיון בבחירת האפשרות השניה הוא הצמדת הכסף לנכס הבסיס, המשמעות היא שבאפשרות השניה הכסף מושקע בשוק הנדל"ן בישראל וככל ששוק הנדל"ן ימשיך לטפס כך הכסף המושקע יעלה בערכו, לעומת החסכון אשר עושה תשואה נמוכה בהרבה ולכן הפער גדל.

אך הצמדה של כסף לשוק נדל"ן בחו"ל נובעת מבלבול וחוסר הבנה או מחשבה על עתיד הנדל"ן בישראל.

לכן חשוב שכל משקיע יבצע ניתוח ואנליזה של מה יהיה ערכו שווה בסוף התהליך ולא בתחילתו, שווי הכסף במימוש הוא החשוב.

אין כמו דוגמאה אמיתית בכדי להבהיר זאת:

נניח ויש למשקיע 300,000 ש"ח שהם 80,000 אירו (לפי שער 3.75 ש"ח לאירו נכון לכתיבת שורות אלו).

לעומת זאת עם אותו סכום ניתן לרכוש בארץ נכס ב 1,000,000 ש"ח (מימון 70% לנכס ראשון), הרי אמרנו שמשקיעים רבים עברו לחו"ל מאחר ונואשו מלרכוש בארץ ואבדו את תקוות הבעלות על דירה.

את ההשוואה עשיתי על אותו הון עצמי של השקעה לנכס בארץ אל מול השקעה של נכס בחו"ל:

הנחות המודל הן:

• 300,000 ש"ח הון עצמי.
• משכנתא בארץ ל 20 שנים.
• בהנחה שהתזרים מושקע בשוק ההון התשואה היא 8% שנתי (נתתי כאן קרדיט רציני לכלל המשקיעים).
• עליית ערך הנכס שנתית בישראל 2% לשנה.
• עליית ערך הנכס בארץ היעד 4% לשנה (כפול מהארץ).
• תשואת הנכס בארץ 4% לנכס בפריפריה.
• תשואת הנכס בארץ היעד 8%.
• הנחתי תשואות כפולות בחו"ל לעומת ישראל.

בדקתי מה יקרה כעבור 7, 10, 20 שנים.

בצעתי 2 השוואות עקריות:

• מה ההבדלים כאשר השכירות מושקעת בשוק ההון בתשואה של 8% לשנה (שורה צהובה בסוף).
• מה קורה כשהשכירות לא מושקעת בשוק ההון (רוב המשקיעים לא משקיעים מוצלחים בשוק ההון, לכן הנחתי שהם רק חוסכים אותה- שורה ירוקה בסוף)

לאחר 7 שנות ההשקעה הראשונות:

** חשוב לשים לב בישראל יש לנו תזרים שלילי (גובה המשכנתא גבוה מגובה השכ"ד לכן זה מופיע בערך שלילי), למשקיע בחו"ל יש תזרים חיובי לכל התקופה. גם לאחר שנתנו לו את הקרדיט להרוויח בשוק ההון במקביל ההשקעה בארץ מובילה ב- 480 ש"ח בלבד.

*** אם ננטרל את ביצועי שוק ההון מצב שהוא הריאלי מבין השניים הרי שההבדל ברווחיות קופץ ב- 56,706 ש"ח, לטובת חלופת ההשקעה בארץ

מה קורה לאחר 10 שנות השקעה?

**  לאחר 10 שנים עם קרדיט של 8% שנתי על התזרים המזומנים המתקבל בחו"ל מהשקעה בשוק ההון (בארץ עדין תזרים שלילי) יש לנו הבדל של 16,971 ש"ח לטובת ההשקעה בחו"ל, וזה הודות לביצועי שוק ההון.

*** בנטרול רווחי שוק ההון למשקיעי חו"ל זהו התסריט הריאלי ביותר, ההבדל ברווחיות יהיה 108,921 ש"ח לאחר 10 שנים. או אם תרצו, המשקיע בישראל עושה 10,000 ש"ח לשנה יותר מהמשקיע בחו"ל.

מה קורה לאחר 20 שנות השקעה?

** בהשוואה לאחר 20 שנים, שהן שנות חיי המשכנתא בישראל, אנו רואים כי ההשקעה בחו"ל מובילה ב 431,430 ש"ח, אך ורק הודות לביצועי המשקיע בשוק ההון (עם הקרדיט של 8% תשואה לשנה שהענקנו לו).

*** בנטרול רווחי ההון  בתשואה של 8% שנתי של משקיע חו"ל, כפי שאני חוזר בפעם השלישית התסריט הריאלי ביותר, הפער גדל לכדי- 266,610 ש"ח לאחר 20 שנים!

