מסביב למספרי העיסקה

בחלק זה מרוכזות שאלות הדנות בחישובים ובהיבטים המספריים של עיסקאות הנדל"ן. שימו לב, כי התשובות הניתנות כאן הינן תשובות 'בגובה העיניים' ואינן באות להחליף ייעוץ מקצועי מכל סוג שהוא. מטרת התשובות בחלק זה של האתר היא לבהר ולפשט את כל ההיבט הקשור לחישובי כדאיות העיסקה בה אתם מעוניינים, בצורה הפשוטה והנהירה ביותר, מבלי להלאות את הקוראים במושגים וחישובים מסובכים מעולם הפיננסים והכלכלה.

1. כיצד מחשבים תשואה? מהי תשואה גולמית? ומהי תשואה על ההון?

תשואה– הצורה הפשוטה והנוחה להביט על התשואה היא במושגים של יעילות, חישוב התשואה מאפשר לנו לדעת כמה העיסקה שעשינו רווחית. הצורה המקובלת והנוחה להביט על תשואה היא לראות מהו הרווח שלנו מהעיסקה באחוזים, יחסית להון אליו אנו מתייחסים.

מאחר ואנו עוסקים בעיקר בנדל"ן, אז את חישוב התשואה נעשה בצורה בה אנו ניקח את היחס בין תקבולי השכירות שלנו ונחלק אותם בסכום ההון אליו נרצה להתייחס (הון עצמי/מחיר הרכישה הכולל) את היחס נכפול ב- 100 בכדי להמירו לאחוזים.

כאשר מביטים על תשואה בנדל"ן בד"כ מכמתים אותה לצורה של תשואה שנתית או במילים אחרות, תוך כמה שנים נחזיר את הכסף שהשקענו בעיסקה.

לשם הפשטות הנוסחא תיראה כך:

Yearly rent income ÷ Capital invested × 100 = Yield

תשואה גולמית– חישוב התשואה הגולמית, נעשה בצורה זהה למתואר לעיל, אלא ששיעור תשואה זה נותן לנו מושג לשיעור התשואה שאנו עושים על מחירו המלא של הנכס, בהנחה שהיינו רוכשים אותו ללא מינוף. זאת אומרת שבמקום Yearly rent income נציב בנוסחא את סך תקבולי השכירות השנתיים, ובמקום ה- Capital invested נציב את מחירו המלא של הנכס.

תשואה על ההון העצמי– תשואה זו ידוע בשמה גם תשואת 'מזומן על מזומן', משמע, שכאן אנו מקבלים את התשואה המדוייקת (עם סייגים מסויימים) על הכסף ששמנו בפועל על העיסקה, לכן בבסיסה הנוסחא תראה דומה, אבל היא תביא בחשבון גם את ההוצאות שיש לנו בדרך.

על כן נצטרך להציב את הנתונים הבאים בנוסחא המקורית: במקום Yearly rent income, אנו נציב את תקבולי השכירות לאחר שנפחית מהם את תשלומי המשכנתא זאת אומרת הכנסות פחות ההוצאות שלנו Yearly Rent income – Yearly Mortgage payments. ובמקום Capital invested אנו נציב את סך כל המזומנים שהשקענו ברכישה: הון עצמי כמקדמה ל-משכנתא (מינוף), הוצאות עו"ד, אגרות וכיו"ב. הערה חשובה שצריכה להיאמר כאן, היא שהתשואה על ההון העצמי תלויה בגובה המינוף, מכאן ששני נכסים דומים עם אותם הנתונים, אשר נלקחו עם הבדלים במינוף יציגו תשואות שונות על ההון העצמי. בנקודה זו כל משקיע צריך להבין בדיוק מה הוא מחפש מהם הסיכונים וההשלכות של כל פעולה שכזו.

תשואה אמיתית– אם שני המושגים הקודמים נתנו לנו מושג לגבי התשואות הצפויות, את התשואה האמיתית אנו נוכל לקבוע רק בדיעבד בסופה של כל שנה, מאחר וייתכן ויתווספו לנו הוצאות עבור תיקונים, חודשים בהם הנכס היה ריק או בשיפוץ, הוצאות לא צפויות, מיסוי וכיו"ב. לכן אנו נשתמש באותה הנוסחא, אלא שהפעם נציב את הסכומים האמיתיים. חישוב זה מאפשר לנו להבין במדוייק מה היה הרווח שלנו מהנכס בשנה שקדמה לחישוב.

2. איזו משכנתא כדאי לקחת, כך שיתקבל תזרים המזומנים הגבוהה ביותר?

