לקנות דירה עם או בלי משכנתה? דילמה שכל קונה צריך לשקול
רבים מאיתנו חולמים על דירה. זו יכולה להיות דירת מגורים שבה נחיה שנים רבות או דירה להשקעה שתסייע לנו לבנות ביטחון כלכלי. אבל כשמגיע הרגע להחליט איך לקנות את הנכס, עולה שאלה קריטית: האם כדאי לרכוש את הדירה בעזרת משכנתה, או לשלם את כל הסכום מההון העצמי?
זו לא שאלה פשוטה. גם כשיש מספיק כסף לרכוש דירה ללא הלוואות, יש יתרונות משמעותיים דווקא בבחירה לקחת מימון מהבנק. נבחן את הדילמה הזו משני כיוונים: מצד מי שקונה דירה למגורים, ומצד מי שמחפש להשקיע בנדל"ן.
מה עדיף כשקונים דירה למגורים?
רוכשים שמחפשים יציבות ושקט נפשי יעדיפו בדרך כלל לרכוש את הדירה במלואה ללא חובות. אין תשלומים חודשיים, אין תלות בריבית משתנה, והתחושה היא של ביטחון ובעלות מלאה.
אבל מצד שני, זו גם גישה שאינה בהכרח מנצלת את ההון בצורה יעילה. גם אם מדובר בדירת מגורים שבה אנו חיים, היא עדיין נכס. נכס שצפוי להישאר בבעלות המשפחה ולהעבור הלאה לדורות הבאים. לכן, חשוב לבחון את הפוטנציאל הכלכלי של הנכס כחלק מתמונה רחבה יותר של ניהול ההון.
ראוי לציין שזו אינה דילמה שרבים מתמודדים איתה בפועל. מחיר דירה ממוצעת בישראל נכון לשנת 2025 עומד על כ־2.1 מיליון שקלים, ולרוב האנשים אין סכום כזה בצורה נזילה. אך מי שכן נמצא בעמדה הזו, חייב לשאול את עצמו: האם נכון לקשור את כל ההון לדירה אחת?
נניח, לדוגמה, שיש לכם 2 מיליון שקלים. באפשרותכם לרכוש דירה אחת ללא משכנתה, או לחלופין, לשים כמיליון שקלים כהון עצמי, לקחת משכנתה להשלמת הסכום, ואת המיליון הנותרים להשקיע במקביל.
למשל, בתיק השקעות מגוון, או במדד כמו S&P500, אשר הניב בממוצע כ־8 אחוזים תשואה לאורך זמן. אפשרות אחרת היא לרכוש דירה שנייה קטנה להשקעה.
במילים אחרות, שימוש חכם במינוף. אינכם מקבעים את כל ההון בנכס אחד, אלא מאפשרים לו "לעבוד" עבורכם במספר אפיקים בו זמנית.
ומה לגבי הריביות?
זו שאלה טבעית לחלוטין. למה לקחת משכנתה אם בסוף נשלם עליה ריבית? נכון לשנת 2025, ריבית המשכנתה הממוצעת עומדת על כ־4.7 אחוזים. זה אולי נשמע גבוה, אך אם השקעות אלטרנטיביות מניבות באותו זמן תשואה של 8% בשוק ההון, או תשואה מצרפית של 9-15% בדירות להשקעה (כאשר מחשבים גם את תזרים המזומנים מהשכירות, תשלום קרן/ריבית משכנתה מהשכירות ואת עליית ערך הנכס), הרי שמדובר בהחלטה כלכלית חכמה יותר.
ומה אם מדובר בדירה להשקעה?
במקרה הזה, המינוף כמעט מתבקש. רוב המשקיעים אינם רוכשים דירות להשקעה בכסף מלא, גם אם יש להם את היכולת. הסיבה פשוטה: המטרה היא למקסם את התשואה על ההון העצמי, ולא על שווי הנכס הכולל.
נניח שוב שיש ברשותכם 2 מיליון שקלים. אם תשקיעו את כל הסכום בדירה אחת שתקנה לכם הכנסה חודשית משכירות בגובה 5,500 שקלים, מדובר בתשואה שנתית של כ־3.3 אחוזים.
לעומת זאת, אם תחלקו את הסכום כהון עצמי למספר דירות זולות יותר ותקחו משכנתאות לצורך השלמת העסקאות, תיהנו משכירות מצטברת גבוהה יותר, תזרים מזומנים חיובי, פוטנציאל לרווחי הון עתידיים, וכמובן פיזור סיכונים. ההון שלכם אינו מרוכז בדירה אחת בלבד.
פיזור ההשקעה על פני מספר נכסים גם מגדיל את הסיכוי הסטטיסטי שלכם ליהנות מעליית ערך. לדוגמה, השקעה באזורים בעלי פוטנציאל גבוה להתחדשות עירונית עשויה להקפיץ בעתיד הן את ערך הנכסים והן את דמי השכירות.
לסיכום,
בעוד שרוב האנשים נוטים להתייחס למשכנתה כאל עול, שינוי בגישה יכול להפוך אותה לכלי פיננסי עוצמתי. שימוש מושכל במשכנתה, לצד תכנון פיננסי נכון, השקעות חכמות ופיזור סיכונים, מאפשר לא רק לשפר את איכות החיים בהווה, אלא גם לבנות הון שיכול לעבור לדורות הבאים.
בתהליך הכשרת המשקיעים אנו מקדישים כשני מפגשים להבנה העמוקה של המינוף, בצד אחד הבנת רעיון המינוף לעומקו ושימוש בו לצרכי של גדילה פיננסית, ומפגש נוסף שעוסק בהיבט המשכנתה ככלי למינוף כדי שתוכלו לא רק לתכנן משכנתה ומימון נכון, אלא גם לכוון את יועץ המשכנתה שלכם בצורה נכונה , כל אלו יאפשרו לכם לעשות עסקאות טובות ולהשיג תשואות ביחס למקובל.
תכנון נכון של מימון/מינוף יכול להפוך עסקה בינונית לעסקה מדהימה.
ההבדל בין משקיע ממוצע למשקיע מעולה זה הידע ההבנה והשליטה שלו בנושא מימון ומינוף של העסקאות אותן הוא מבצע, מעוניינים להעמיק את הידע שלכם ולעלות כמה רמות באופן בו אתם משקיעים בנדל"ן? הצטרפו לתהליך הכשרת המשקיעים שלי.
