בין אם אתם משקיעים או רוכשים דירה למגורים, ובהנחה שאתצם נוטלים משכנתא מהבנק, אתם תמיד תפגשו את השמאי בכדי לקבל אתה משכנתא.
אני לא רוצה להיכנס לעומק תפקידו של השמאי, זו לא מטרת הרשומה.
אך בעניין המשכנתא אם נפשט זאת, הבנק רוצה גורם מקצועי שיקבע מהו שווי הנכס בטרם הוא ילווה כסף לרכישה, כדי שלא יווצר מצב ששווי הבטוחה נמוך או לא מספיק כנגד ההלוואה שהבנק מעמיד ללווים.
מקרה אמיתי שמוכיח מדוע חשוב לכם ללמוד כיצד להשקיע בנדל"ן או למה חשוב מלווה משקיעים?
המקרה הינו אמיתי אך פרטי המעטפת של הסיפור שונו כדי לא לפגוע באף אחד, כמו כן שמות המעורבים גם הוסתרו.
בעבר פרטתי לכם מקרה אחר בו שני שמאים נתנו הערכות על אותו הנכס בהפרשים של 200,000 ש"ח, דבר שיכל לפגוע בצורה קשה בתהליך הרכישה של אותו המשקיע.
מדובר במשקיע שהגיע לכדי רכישה של נכס להשקעה בהליך של התמחרות כתוצאה מסכסוך משפחתי.
העו"ד מטעם המשפחה זימן שמאי לבדיקת הנכס.
אני מצרף כאן פרטים מהשומה המקורית, בכדי להראות לכם את הבעיתיות, ומדוע חובה עליכם בנוסף לשמאי או שאר אנשי המקצוע, לרכוש גם את הידע בעצמכם, בכדי שתוכלו לפקח ולבדוק את נותני השירות, ולא להתהלך לחתימה בעיניים עצומות.
ביקור השמאי נערך בתאריך 6.3.2022:
תאריך ביקור השמאי קריטי, בכדי שתראו כי לא היו הבדלי תאריכים או תקופות משמעותיות בין שאר המסמכים שהתגלו, בהמשך.
כאשר שמאי בא לתת חוות דעת/שומה על נכס, הוא בד"כ מבקר בנכס, ובמקביל מוציא את הניירת הרלוונטית לנכס כגון:
- נסח טאבו
- מסמכי בית משותף ותשריט
- תיק בית משותף מהעיריה [לבדיקת היתרים וכיו"ב]
- מחלקת הנדסה- כדי לברר שאין ליקויים או עומדים צווים לבית מסוכן.
- טופס ארנונה
- תוכניות כלליות על האזור
- ושאר מסמכים תומכים.
בהמשך השומה, מתאר השמאי את הנכס וסביבתו, מצרף גם נסח טאבו אשר מתחתיו הוא כתב את הסעיפים הבאים:
שימו לב השמאי כותב שהוא לא איתר תיק בנין באמצעים המקוונים, כמובן שזה מן הסתם לא פוטר אותו מלגשת פיזית לעיריה או להרים טלפון ולמצות את העניין עד תום.
דבר זה חשוב כפי שנראה בהמשך.
המסמכים שהיו בהישג ידיו של השמאי והמשקיע אך השמאי לא טרח להוציאם כמתבקש:
תיק בניין מהעירייה-
אז האם באמת היה כל כך קשה להשיג את תיק הבנין מהעירייה?
מתברר שלא.
חשוב לציין: אכן ישנם מקרים לא מעטים שתיק הבנין מכל מיני סיבות היסטוריות לא נמצא בעיריה, בין אם זה כתוצאה מפגעי טבע שהשחיטו את התיקים, כגון שריפות ורטיבויות.חלק מהתיקים גם אבדו עם הזמן כתוצאה מרשלנות או במעבר של ארכיונים ממקום למקום.
