הנה סיפור שיגרום לכם לחשוב קצת אחרת על כל מה שאתם מכירים על עולמות הנדל"ן.
הסיפור הוא סיפור אישי, לא שלי, אבל אמיתי לגמרי. הפרטים המזהים שונו, וכמובן ששמו של האיש נותר חסוי. אני מביא כאן את הסיפור של המנטור שלי, מי שאני מרבה להתייעץ עמו.
זה סיפור שרבים כנראה לא יאמינו לו, הרוב יאמרו שזה בלתי אפשרי, חלקכם הגדול יגלגל עיניים ויבטל אותו, והנה בכל זאת אני כותב ומשתף אותו באישור, כי יש את המיעוט שאולי זה ידבר אליו ויגרום לו לחשוב ולפעול קצת אחרת.
הרקע לשיחה:
מה שאני הולך לכתוב לכם הוא למעשה תמצית שיחה שלי עם משקיע נדל"ן שאני מכיר אישית ומודע היטב להישגיו. בעקבות שיחה רגילה, ביקשתי שיתמצת לי את סגנון ההשקעה שלו, סגנון עמו אני מאוד מזדהה, וכפי שהזכרתי, הוא מנטור שלי שיש לו השפעה גדולה מאוד על הדרך בה אני משקיע.
הטריגר לשיחה היה הרבה מאוד תגובות של צופים לסרטונים שלי, שטענו בנחרצות שנדל"ן עושה בסך הכל 3% תשואה בשנה ולכן חבל לבזבז על זה את הזמן.
השיחה לא הייתה מתוכננת, אבל היא התחילה מאותם 3% תשואה מפורסמים על נדל"ן.
מה אנשים מפספסים כשאומרים שנדל"ן עושה 3% תשואה?
כאשר שאלתי אותו מה לדעתו אנשים מפספסים כשהם אומרים שנדל"ן עושה רק 3% תשואה, הוא לא התאמץ בכלל לשכנע אותי שהחישוב שלהם שגוי. במקום זאת, הוא בחר להתחיל איתי בהפוך על הפוך.
"תראה…" הוא אמר לי.
"למה לנו להתווכח עם הנתונים הללו? בוא נזרום איתם. אם הנדל"ן שלי עושה רק 3% תשואה לשנה, זה אומר שאני עושה 750,000 ש"ח לשנה, ולחודש קצת יותר מ-60,000 ש"ח, לפני מיסוי כמובן."
הוא צחקק, ואני שאלתי למה הוא מצחקק.
ואז הוא אמר לי בישירות האופיינית לו: "מה אתה מתמם, אתה הרי יודע שאני עושה קצת יותר מזה", לא לפני שהוא דפק על שולחן העץ שלוש פעמים נגד עין הרע.
הנהנתי.
"אבל בוא נפתח את הסיפור הזה עוד קצת כדי שיהיה לנו מעניין. אתה יודע שאני ואתה התחלנו להשקיע פחות או יותר באותה התקופה, לפני 20 שנים. אני לא יודע עם כמה אתה התחלת, אבל אני התחלתי רק עם בערך 250,000 ש"ח שהיו לי.
נקצר קצת את הסיפור, אבל בכלליות, הגישה הייתה לרכוש דירות, לקחת משכנתה ולהשכיר אותן. את רוב הדירות רכשתי בצורה סדרתית והשכרתי ללא כוונה למכור, אלו למעשה רוב הנכסים שלי. הגישה שלי לאורך כל התקופה הייתה זהה לשלך, המטרה בסופו של דבר היא לקנות ולהחזיק כמה שיותר דירות, במילים אחרות, לקנות ולהשקיע הרבה יותר ממה שאני מוכר.
היה לי מזל, מזל גדול, אבל גם הקפדתי על כמה עקרונות ברזל:
-
מחקר שוק וגמישות גיאוגרפית: עשיתי חקר שוק מקיף מאוד על האזור לפני שבחרתי להשקיע בו, ולא התקבעתי על אזור מסוים. הבנתי שאזורים הם כמו אנשים, הם משתנים עם הזמן. ברגע שהבנתי שאזור כבר אינו מגלם את הפוטנציאל העתידי שחיפשתי, הלכתי וחקרתי אזור חדש.
