"המטומטם" עם הדירות
"איזה מטומטם"' הם לא אמרו את זה במפורש, אבל תמיד היה אפשר לקלוט את זה בין השורות, במבט, בביקורת, בטון.
גם אחרי תשע עשרה שנים של השקעות בנדל״ן, אני עדיין שומע אנשים שמנסים להסביר לי שהשקעה בנדל״ן היא טעות, התעסקות מיותרת, מאמץ שלא מצדיק את הרווח.
כשאני חוזר אחורה לשנת 2007, השנה שבה רכשתי את הנכס הראשון שלי, אני עדיין זוכר הכול כאילו זה היה אתמול.
הנכס עלה 240 אלף שקלים בלבד, ואני ואבא שלי הגענו למשרד עורך הדין כדי לחתום על העסקה. הקדמנו קצת, אז התפתחה שיחת חולין. אבא שלי, שלא ממש הבין מה אני עושה, היה משוכנע שאני טועה. מבחינתו, אם כבר אני קונה דירה, אז עדיף שאתאמץ קצת יותר ואקנה משהו שיכול לשמש אותי למגורים במרכז הארץ, לא להשקעה בבאר שבע.
בדיעבד אולי הוא צדק. אולי באמת הייתי יכול לרכוש דירה ב- 800 אלף שקל במרכז, במקום להשקיע בבאר שבע. אבל פחדתי פחד מוות מהמשכנתה. הייתי אז סטודנט, חזרתי לארץ אחרי כמה שנים בחו״ל, והרעיון לקחת הלוואה ל- 25 שנה נשמע לי פשוט מטורף. לא ידעתי במה אעבוד, כמה ארוויח, איך אשלם גם שכר דירה וגם משכנתה במקביל. הפחדים דיברו במקומו של ההיגיון.
ואז, כשאנחנו יושבים אצל עורך הדין וממתינים למוכרת, אבא שלי מחליט לשאול את עורך הדין מה דעתו על הקנייה. בלי לחשוב פעמיים הוא אומר לו:
"זו טעות. יש לו פטור ממס רכישה, אז למה לקנות דירה בבאר שבע? עדיף דירה למגורים".
הוא אמר את זה באגביות מוחלטת, כאילו מתוך הרגל, אבל למזלי זה לא הזיז לי. הייתי נחוש. אחרי שנה וחצי שבהן הסתובבתי וחיפשתי דירות, ראיתי 146 נכסים שונים, פחדתי, התלבטתי, דחיתי, ולבסוף, הדירה ה- 147 הרגישה לי הנכונה.
היא התאימה לי, המחיר היה נכון, והתחושה הפנימית הייתה ברורה. חתמתי.מעורך הדין אולי חשב שאני מטומטם, אבל אני הייתי בטוח שזה הצעד הנכון.
כמה חודשים אחר כך הבנתי שבאמת יצאתי מטומטם, אבל מסיבה אחרת לגמרי.
הדירה הושכרה ב- 2000 שקל לחודש, מה שגילם תשואה של כ- 10%. בכל חודש נכנס כסף בלי שאני עובד בשבילו, ואז זה היכה בי: יש כאן משהו מדהים.
כך התחיל להתפתח אצלי הרעיון של השקעות, כך נזרעו הזרעים.
אז למה בכל זאת הייתי מטומטם?
כי לא נשאר לי הון עצמי. קניתי את הדירה הראשונה עם כל מה שהיה לי, בלי להשאיר שקל בצד. מהר מאוד רציתי עוד, אבל הכסף נגמר. ואז גיליתי את עולם המשכנתאות, ותוך חצי שנה כבר רכשתי שתי דירות נוספות. עליהן אספר בפרקים הבאים.
כמעט שנה לאחר מכן התפוצצה בועת הסאב-פריים בארצות הברית. הבורסות נפלו, אנשים נכנסו לפאניקה, הפנסיות נשחקו, ואני זוכר את אבא שלי, שהיה רגע לפני פרישה, מודאג מהאפשרות שהקצבה שלו תיפגע.
המשבר הזה גרם לגל עצום של כסף שזרם משוק ההון אל שוק הנדל״ן. בשנים 2008-2010 רבים הוציאו את כספי קרנות ההשתלמות והחסכונות שלהם כדי לקנות דירות. פתאום כולם חיפשו נכסים של 300-400 אלף שקל, וזרם המשקיעים לבאר שבע גרם למחירים לעלות במהירות מטורפת.
אני, מצדי, לא הבנתי מה קורה. סיפרתי לעצמי סיפור, שהפראיירים מתל אביב הגיעו, שזו בועה, ושכשהיא תתפוצץ אני אקנה מהם בזול. זה כמובן לא קרה. במשך כמעט שנתיים לא קניתי כלום.
ואז קראתי איזה מאמר אחד קטן על השקעות ששינה לי הכול. לא זוכר מי כתב אותו, אבל המשפט שנחרת בי היה:
"הטעות של רוב המשקיעים היא שהם משווים את המחירים של היום למחירי העבר, וזה פשוט לא רלוונטי."
באותו רגע הייתה לי הארה. הבנתי שאני חי בעבר, ושהעבר לא יחזור.
אם אני רוצה להצליח באמת, אני חייב לחשוב קדימה, עשר ועשרים שנה קדימה, להבין לאן השוק הולך, לאן המדינה מתפתחת, מה הצרכים של האנשים בעתיד. מאז ועד היום זו דרך החשיבה שלי.
עם השנים המשיכו לקרוא לי "מטומטם" בכל פעם שקניתי דירה כשהשוק השתגע או כשהמיסוי עלה.
כשמס הרכישה עלה מ- 3.5% ל- 5% , אמרו שאני מטומטם.
כשהורידו את אחוזי המימון מ- 90% ל- 70%, שוב הייתי המטומטם שעדיין קונה דירות.
כשמס הרכישה עלה ל- 8%, טענו שאני זורק כסף.
וכשב- 2014 כולם ישבו על הגדר והמתינו לתוכנית מע״מ אפס, אני המשכתי לקנות והם נשארו לחכות לתוכנית שמעולם לא יצאה.
גם כשאחוזי המימון ירדו שוב ל- 50%, המשכתי לחפש עסקאות. בכל פעם הסבירו לי מחדש כמה אני טועה, כמה זה לא כדאי, כמה "זה כבר לא מה שהיה" וכמה זה "מטומטם".
אבל כשאני מסתכל אחורה, אני מבין דבר פשוט מאוד:
אולי באמת יצאתי מטומטם הרבה פעמים בעיני אחרים, אבל אני מעדיף להיות מטומטם עם הרבה דירות, מאשר חכם בלי אפילו אחת.
עוד 2 דברים חשובים:
- מידע על תהליך הכשרת המשקיעים שלי
- להורדת הספרון הדיגיטאלי על 18 טעויות של משקיעים וכיצד להמנע מהן
