מה עושה הטיפש, כשהחכם מצביע על הירח?

בסוטרת הבמה/פודיום של זרם הזן בודהיזם, סוטרה המתמקדתת בשלושה דברים: התנהגות, מדיטציה ותבונה.

בסוטרה זו נאמר הפתגם: כשהחכם מצביע על הירח, הטיפש מביט על האצבע.

העניין בפתגם זה הוא, שבעוד והחכמים מביטים על פלאי הטבע (הירח בדוגמא) והתמונה הגדולה, הטיפשים מתמקדים בדברים הקטנים השוליים והלא חשובים (האצבע). ניתן  לקחת את הפתגם הזה להרבה כיוונים, אך אני רוצה לקחת את המסר שלו דווקא לנושא, אשר אני נשאל עליו רבות בענייני השקעות נדל"ן.

למה להשקיע בשביל תזרים נמוך?

אחד הדברים שבד"כ אנשים מתפלאים עליו הוא השקעה בנכס להשכרה שיש עליו תזרים חודשי נמוך. אחת הטענות שאני שומע לרוב, היא:

"מה ההיגיון להשקיע בנכס ששווה כמה מאות אלפי ש"ח בשביל תזרים של 200-350 ש"ח לאחר המינוף"?

ההיגיון העומד מאחורי שאלה זו אומר, שמתזרים של 200-1200 ש"ח לחודש לדוגמא (תלוי במינוף/שכירות), אף אחד לא יהיה עשיר או מיליונר, לכן מדוע להתאמץ, לחפש נכס, להתנהל מול מתווך, לנהל מו"מ מול בעל הבית, לרוץ בשביל משכנתא, לשים כמה מאות אלפי ש"ח מההון האישי שלנו וכל זה רק בשביל 200-1200 ש"ח לחודש.

על פניו נראה כי אין הלימה בין הסכומים שהשקענו לרווחים שאנו מושכים מההשקעה שלנו.

תחליטו על מה אתם מביטים, על האצבע או על הירח?

בדיוק כמו בפתגם הסיני לעיל, מי שמביט על תזרים המזומנים בלבד, מפספס את כל הרעיון. למעשה בצורה בלתי נשלטת, אנשים משווים את ההכנסה החודשית (התזרים), ביחס לכלל ההשקעה אפילו אם התשואה היא טובה.

לדוגמא, אחת מהשאלות שאני נוהג לשאול משקיעים, היא: האם הייתם משקיעים 70,000 ש"ח בשיפוץ, רק בכדי לקבל 600 ש"ח נוספים בשכירות לחודש?

רבים מהם מרימים גבה, ואומרים מה ההיגיון לקבור 70,000 ש"ח בקירות רק  בכדי לקבל 600 ש"ח לחודש?!
עדיף 70,000 ש"ח בבנק!

באמת….? בואו נבדוק:

אילו הכסף היה יושב בבנק בפק"מ אז הריבית שהייתם מקבלים על הכסף היתה 0.01%-0.02%, אפילו כתבתי על כך ברשומה: מניות מול נדל"ן קרב הענקים.

מה שאומר שהייתם עושים 14 ש"ח לשנה (לפני 25% מס רווחי הון) שזה רק 1.16 ש"ח לחודש.

לעומת זאת בהשקעה בשיפוץ היינו מקבלים 7200 ש"ח לשנה (7200=600*12) או אם תרצו התשואה היא: 10.3%.

זו רק דוגמא אחת, בין מי שמביט על האצבע לבין מי שמביט על הירח.

אך כאן לא נגמר הסיפור, הרי כבר הראנו והזכרנו רבות כי הנכסים בישראל עולים בערכם בממוצע של 2% לשנה (למרות תקופות מסויימות של ירידות) בטווח הארוך.

ז"א שאם ניקח נכס של 1,000,000 ש"ח רק לצורך הדוגמא לשם הבהרת הרעיון.

משכנתא: 500,000 ש"ח

הון עצמי: 500,000 ש"ח

שכירות 4000 ש"ח

התשואה הגולמית היא: 4.8%

החזר משכנתא: 3000 ש"ח לחודש

תזרים מזומנים: 1000 ש"ח לחודש

תשואת המזומן תהיה: 2.4% לשנה.