-
התמקדות בקהל יעד רחב: חיפשתי דירות שיתאימו למגוון השוכרים הגדול ביותר. בזמן שאחרים התמקדו רק בסטודנטים בבאר שבע או בחיפה, אני חיפשתי דירות שיתאימו גם לסטודנטים, גם לזוגות צעירים, גם לזוגות עם ילד וגם ליחידים, או לפחות לכמה שיותר אוכלוסיות שיכולתי.
-
התזרים הוא המלך: עליית הערך לא הייתה המטרה אף פעם, היא רק בונוס. מצחיק אותי שאנשים מתמקדים רק בעליית ערך או רק במחיר הנכס בהשוואה לנכסים אחרים. אני חיפשתי, לפחות בהתחלה, רק תזרים מזומנים.
-
להמשיך לרוץ כשכולם עוצרים: כל פעם שהיו עליות מחיר, ראיתי שהמשקיעים סביבי פשוט עצרו כי הם הרגישו שהשוק יקר. הם עצרו, אני המשכתי. אותו דבר קרה בכל פעם שהיו שינויים במיסוי או באחוזי המימון. כשהקשו עלינו, רבים בחרו לעצור. אני הבנתי שכל השינויים הללו מנסים למנוע ממני לרכוש, וניסיון החיים שלי לימד אותי שכל פעם שמישהו מנסה למנוע ממני משהו, כנראה שהוא מנסה למנוע ממני להגיע למשהו טוב יותר. לכן לא ויתרתי.
-
ההבנה של מי משלם את החוב: ככל שמחירי הדירות טיפסו מהר יותר ממחירי השכירות, מצאתי את עצמי לפעמים מבצע עסקאות עם תזרים ראשוני שלילי מסוים. אבל הבנתי את מה שאני ואתה מדברים עליו רבות, אם אני מאמין בדירה והשכירות שהיא מייצרת גבוהה מרכיב הריבית הממוצעת בהחזר החודשי, השוכר הוא זה שמשלם לי את המשכנתה ומקטין לי את החוב בכל חודש מחדש.
-
חוקי השטח והביקוש: ראיתי שככל שהמחירים עלו, פחות אנשים יכלו לרכוש דירות, וכשפחות אנשים רוכשים, הם עוברים לשכור. העלייה בביקוש לשכירות העלתה את המחירים, ובחלק מחידושי החוזים העליתי את השכירות בשיעורים של 5-10% לשנה, דבר שחיסל מהר מאוד את התזרים השלילי והעביר אותי לפלוס.
-
משכנתה היא לא חתונה קתולית: כשהחלו המגבלות והשינויים בריבית, למדתי למחזר את ההלוואות בצורה חכמה. הבנתי שאם אמחזר ואפרוס את המשכנתה מחדש ליותר שנים, אוריד את ההחזר משכנתה החודשי שלי. כך נוצר מצב שנכסים שהתחילו עם תזרים שלילי, עברו בתוך 3 או 5 שנים לתזרים חיובי יפה.
-
חשיבה של משקיע, לא של כלכלן יבש: כלכלן יגיד לך שכאשר אתה ממחזר משכנתה ופורס אותה ליותר שנים, העלות הכוללת של הריבית עולה ואתה משלם יותר ברמה העקרונית זה נכון. אבל כמשקיע אני מבין, שכל עוד השוכר שלי הוא זה שמשלם את עלות הריבית הזו, זה ממש לא מעניין אותי, כל עוד הפעולה הזו מגדילה לי את תזרים המזומנים הפנוי בכיס.
-
חוק המספרים הגדולים והתחדשות עירונית: גיליתי שככל שהיו לי יותר דירות מפוזרות בשכונות ובערים שונות, הסטטיסטיקה עבדה לטובתי והסיכוי שלי לפגוש פרויקט של התחדשות עירונית גדל משמעותית. בחלק מהמקומות זו הייתה רכישה מכוונת, ובאחרים מזל טהור של יזמים שקידמו תוכניות. הנכסים הללו עלו בשוויים ומניבים שכירויות גבוהות בהרבה ממה שתכננתי.
