לא בראשונה וגם לא בשניה...
אז…התכוננו, אנו יודעים מהו גבול המחיר העליון בו אנו מחפשים דירה להשקעה והתמקדנו על האזור, תוך שאנו מבינים מהו חתך האוכלוסיה והשכירויות באזור. הצעד הבא שלנו הוא לרדת לרחוב, להכיר את האזור בו התמקדנו זה יאפשר לנו לחבר בין התאוריה, עבודת ההכנה שעשינו והמציאות בשטח, ייתכן כי כעבור ביקור או שניים נבין כי האזור הראשוני בו התמקדנו אינו מתאים לנו, לכן נחזור צעד אחד אחורה ונתמקד מחדש על אזור אחר.
השלב הזה לטעמי הוא אחד השלבים המעניינים בדרך לבעלות על דירה להשקעה, הבעלות העתידית שלנו על נדל"ן מניב. מאחר וזהו גם השלב בו אנו אכן מתאמצים פיזית ומשקיעים מזמננו, הוא גם השלב עליו אנו מקבלים את הגמול בסוף התהליך בצורה של דמי שכירות חודשיים.
אני רוצה להבהיר לכם כי מירב הסיכויים כי לא בפעם הראשונה….וגם לא בפעם השניה שתרדו לרחוב לסיורי דירות, תבחרו את הדירה המיועדת שלכם ותסגרו עיסקה. גם חיפוש הדירה הוא תהליך בפני עצמו בו אתם כמשקיעים לעתיד עוברים תהליך של התפתחות ולמידה, דבר זה מתבטא בכמה מישורים:
– אתם מכירים את אזור ההשקע דרך הרגליים, תכירו כל רחוב, פינה ושעל באזור.
– תכירו את תמהיל האוכלוסיה עפ"י האוכלוסיה המסתובבת ברחוב, בחנויות ובכניסות לבתים אליהם הגעתם לראות דירות.
– תלמדו אט…אט… איך להביט בנכס, על מה להביט, מה לחפש ומה לבחון?
– תלמדו לשאול את השאלות הנכונות בצורה מתומצתת וממוקדת, תלמדו לנהל שיחה שתאפשר לכם לאסוף מידע חיוני אודות הדירה אותה אתם בודקים.
– תלמדו לאסוף מידע עפ"י סממנים ויזואלים על הרחוב, בבניין ועל דירות השכנים.
ועוד….
כאשר אני הייתי בשלב זה, אני מעריך כי עשיתי קילומטרים רבים במצטבר כאשר חיפשתי את הנכס הראשון שלי להשקעה, זה השתלם! אני גם רוצה לשתף אותכם כי ראיתי קרוב ל- מאה דירות שונות עד שהבנתי מה אני מחפש וגם עד שהיה לי האומץ לסגור את העיסקה הראשונה שלי. אתם תראו כי למרות כל השלבים שעברנו עד כה: השלב המנטאלי, הבנת הרעיון ו- בניית האסטרטגיה ושלב ההכנות עדין עומד בפנינו המכשול העיקרי והוא ביצוע עיסקה בפועל, עד שלא סגרתם עיסקה אתם לא משקיעים!!! אתם רק משקיעים בפוטנציה, בכדי להפוך למשקיע צריך לעבור את המשוכה האחרונה והיא סגירת העיסקה.
בדיעבד, זהו גם השלב בו חוק מרפי בא לידי ביטוי, בצורה הכי סוריאליסטית שלו, אך כאמור אנו לא רואים זאת תוך כדי התהליך אלא רק לאחריו. את הדירות הכי טובות ומשתלמות להשקעה שראיתי היו בדיוק בשלב ההתחלתי הזה. זהו השלב בו אנו עדין חסרי הבנה וניסיון מעשי בכדי להעריך את האטרקטיביות בעיסקאות המוצגות לפנינו, אבל זו גם בדיוק הסיבה מדוע זהו ניסיון שלא יסולא מפז, מאחר ואתם לומדים ממנו רבות גם במחשבה של בדיעבד.
החלק הכי חשוב בתהליך זה הוא לנהל רישום: אלו דירות ראיתם, האם ניהלתם מו"מ או לאו, מה היו הטעויות שלכם במהלך המו"מ, מה לא הייתם צריכים לומר או לשאול, מה לא שאלתם, מה פיספסתם, האם נתתם הצעה? רישמו את התאריך בו נתתם הצעה ומה היה גובהה ומה היה מחירו ההתחלתי של המוכר, שימו תזכורת ביומן לעוד שבועיים שלושה, אולי תרצו לבדוק אם השתנה משהו, אם הנכס עדין אקטואלי אולי הגיע הזמן ליצור מגע נוסף ולנסות לסגור את העיסקה.
הדבר הכי חשוב בשלב זה, הוא הלימוד המעשי, גם אם לא תסגרו עיסקה, כל דירה נוספת שאתם רואים, כל מו"מ שאתם מנהלים, מקרב אתכם לעיסקה שלכם. אפשר לומר שזהו סוג של קארמה, אל תצטערו על עיסקאות שלא נסגרו ואל תמהרו לסגור עיסקאות, העיסקה שלכם, ממתינה לכם.
לדברים טובים שווה לחכות…
ומהי תרומתו של ארכימדס לעניין.
