כמה סיבות מדוע אני חושב שיעלו מחירי הדיור?!

אחד בדברים המתסכלים זה להעריך בוודאות טובה יחסית את העומד לבוא, להזהיר מפניה ולגלות שאנשים חושבים שאתה טועה, "חי בסרט" או "מנותק". נכון, יש מצב שאני טועה, אבל אם אני צודק, זה יכול לעלות לכם בהרבה הרבה מאוד כסף.

למי שמחפש אמל"ק: מחירי הדיור יעלו דו ספרתית באחוזים בשנה-שנה וחצי הקרובות, זה כמובן נובע מהערכות שאני עושה ומהסיבות שאני חושב שהן רלוונטיות, חלקן סיבות ישנות וידועות וחלקן חדשות שנוצרו עקב המצב החדש בו שרויה המדינה, אותן אני בוחר לחלוק עמכם.

מבלי להכביר במילים אמנה קודם כל בקצרה את הסיבות 'הרגילות' לעלית מחיר הדיור, ובהמשך אוסיף עליהן את הסיבות 'המיוחדות' ברוח התקופה בה נכתב פוסט זה.

הסיבות הרגילות לעליה במחירי הדיור:

1. קצב גידול דמוגרפי- מדינת ישראל היא מדינה בגידול דמוגרפי מהמגודלים בעולם,

שימו לב אנו במקום הרביעי בעולם, מככבים יחד עם המדינות הנחשלות ביותר.

2. שטח המדינה- קטן ומוגבל, זאת ועוד הרבה מהשטחים הפתוחים מסווגים מחד כשמורות טבע ומאידך כשטחי אש לאימוני הצבא. מה שמשאיר מרחב די מצומצם כשטחים זמינים לבניה.
3. קצב הבניה אינו עומד בקצב הגידול- בשנת 2060 אוכלוסית ישראל תמנה כ- 21 מיליון נפש בהתאם להערכות הלמ"ס. המספר הממוצע של נפשות לדירה עומד על 3 נפשות לדירה. המשמעות היא שבכדי לספק לכלל האוכלוסיה מגורים בעוד 36 שנים יש לבנות בממוצע כ- 100,000 יח"ד לשנה. לא משווקות, אלא לספק דירות בנויות.
4. היעד הממשלתי המוכרז- עומד על בניה של 70,000 יח"ד לשנה, אך בפועל בשנים הטובות עם מחיר למשתכן הגיעו בשיא ל 50,00-55,000 יח"ד לשנה כשזה כלל גם את הדירות המשווקות.
5. יש פער של 30,000 יח"ד לשנה בממוצע, בין הצורך האמיתי לבין היעד הממשלתי המוכרז (ראו סעיף 3)
6. יש פער של 15,000-20,000 יח"ד לשנה בין היעד הממשלתי המוצהר למה שקורה במציאות (ראו סעיף 4)
7. הפער בין הרצוי לשנת 2060 לבין המציאות של ימינו עומד על פער של 45,000-50,000 יח"ד לשנה כל שנה בממוצע.
8. חסמים בירוקרטים- הזמן שעובר בין תכנון יח"ד לבין קבלת המפתח בישראל עומד בממוצע על 15 שנים. החסמים הבירוקרטים והתכנוניים מאוד מסורבלים ומעכבים את קצב בניית הדירות הישראל, מה שמייצר היצע נמוך במקביל לעליה בביקושים לאורך השנים.

הסיבות המיוחדות שנוספו לנו ברוח התקופה מאז מחדל ה- 7.10.2023:

1. הסתמכות על פועלים מהשטחים- ענף הבניה בישראל הסתמך על ידיים עובדות מעזה ואיו"ש, הערכות מדברות על כ- 125,000 פועלים פלסטינים+ 40,000 שבח"ים. כאשר 50,000 היו מגיעים מעזה. כעת אין כניסה של פועלים לא מעזה ולא מאיו"ש.
2. ירידה בכמות הפועלים הזרים- מספרים גדולים של פועלים זרים עזבו את המדינה מהחשש להסלמה במצב והמתיחות האזורית בעקבות ה- 7 לאוקטובר.
3. יבוא פועלים מהודו מתעכב- יש תוכניות ומאמצים לגייס פועלים מהודו, אך יקח זמן עד לגיוס מלא והשלמת החוסרים בידיים עובדות, יחד עם זמן הסתגלות ורכישת מיומנות הנדרשת לענף הבניה- בניגוד לפועלים הסינים המיומנים יותר לדוגמא.
4. הכבדת עלויות המימון- כעת משהבניה נעצרה, היזמים וקבלני הביצוע סובלים מחשיפה גבוהה לתשלומי הריבית על ההלוואות שלקחו לפני ה- 7 לאוקטובר, העצירה בבניה ובמכירות, מכבידה על חלק מהחברות ואין חולק כי המצב יביא לנפילה וחדלות פרעון של חלק מחברות אלו. גורם נוסף שיהווה מעכב בענף הבניה ויפגע בהיצע.
5. עליה בתשומות- עקב המלחמה והעימות עלויות השינוע עולות, ומושפעות מהאיומים האזוריים, כגון: מעבר במיצרי הים האדום כדי להביא חומ"ג לענף הבניה כתוצאה מהאיום האיראני ואיום הח'ותים, להטבע/חטיפה של ספינות. דבר אשר גורם להם לבצע מעקף ושייט ארוך יותר שמעלה את עלויות השינוע והחומ"ג בהתאם.
6. האמברגו התורכי- ארדואן "ידידנו" החליט לבצע אמברגו, על חומרי גלם המגיעים מתורכיה, מה שמייצר חוסרים לענף הבניה, וכשאין היצע המחיר על החו"ג שכן נכנסים לישראל עולה. להלן חלק מהרשימה שמגיע מתורכיה:
   – פרופילי אלומיניום
   – חוטי אלומיניום
   – מערבלי בטון
   – חוט פלדה פרופילים פלדה
   – כל חומרי הבנייה המיוצרים מברזל ופלדה
   – מכונות עיבוד מתכות,
   – פלטות, צינורות פלסטיק,
   – פאנלי סנדוויץ',
   – קרמיקה, צבעים, ,
   – מכונות חיתוך,
   – צבעים לגימור,
   – מנופים,
   – דבקים ומדביקים,
   – מוצרי פלדה שטוחה
   היו סה"כ ברשימה מעל ל- 70 מוצרים וחומרי גלם המגיעים מתורכיה הקשורים במישרין לענף הבניה.
7. עצירה בבניה-  ומחסור בפועלים מאז ה- 7 לאוקטובר, עצירה בבניה משמעותה עיכוב בשרשרת האספקה הכללית בענף הבניה ולעיכובים, בסדרי גודל משמעותיים. הכוונה היא שעצירה של חודש יכולה להביא לעיכוב של חצי שנה בפועל, ונכון לזמן כתיבת שורות אלו אנו מדברים על עצירה של חצי שנה, עצירה כמעט מוחלטת של ענף הבניה.
8. חוסר וודאות- היזמים מצד אחד והרוכשים מהצד השני מחפשים וודאות.
   היזמים וודאות בכך שיוכלו לחזור לביצוע ולהמשך בנית הדירות, והרוכשים מצידם מחפשים וודאות כי הם לוקחים משכנתאות אותן הם מחוייבים לשלם. למרות שבשיווקים החדשים היזמים מוצאים פתרונות מימוניים, עליהם קצרה היריעה מלהרחיב בפוסט זה, אך גם היא תייצר בעיתיות משלה, מאחר ובעוד 3-4 שנים יגלו הרוכשים "במבצעי הפרסייל" (בכוונה יש מרכאות) כי לא יוכלו לעמוד בעלויות המימון.
9. אפקט האדוות- שוק הדיוק מתנהל בצורה בה הנכסים היקרים ביותר משפיעי על אלו הזולים. לכן כשיעלה הביקוש באזורי הביקוש שם המחירים מלכתחילה גבוהים יותר, עלייה במחיר שם, תגרור עליה במחירים באזורים הסובבים אותם וכך לזליגה עד לפריפריה דבר שיגרור עליית מחירים כלל ארצית.
10. עלית המע"מ- החל משנת 2025 יש כוונה להעלות את המע"מ ב 1%, מ 17% ל- 18%. מה שאומר שזו עלות שמגולגת לצרכן ומעלה את מחירי הדיור.

אלו הגורמים המשמעותיים אותם אני רואה כברי השפעה בעתיד הקרוב על מחירי הדיור, כולי תקווה כי אני טועה, אך כפי שהמציאות מראה, וסמני ההתאוששות שהשוק מראה, נראה כי כל הרוכשים שהמתינו על הגדר, יתפרצו בבת אחת כביקושים שהשוק אינו יכול לספק- הכתובת כבר על הקיר ואנו כנראה נחווה עליות דרסטיות במחירי הדיור, בדיוק כפי שראינו במחצית השני של 'תקופת הקורונה', עת רוכשים רבים חזרו לשוק בטווח זמן קצר, דבר שהביא לעליה של 20% בשנת 2022. לצערי אנו כנראה נחזה בשנים 2024-25 גם בעליה דו ספרתית באחוזים, אם הדברים ימשכו כפי הנראה לעין בהווה.

המסקנה די פשוטה וברורה, מחירי הנדל"ן יעלו ולכם יש 2 אפשרויות:

הראשונה- לומר שאני הוזה וטועה ולא לעשות כלום, אולי אפילו להמשיך לעשות מה שעשיתם עד כה, להמתין ולקוות לירידה במחירי הדיור.

השניה- להבין שזה הזמן לתפוס את השוק לפני גאות המחירים, להבין שזה הזמן בו כדאי להתחיל ללמוד איך השוק בנוי, איך לרכוש דירה, איך לבצע השקעת נדל"ן נכונה ואיך לעשות חקר שוק ואת כל השלבים בצורה מתודית כדי שתוכלו לרכוש נכס בצורה שמרנית מבלי לקחת יותר מדי סיכונים.

אם אתם בוחרים באופציה השניה הנה 2 הצעות עבורכם:

הצעה ראשונה- לקרוא קצת יותר על תהליך הכשרת המשקיעים שלי, להשאיר פרטים ואשמח לחזור אליכם ולבדוק התאמה.

הצעה שניה- להוריד את הספר הדיגיטאלי:  18 הטעויות של משקיעי נדל"ן וכיצד להימנע מהן.