במקרה כזה בדרך כלל נהוג שהשמאי מבקש אישור רשמי מהעיריה שהתיק אינו נמצא- במקרה זה לא התקבל וסביר שהשמאי לא ביקש אישור שכזה, אחרת היה מציין זאת ומצרף אותו לשומה, דבר שלא נעשה.
המסקנה שלי היא שהשמאי ניסה להשיג את התיק בנין דרך האתר של העיריה ושם אכן מופיע כי התיק לא קיים, כאן תמו חיפושיו של השמאי.
אך משקיע מקצועי, שיש לו חקר שוק על האזור, יודע, שחלק מהתיקים לא נסרקו ולכן באתר אכן לא מצוי התיק המקוון, לכן נהוג להתקשר לעיריה לשלם 22 ש"ח ולהזמין אותו, כפי שזה בוצע ע"י המשקיע.
המסמכים שהופיעו בתיק הבנין בעיריה שנשלח במייל למשקיע הכילו:
- תשריט
- בקשה להיתר
- היתר
- תנאי ההיתר
- תשריט שביל גישה
אני מצרף לכם רק את עיקרי הדברים לעיונכם:
זוכרים ששומת השמאי נעשתה ב- 6.3.2022, שימו לב שאת המייל המשקיע קיבל מהעיריה בתאריך 22.3.2022 כ- 3 שבועות לאחר מכן עפ"י בקשתו, ז"א ממש באותו החודש. כולנו מסכימים שאת הפעולה הפשוטה שהמשקיע עשה, יכל ואמור כל שמאי מקצועי לבצע.
צו הבית המסוכן-
כאמור השמאי לא נתן את דעתו ולא התייחס להיבט הבית המסוכן כלל בשומה.
אך המשקיע שלנו לא התעצל, הוא החליט לבדוק גם את הנושא הזה במקביל, ולכן יצר קשר ישירות עם המחלקה למבנים מסוכנים והפלא ופלא, ראו מה הוא מצא:
שימו לב שכאן התאריך הוא גם מחודש מרץ 2022, ליתר דיוק 28.3.2022 ממש באותו החודש שביקר השמאי בנכס.
בירור נוסף העלה גם את ההוראה והצו המקורי עצמו שנשלח עוד בשנת 2015:
מדוע אני כותב ומראה לכם את כל "התחקיר" הזה?
חשוב לי לציין, כי מהות המוצג כאן אינה לפגוע בשמאי ספציפי.
אלא רק להדגיש ולראות בצורה מאוד פשוטה וברורה, שגם אנשי מקצוע שנוטים לזלזל במשקיעי הנדל"ן ו/או במלווי משקיעים, שוכחים שאלו יכולים לגלות לא רק מקצועיות ברמה גבוהה אלא גם תושיה באיתור וחיפוש מסמכים.
כפי שנוכחתם לדעת לא היתה כאן עבודת בלשות מורכבת, אלא פשוט להרים עוד כמה טלפונים ולשלם עוד אגרות בשווי של: 22+91=113 ש"ח.
ביצוע פעולות שהשמאי לא ביצע והזניח.
חשוב להבין, שומה חסרה שכזו יכולה לפגוע קשות במשקיעים אשר יכולים להיכנס להליך רכישה ובמהלך בקשת המשכנתא לגלות שמחיר הנכס שלהם מוערך בכמה מאות אלפי ש"ח פחות בגלל צו הבית המסוכן- זו ממש פגיעה אנושה בכיסו של המשקיע שעלול למצוא עצמו מחוייב להסכם שאינו יכול לעמוד בו, רק משום שהסמך על דעת השמאי לבדה.
לכן, אם אתם משקיעי נדל"ן בתחילת דרככם או אם אתם משפחה צעירה שרוצה מאוד לרכוש בית מגורים, אני מזמין אתכם לבוא ולרכוש כלים ברמה הגבוהה ביותר בתהליך הכשרת המשקיעים שלי שתאפשר לכם לבצע רכישה תוך בדיקה וניטרול של סיכונים שכלל לא הייתם מודעים לקיומם, רק כי סמכתם על איש מקצוע.