אך מה תהיה התשואה האמיתית לאורך השנים?

זוכרים שאמרנו שיש עליה של 2% לשנה על ערך הנכס, חשוב לזכור, זו עליה במנגנון של ריבית דריבית על ערך הנכס, מכאן שבשנה הראשונה התשואה על המזומן היא למעשה: 20,000 (2% מ- 1,000,000 ש"ח של הנכס בערכו), יחד עם התזרים השנתי אנו מקבלים 32,000 ש"ח, שנותנים לנו תשואה של 6.4% על הכסף (רק בעת המימוש), 4% יותר!!!

אך מה יקרה לאחר 5 שנים? מה תהיה התשואה אז?

כעת אנו צריכים לחשב כמה יהיה שווה הנכס לאחר 5 שנים במנגון עליה של 2% לשנה ריבית דריבית, ז"א ערך הנכס הוא: 1,104,080 ש"ח. הרווח רק מהעליה של 2% לשנה הוא 104,080 ש"ח לאחר כ- 5 שנים.

כעת נוסיף להם את התזרים מזומנים שהוא 12,000 ש"ח לשנה (1000 ש"ח לכל חודש), ול-5 שנים הם: 60,000 ש"ח.

כעת מה תשואת המזומן שלי לאחר 5 שנים?

32.8%=164,080/500,000, אם נעשה חישוב פשטני (לא מדוייק כל כך מתמטית עקב עקרון הריבית דריבית) יוצא שהתשואה השנתית הממוצעת שלנו על הכסף היא: 6.6%~. כעת בטח תרימו גבה ותאמרו רגע…. אחרי 5 שנים, עלינו רק ב 0.2%?

אז לא, אמרתי לכם שהחישוב הוא פשטני, אם תרצו להיות מדוייקים התשואה האמיתית בשנה 5 על הכסף היא:

עליית ערך של 21,648 בשנה זו (עקב הריבית דריבית)+ 12,000 תזרים מזומנים אשר יחדיו מביאים אותנו לתשואה של 6.73% תארו לעצמכם מה תהיה התשואה השנתית בשנה 10…… 15…. והלאה?

אך גם כאן לא נגמר הסיפור….

הרי ככל שהזמן עובר, גם הקרן של המשכנתא יורדת, ז"א הפער בין ערך הנכס, להתחייבויות של המשקיע על הנכס יורדות, משמע, שבעת מימוש הנכס בעתיד, הפער הזה נכנס גם לכיסו של המשקיע.

כעת אתם יכולים לבוא ולהקשות ולומר, רגע, אבל את הכסף תראו רק במימוש! אז זהו שלא, משקיע חכם גם ידע למנף את הנכס, מה שקרוי הכסף בקירות, ולמעשה ידע למשוך ולנצל את הפערים הללו גם ללא הצורך במימוש של הנכס.

סיכום, למקרה והתבלבלתם בין האצבע לירח:

מי שאינו מיומן או לא סיגל לעצמו את הלך חשיבת המשקיע, מביט על האצבע שהיא למעשה רק התזרים החודשי "הקטן" בהשוואה למחיר העיסקה, מפספס את התמונה המלאה.

המשקיע המיומן, מביט על הירח, מבחינתו השמיים הם לא הגבול, סגלו לעצמכם נקודת מבט של התמונה המלאה, כשתהיו משקיעים גדולים ומיומנים, אתם תראו, שיש לעולם הרבה להציע מעבר למה שנראה דרך החור של הגרוש.

ובצורה גרפית יותר, אני מצרף עבורכם תרשים שעשיתי המסכם את הרשומה:

בפוסטים הבאים (אם לא אשכח ואם כן אז תזכירו לי) אנסה לפרט לכם, כיצד גדלים בתזרים החודשי.

קורונה לא קורונה?

גם בעת הזו של הקורונה, אני גאה להמשיך  ולהעביר את תהליך הכשרת המשקיעים שלי, באמצעים שהטכנולוגיה המודרנית מאפשרת לנו דרך זום, זה עובד, זה מעניין והעיקר, זה יכין אתכם להזדמנוות שהקורונה תזמן לכם, אז אם מעניין אתכם לקחת חלק ב- תהליך הכשרת המשקיעים שלי, תשאירו פרטים, מבטיח לחזור.