מרגישים מבולבלים, אז החלטתי לרכז עבורכם את תוצאות פערי הרווחיות לטובת ההשקעה בישראל בשני התסריטים עם השקעה של השכירות המתקבל בחו"ל בשוק ההון בתשואה שנתית של 8% וניטרול ההשקעה בשוק ההון (הריאלי יותר).

להלן פערי הרווחיות לפי שנים:

זו נקודה מעניינת, בהשוואה בין השקעה בנכס בחו"ל לעומת חלופת ההשקעה בישראל, אנו רואים כי בשנות החזקה של 10 ו- 20 שנים, ההשקעה בחו"ל רווחית יותר, אך רק בתנאי שהמשקיעים שם יודעים להשקיע את תזרים המזומנים שלהם בשוק ההון בתשואה עקבית של 8% לשנה.

כפי שאנו יודעים, רוב המשקיעים אינם מסוגלים לייצר תשואות שכאלו בעקביות, ואילו היו יכולים, אזי היה עדיף להם להשקיע את כל ההון ישירות בשוק ההון ולא לנדוד לחו"ל.

אז בכמה תשואה עלינו להשקיע בחו"ל?

בדיקה נוספת שרציתי לבצע, היא מהיא התשואה השוטפת מהשקעה בחו"ל שכדאי לנו להכנס אליה, בכדי להוביל על פני חלופת ההשקעה בישראל, בדיקה זו נעשתה רק על בסיס 7 שנים, מתוך ההבנה שרוב המשקיעים הקטנים, ההרפתקאה בחו"ל עבורם היא לשנים ספורות ואז יחזירו את הכסף ארצה.

מתברר שהבאנצ'מארק מבחינתכם בתנאים אלו, להשקעה בחו"ל צריך להיות החל מ- 11% תשואה שוטפת וזה בצמוד להנחה שהנכס יעלה בערכו ב- 4% כל שנה. מכיוון שאנו יודעים כי לא תתקיים עליית ערך נכס של 4% בצורה קבועה כל שנה לכל אורך חיי ההחזקה, אתם מבינים שהבנצ'מארק שלכם צריך להיות הרבה מעל 11% תשואה להשקעה בחו"ל.

מה יקרה אם העליה השנתית תהיה רק 3%, מה אז יהיה הבאנצ'מארק שלכם?

בבדיקה נוספת שערכתי על המודל, רק בתשואה שנתית של 15% על הנכס בחו"ל משכירות, אתם תגיעו לפער של 65,000 ש"ח לאחר 7 שנות השקעה לטובת הנכס בחו"ל, פחות מ- 10,000 ש"ח לשנה.

לסיכום:

אני בעד השקעות נדל"ן בחו"ל ומאוד תומך.

ומתוקף כך היה לי חשוב להבהיר עבורכם ולתת לכם את הכלים להבין מתי (בהיבטי תשואה) כדאי לכם להשקיע בחו"ל על פני השקעה בארץ. ברשומה הקודמת בנושא זה, השקעות נדל"ן בחו"ל-כן לא למה לא?, ניסיתי לפרוט עבורכם את שלל הסיכונים והשיקולים שבהשקעות כאלו, כבר אז ציינתי כי הבאנצ'מרק להשקעה בחו"ל צריך להיות 12% בעוד ואנו רואים מהניתוח הנוכחי כי דווקא תשואות לכיוון ה- 15% הן ההגיוניות יותר להוצאת כספים לחו"ל.

חשוב לזכור, המודל המתואר הוא פשטני, אך עם זאת נתתי את כל היתרונות האפשריים להשקעה בחו"ל:

• עליית ערך הנכס בצורה עקבית של 4% לשנה כל שנה.
• תשואה משכירות של 8% נטו!
• עליה ותשואות שכירות כפולות מההשקעה בארץ.
• כל התשואות אליהן התייחסתי הן נטו (במציאות הן לא! ומדברים עמכם בשיווקים בברוטו).

אנו רואים כי רק בתנאי שהמשקיעים בחו"ל ישקיעו את כספי השכירות המתקבלים במקביל בשוק ההון ויצליחו להשיג תשואה של 8% כל שנה, רק אז יהיה להם כדאי להשקיע בחו"ל בתשואות הללו.

כן, אני יודע שיש כאלו מבינכם שאומרים לעצמם, המדדים עשו ככה…. קופות גמל להשקעה עשו ככה…. אך בפועל הרוב פשוט לא מצליחים להשיג את התשואות של 8% שנתי בעקביות בעצמם- זו המציאות לא אני.

רוצים לדעת להשקיע בצורה הנכונה, גם בחו"ל וגם בישראל, על מגוון נושאים אלו אני מתמקד בתהליך הכשרת המשקיעים שלי, השאירו פרטים ואשמח לחזור אליכם.