יש או אין בועה? והאם זה משנה?

לא מזמן הייתי שותף לדיון מלא אמוציות בפייסבוק, יש כל כך הרבה תקווה, כל כך הרבה אמונה שהמחירים ירדו (אולי זה יקרה מתישהו) אבל קצת מאות אחיזה במציאות ובעובדות.

אחד הכותבים כתב שיש בועה במחיר הדיור, השני הוסיף ואמר שיש בועה במחירי השכירות, ועבדכם הנאמן הרגיש כאילו הוא מצוי במסיבת קצף תוססת של סוף הקיץ מרוב בועות.

אני רוצה קודם כל לדבר בקצרה על אלמנט הבועה: בחיפושים שערכתי בגוגל, יש הרבה חומר על בועות פיננסיות. יש הרבה מידע, והרבה הערכות, אותי למען האמת עניינן דבר אחד, והוא, איך יודעים שיש בועה פיננסית בזמן אמת.

מתברר שלמרות מה שאנשים נוטים לחשוב, או גורמים להם לחשוב לא ניתן לדעת שיש בועה בזמן אמת, אני אחזור על כך שוב, לא ניתן לדעת באמת שיש בועה בזמן אמת.

יש כמובן המון השערות, הסברים וניתוחים כלכלים, אבל כולם מדברים בשפה כללית מדי.

אז מתי באמת יודעים שהיתה בועה?
התשובה על כך היא פשוטה מאוד עד כדי גיחוך: לאחר שהיא התפוצצה.

זו לא בדיחה, אלא אמת, בועות מזוהות בוודאות רק לאחר שהן מתפוצצות, עד אז, אלו בעיקר השערות. לראיה, החל מ 2012 העיתונים כותבים על בועת נדל"ן בישראל, היום ב 2017 אנו עדין ברמת מחירים גבוהה וללא פיצוץ.

חשוב לי להדגיש בנקודה זו: ייתכן והפיצוץ יהיה מחר, אני  לא בא להביע דעה או השקפה של האם יש או אין בועה. זה פולמוס מיותר מבחינתי.

בנקודה זו אני רוצה להעלות שאלה שנשאלתי בזלזול:

איך "תותחי" נדל"ן כמוך יודעים למדוד בועה?

התשובה שלי היתה רצינית ופשוטה ביותר: אני כמשקיע לא מודד בועת נדל"ן, היא ממש לא מעניינת אותי. אני לא מחפש אינידקטורים לבועת נדל"ן. לא מעניין אותי אם יש בועת נדל"ן או לא!!! וזה אמיתי.

שואל השאלה חשב שאני עונה לו בציניות מכוונת, אך כוונתי היתה רצינית ביותר, מתמיהה עד כמה שהיא נשמעת, באמת לא מעניין אותי אם יש בועת נדל"ן ואנמק.

ההסבר שיש כיום לרוב האנשים על המצאות הבועה, הינה הסתמכות על מחירי העבר, הם מביטים על מחירי הנדל"ן כמעט עשור לאחור ומשווים אותם למחירי ההווה וטוענים שזו בועה.
יאמר לזכותם, שיש הם עוד טיעונים תומכים כמו כמות המשכורות הנדרשת לרכישת דירה (מעניין שאף אחד לא חשב שפשוט המשכורות נמוכות, ולא הנכסים יקרים) ועוד.

הכלל הראשון בעולם ההשקעות הוא: מחירי העבר אינם רלוונטים.

כיום, כשאני בא לרכוש נכס, אני לא באמת מתייחס למציאות אם יש בועת נדל"ן או לא. אני מתייחס למספרי העיסקה. מספרי העיסקה מורכבים מכמה פרמטרים:

• מחיר הנכס המלא (מחיר הנכס+מס רכישה+תיווך+עו"ד+שמאי+שיפוץ)
• גובה השכירות והמיסוי על השכירות
• השבחה עתידית אם ישנה (בעתיד קרוב או רחוק בהתאם למטרה)

משמע, מה שמחזק אותי אם לרכוש נכס, הוא בעיקר הניסיון שלנו כמשקיעים, האם אני חושב שאצליח למקסם את השכירות? והאם אני חושב שערכו של הנכס יעלה בנקודת הזמן העתידית אליה אני מכוון.

בנקודה זו כמובן שניתן לבוא ולומר שזו ספקולציה, כי הרי אם ארכודש מחר ותתפוצץ הבועה, אזי הפסדתי.
זו בהחלט אפשרות סבירה, לפני הכל ואחרי הכל אנו עוסקים בהשקעות ובהשקעות יש סיכון מסויים, זה סיכון שמרחף בצורה כזו או אחרת. עם זאת, לפני שרוכשים נכס צריך להבין מהי האסטרטגיה ולאן אנו מכוונים.

לדוגמא: אם אני רוכש נכס, שאני רוצה לבצע עליו פליפ/סיבוב/ השבחה מהירה, ורכשתי אותו במחיר טוב, אבל במהלך הזמן שבין רכישה למכירה בסיבוב, חלה התפוצצות הבועה, זה כמובן שם אותי בבעיה. כי פליפ הוא עסקה קצרת טווח. מומלץ לבצע פליפים כשהשוק עולה ולא כאשר השוק מצוי בבלבול ודיסאוריינטציה.

מאידך, אם אני רוכש נכס והמטרה שלי הינה להנות מההשכרה ותזרים מזומנים, אזי עלי לוודא מרווחי שוליים מספיק רחבים שיגנו עלי, במידה ותהיה ירידה במחירי השכירות. מרווחי השוליים הם הבטחון שלי להמשיך ולהרוויח מהנכס גם במקרים בהם יש ירידה בגובה השכירות.

דוגמא שלישית היא, אם ההשבחה שלי על הנכס אינה מתוכננת עתיד הקרוב. אם אני רוכש נכס בנקודה חמה המיועדת לפרוייקט התחדשות עירונית, מהלכים שזמן ההתרחשות הממוצע שלהם הוא 10 שנים, אזי פיצוץ בועה לא אמור להטריד אותי בשלב זה,  כמובן בהתחשב בעובדה שזה נכס שיכול להיות מושכר בתקופה הזו כדי לא להוות מעמסה כלכלית.

לסיכום,
בועה, זו יישות שהיא ישות תאורטית עד שהיא מתממשת. לעומת זאת, רכישת נכס והשכרתו אלו פעולות אקטיביות שנעשות בהווה. אם המספרים של העיסקה מתחברים, ומביאים בחשבון מרווחי בטחון שיגנו עליכם, אז אין באמת חשש ממשי מהתפוצצות בועה, אם תהיה שכזו.

אני חושב שלא ראוי לפחד או להיכנס לפאניקה, ממשהו שטרם ברור היקפו, גודלו ומשמעותו.
בעיקר כשיש פרמטרים נוספים בשוק כגון:
– ביקושים גבוהים לדירות מגורים
– מחסור בדירות
– תהליכי תכנון איטיים
– תהליכי האישור איטיים
– עיכוב בהפשרת קרקעות
– ילודה גבוהה
– עליה בתוחלת החיים הממוצעת
– חוסר תכנון של מהלכים ממשלתיים בטווחי זמן של 20-30 שנים קדימה.
– התחלפות תדירה של ממשלות (אף אחד לא רוצה תוכניות ארוכות טווח, הם רוצים לגזור קופון מהר, במהלך הקדנציה שלהם.).

ועוד…

מעוניינים בסקירות נדל"ן וטיפים?

הרשמו לעדכוני האתר

או
היכנסו לדף הפייסבוק גורו נדל"ן