זו שאלה חשובה, אבל היא גם שאלה קשה ומכשילה. מכירים את פתגם שתי יהודים שלוש דעות? זה בדיוק המצב בסוגיה מעין זו. תשאלו שלושה משקיעים שונים וסביר להניח שתקבלו חמש תשובות שונות. הבעיה היא שהמשכנתא הטובה ביותר תלויה בכמה גורמים: סוג המשכנתא (הכוונה למסלולים והתמהיל שלהם: פריים, קבוע, צמודה למדד, גישור ועוד קומבינציות מוזרות ביניהן), אסטרטגיית ההשקעה שלכם, כמות ההון העצמי, המצב בשוק בנקודת זמן נטילת המשכנתא ועוד. אז אני לא מתכוון לתת מענה ישיר לשאלה איזו משכנתא כדאית, אבל אני אנסה לתת כללי אצבע שיעזרו לכם להחליט, כללי האצבע הם פשוטים להבנה, אבל היחסים בינהם יעזרו לכם להחליט לגבי המשכנאת המתאימה ביותר עבורכם.

א. מוגבלות ונזילות ההון העצמי שלכם. לגודל וכמות ההון העצמי יש משקל בלקיחת המשכנתא, זאת אומרת שב 500 אלף ש"ח ניתן לרכוש דירה ב- 500 אלף ש"ח או לרכוש דירה במיליון ש"ח במינוף 50% או לרכוש שתי דירות של 500 אלף ש"ח כל אחת גם במינוף 50% ואולי אפילו חמש דירות של 500 אלף ש"ח במינוף של 80% על כל דירה. באופציה הראשונה והשניה גמרתם את כל ההון העצמי על נכס יחיד, בשאר האופציות רכשתם כמה נכסים.

ב. גודל המינוף. ככל שהמינוף שלכם גדול יותר (זאת אומרת סכום המשכנתא גבוה יותר), ההחזר החודשי שלכם גבוהה יותר, מכאן שההפרש בין תקבולי השכירות (ההכנסה שלכם) לבין החזרי המשכנתא (חלק מההוצאות שלכם) קטן. ההפרש בין שניהם הוא תזרים המזומנים שלכם, לכם משחקים במינוף משפיעם על התזרים.

ג. הזמן משחק תפקיד. לכל משכנתא יש תקופת זמן, 5, 10, 20, 25 שנים וכיו"ב. ככל שתפרשו את המשכנתא לשנים ארוכות יותר כך ההחזר החודשי ייקטן בעיקרון.

ד. אופי המשקיע ומטרתו.לאופי המשקיע יש את המשקל החשוב ביותר, לכל משקיע יש אופי וראיית עולם שונה ולכן דרך הפעולה שלו תגזר ישירות מגורמים אלו. נסו להגדיר אתהמטרות שלכם ומה אתם רוצים מהנכס? להשביח ולמכור? להחזיק לשנים ארוכות ותשואה? ועוד…

ה. מגבלות התקופה. בהתאם למצב השוק הלואמי והגלובאלי מעת לעת משתנות ההגבלות והוראות על משכנתאות, חשוב להיות דנאמיים ולמצות את האםשרויות בכל נקודת זמן ומצב שוק נתון.

בעיקרון אלו הם כללי האצבע, חשוב שכל משקיע יבין וינתח את המצב בו הוא מצוי ומהי המטרה שלו. מה הוא רוצה מהנכס?

מי שמשביח נכס, הייתי ממליץ לו לקחת משכנתא ארוכה וגדולה, מכמה טעמים. הוא הולך לשפץ את הנכס, אז למה להוציא הון עצמי על רכישת הנכס? כדאי לשים סכום כמה שיותר קטן. פרישה לשנים ארוכות תגרום להחזרי משכנתא נמוכים יחסית, זה מהווה יתרון בשני מקרים: אם הנכס עומד ריק אז העלויות נמוכות, אם הנכס מושכר אז יש תזרים מזומנים עד למכירה, מה שמייצר עוד רווחים לבעליו, בתוספת לרווח ההון הצפוי מהמכירה. האפשרות להשקיע סכום קטן נותנת את האופםציה לטפל בכמה נכסים במקביל לאלו שאוהבים לרכוש נכסים מוזנחים ולהשביחם.

3. מהן ההוצאות בעת ביצוע עיסקת נדל"ן?

כעקרון לכל עיסקה יש את התנאים שלה, אני אפרט כאן את ההוצאות בהינתן עיסקה רגילה.

– 0.5% מגובה העיסקה כתשלום שכ"ט עו"ד.

– כמה מאות שקלים על אגרות רישום שונות, הוצאת תשריטים, נסח טאבו.

– 350-500 ש"ח בממוצע תשלום עבור הערכת שמאי.

– עמלת פתיחת תיק משכנתא, הנעשית בצורה של פרומיל מסכום המשכנתא.

– שכ"ט מתווך (במידה והיה) נע סביב ה- 2% בתוספת מע"מ.