-
עסקאות קטנות מייצרות הון גדול: קשה מאוד לחסוך הון עצמי ענק. הבנתי שיותר קל לי לחסוך כמה מאות אלפי שקלים ולקנות דירות קטנות של אזור ה- 1-1.2 מיליון ש"ח, מאשר להמתין ולחסוך מיליון שקלים כדי לרכוש נכס יקר יותר. זה אפשר לי לצבור מסה קריטית של נכסים, לשכפל את התהליך, וליהנות מכוחו של המינוף שוב ושוב."
כדי לקצר את השיחה הארוכה, ביקשתי ממנו שיסכם במבט לאחור את המסקנה שלו לאורך כל השנים הללו:
"אם אתה מאמין במשהו, אל תפסיק.
אם נהיה קשה יותר, חפש פתרונות.
אתה תתקל בהרבה התנגדויות והרמות גבה, פשוט תתעלם מהן.
החוויה היא הדבר החזק מכל. בעוד שאני חוויתי על בשרי עליות שווי, מינוף נכון ותזרימי מזומנים שגדלים, למביטים מהצד שלא חוו זאת, זה נראה כמו שקר או אשליה.
מה הסיכון? מה יש להפסיד?
ותמיד שאלתי את עצמי, מה יש לי להפסיד במקרה הגרוע ביותר?
שרכשתי נכס קצת יותר יקר ממה שרציתי?
שהשכירות תעלה לאט יותר ממה שחשבתי?
בהסתכלות מפוכחת היום, זה ממש לא משנה, העיקר הוא העשייה וההתמדה."
"אבל רגע," הקשיתי עליו בכוונה:
"מה לגבי אותם 3% תשואה? למה להתעלם מזה באלגנטיות? איך נתקוף את הטענה הזו?"
"שמע, התשובה הכי טובה היא המספרים במבחן המציאות," הוא ענה לי בחיוך.
"אני התחלתי בזמנו עם הון עצמי של בערך 250,000 ש"ח, אל תתפוס אותי על השקל. היום שווי הנכסים שלי נטו, אחרי התחייבויות, הוא סביב 25 מיליון ש"ח, וכל זה נבנה אך ורק מכסף שגלגלתי בין עסקאות נדל"ן.
אני אשמח מאוד אם אותם כלכלנים מבריקים יסבירו לי מתמטית, איך מגיעים מהון עצמי של 250,000 ש"ח לשווי נכסים של 25 מיליון ש"ח עם תזרים חיובי בתוך 20 שנים, באמצעות 3% תשואה שנתית פשוטה על השכירות בלבד?
הם מפספסים את התמונה המלאה. הם מסתכלים רק על התשואה מהשכירות, ומתעלמים מהכוח המטורף של המינוף הבנקאי שמכפיל את כוח הקנייה, מעליות הערך של הנכסים לאורך השנים, ומכך שהשוכרים שלי הם אלו שפרעו ופורעים את קרן המשכנתה והגדילו לי את השווי נטו בכל חודש מחדש. אני באמת אשמח שמישהו יסביר לי איך הנוסחה שלהם מסתדרת עם המציאות?"
"ואיך הם יסבירו את זה לדעתך?" שאלתי אותו.
"זה פשוט מאוד, יש להם רק שתי דרכים להתמודד עם זה," הוא אמר בישירות שלו.
"הראשונה היא לטעון שהכל שקר, שזה לא יכול להיות ושהכל מצוץ מהאצבע.
השנייה היא להבין שאולי הטעות בחישוב היא אצלם, להבין שהתשואה הריאלית על ההון שלהם היא ממש לא ה-3% של השכירות השוטפת, ולהתחיל לחקור מה הם מפספסים."
"ואם הם יבחרו לשלול את שתי האפשרויות הללו?" המשכתי להקשות.
הוא הביט בי, חיוך רחב נפרס על פניו, והוא ענה לי: "מה זה משנה לנו? העיקר שהם ממשיכים לשלם את השכירות בכל ראשון לחודש."
אהבתם? מדי פעם אני מזמין אותו להעביר שיעור אצלי בתהליך הכשרת המשקיעים שלי, מעוניינים לפגוש אותו? השאירו פרטים בלינק ואחזור אליכם.
